疯狂补涨的海珠，哪里最值得买？

Hello，我是马哥。

先看看海珠最近的行情。

很明显，从去年11月开始，海珠房价就进行了新一轮摸高。

内部标杆楼盘，像琶洲雅郡花园、滨江东富力银禧、中部逸景翠园、西部光大、南部金碧，过去两个多月，涨20%保底。

而在去年11月，大部分买家还聚集在天河黄埔，和心态已经很硬的业主斗智斗勇，却占不了一分便宜的时候。

马哥已经指出海珠的潜力，并做了详细分析。（这才是广州最被忽略的潜力区域！）

那段时间找马哥咨询成功买房的朋友，不用担心后续的行情走向了。

因为涨幅早已超过了未来5年的利息安全线。

但往事不可追，我们能改变的只有当下与未来。

现在的海珠，整体价格仍称得上洼地，预计还需要1个月左右的时间完成补涨。

赶紧入场，还有肉汤喝。

所以这篇文章，马哥会好好讲讲海珠的内部选筹，并给大家分享如何挑选海珠的学位房。

没错，学位房不是天河越秀的专属，海珠也是有学位房的。

而且性价比贼高！

我们先从学位房说起吧。

毕竟接下来的两个月，是今年有小孩入读需求的家长们，最后的冲刺时间了。

海珠作为传统老三区之一，教学资源虽然比不上越秀，但和荔湾是同一水平。

参考2020年广州高考高优率排名，海珠的上榜数量是仅次于天河越秀。

而且，性价比非常高。

热门小学的学位房，单价普遍在4-6万左右：

和天河越秀动辄10万单价比起来，几乎打了个五折。

那海珠的学位房这么好，我们具体要怎么选呢？

根据海珠摇号+部分直升的小升初方式，有两种选择方向。

第一，以小学为参考指标，初中凭运气摇号；

第二，直接选择能对口直升，解决9年义务教育的学位房。

如果选第一种方案，我们只需要结合自身需求，选择优质小学对口的一线标杆盘就可以了。

举个例子。

如果在珠城上班，想兼顾学位和通勤。

那最直接的，就是沿着三号线，买客村小学的对口一线标杆盘，也就是愉景南苑。

小孩上学走路10分钟就到了，家长到珠城上班，也只要19分钟。

那如果觉得客村小学相比其他省一级成绩不够好，那可以通过3号线中转，挑8号线上的学位房。

比方说昌岗东路小学对口的一线盘富力千禧，比方说宝玉直实验小学对口的一线盘光大花园。

既保证了学位的优秀，也能保证上班通勤在30分钟内，很平衡。

再重复一次，切记要买学位对口的一线标杆盘。

海珠和天河越秀毕竟不一样，流通性最强的学位房，通常都要考虑楼盘本身的品质和配套属性。

单纯有学位，但产品力完全脱离时代的老破小，流通性是不高的。

比方说海珠西扎堆的旧时代老房子，虽然名校对口，但价格远远跟不上行情涨幅。

同理，如果选第二种方案，我们就根据海珠能对口直升的9所学校，选对应的一线标杆盘。

这9所学校里，优先选择成绩比较好的江南外国语学校、绿翠现代和翠城五中。

江南外国语由于以前有“择优”特权，办学成绩一直是海珠头部。

虽然现在择优取消了，但师资力量还在，平均分也是公办第一，教学水平是不用担心的。

绿翠现代呢，这几年成绩一直处于上升阶段，进步明显，2019年的中考校平均分有630+，算是比较高了。

至于翠城五中，虽然是全新的中学，但由五中本部领导班子统一管理，从不同学校挖了很多名师进去。

无论师资力量还是总体的教育资源，都经得起推敲与考验。

所以想省心的话，直接瞄准能直升这三所学校的对口小学，选择相应的对口一线盘就ok。

比方说江南外国语，是江南二小直升。

那就选择对口的可逸名庭，或者可逸锦苑。

绿翠现代是新港中路小学、绿翠小学和大江苑小学直升。

那就选对口的新鸿花园、柏蕙花园或者愉景雅苑。

翠城五中是昌岗中路小学直升。

那就选对口的翠城花园。

当然了，除了这两种选择方向，部分市一级小学，由于生源优秀单一，办学成绩和口碑也是很不错的。

比如说逸景翠园对口的逸景小学；

比如说泓景花园和佳信花园对口的知信小学。

所以学位房的选择，不像很多人想象的那么复杂：

结合自己的需求，比如通勤和配套，再选择相应的名校对口一线盘，就搞定了。

那抛开学位，单纯的海珠内部选筹，怎么选呢？

在我看来，海珠主要分为4个内部板块：

定位高端，潜力十足的琶洲-滨江板块；

有规划增量，旧改落地推进中的创新湾板块和中大板块；

配套成熟，但增量红利不足的西部板块。

我们先从琶洲-滨江板块说起。

琶洲在马哥心中，是目前仅次于珠城的强势板块。

电商总部+人工智能与数字经济试验核心区的身份，加上阿里巴巴、小米、腾讯、科大讯飞、国美..这些巨头公司通通落户琶洲。

琶洲所吸纳的高净值人才，肯定也会越来越多。

那在住房问题上，这些大公司高管，首选肯定是琶洲内部的楼盘，而且以改善型为主。

所以豪宅定位的保利天悦，大社区配套完善的雅郡花园、水蓝郡，是琶洲发展起来后涨幅最好看的几个楼盘。

紧随其后的，是配套和体量稍微差点的会展西岸，还有琶洲内部刚需盘珠江大家庭。

但要是看到这里就直接抄作业，你会发现一个很严重的问题：

目前市场上根本没有这几个盘的货，已经被扫光了。

那没买到房的高管们咋办？

与琶洲一桥之隔的赤岗北，还有海珠老牌富人区滨江东，很好地承接了这部分外溢流量。

但要记住一点，赤岗北和滨江东虽然楼盘比琶洲多，但能涨的依旧只有符合改善要求的改善型楼盘。

比如赤岗北的珠江帝景、泓景花园和勉强称得上改善的佳信花园。

比如滨江东的富力银禧、海珠半岛、珠江广场和嘉仕花园。

这些都是有一定体量，有内部配套，流通性很强的楼盘。

要记住一点，哪怕位置很好一线临江，如果只是独栋，没有配套和体量，流通性也是上不去的。

不能轻易卖出去的房子，不是好房子。

接下来讲讲同样在很久之前就呼吁布局的创新湾板块。（海珠哪个盘最适合投资？）

创新湾作为海珠除琶洲外发展潜力最强的板块，有商业、有科创、有交通、有教育、有医疗。

做琶洲的强辅助，是绰绰有余的。

而创新湾内部，可以划分为广纸片区、石溪片区、沥滘片区、海珠湿地片区4大片区。

至于太古仓片区，我通常把它划分到西部板块。

那具体选筹咋做呢，我们先从沥滘片区说起。

沥滘是目前创新湾板块中，推进程度最高，改造范围最大的片区。

由珠光集团操刀，改造面积相当于三分之二个珠城。

根据规划，这片改造区域会建设4条轨道交通和3条过江隧道，2所综合性大型医院，3所小学，1所初中和2所高中。

所以将来的沥滘片区，就像一个镜像缩小版的琶洲。

由于同样临江，沥滘的选筹思路，和琶洲是比较相似的。

目前处在沥滘中心的罗马家园，就像琶洲的雅郡，拥有价格暴击的潜力。

而且罗马的价格和沥滘旧改的进度挂钩，哪怕未来市场进入横盘期，只要旧改在推进，罗马的价格就能稳步上升。

而罗马的龙禧组团，主打南向望江大户型，其稀缺性类似琶洲北向望江的保利天悦，同样很值得入手。

接下来是石溪片区。

在大多数人眼里，石溪身上都有刚需的标签，特别是金碧一期，放在整个广州都是头部上车楼盘。

别但因为刚需楼盘多就小看人家。

前几天石溪旧改尘埃落定，意味着石溪会是继沥滘之后，改造力度第二大的片区。

项目由佳兆业和红八方联合操刀，总投资金额176.99亿元。

所以说，石溪的刚需们，是熬出头啦~

选筹方面难度不大，刚需首选金碧一期和二期，刚改可以选金碧三期或者鸣翠花园四期。

这些楼盘是能最大程度吃下石溪旧改红利的。

而旧改边缘区域的东晓南，要是自住的话，也是可以买的，能稍微蹭到旧改，交通配套也算全面。

合生颐景华庭、芳草轩、英豪花园，看个人预算任选其一。

至于广纸片区。

规划了这么久，利好主要是旧改和望江。

广纸的新盘开了不少，开盘价可是一点不低。

但目前来看，无论通勤还是配套，都不算完善，投资自住都称不上太好的选择。

倒是周边的二手盘，因为新盘的高价衬托和广纸新城的逐步落成，价格一直在平稳上涨。

像保利百合和保利花园两个大型社区，流通性很强，又能吃到未来的规划红利，值得入手。

最后是海珠湿地片区。

这地方并不推荐，至少目前并不推荐。

无论生活配套还是交通配套，这里都显得太过匮乏，创新湾的改造也不是以海珠湿地为核心。

能吃的红利少，还不知道啥时候才能吃到。

所以珠江御景湾虽然高端实惠又望江，但受制于孤岛般的地理位置，并不推荐买。

同理，御景湾隔壁新开的天悦江湾也不推荐，楼盘还主打复式结构，流通性更低。

接下来，简单梳理下中大板块和西部板块的选筹。

就在石溪板块旧改敲定后两天，中大板块的旧改也敲定了。

中大纺织商圈，包括康乐村和鹭江村，整个346.67亿的改造项目，将由合生来操刀。

但要注意的是，中大板块的旧改，与沥滘和石溪不同，不是单纯的拆掉重建。

原本的中大布匹市场不会搬迁，而是引入更多高新企业共同合作，旧改更多是为了转型升级。

虽然市容市貌、整体环境和生活配套都会提升，但改造后的中大板块，依然会以传统的纺织业，也就是商业为主。

不过无论怎么变，中大旧改对板块内的一线楼盘来说，肯定是利好。

而且由于落实了时间节点，按照普遍5年的投资周期，现在买能很好地吃到旧改初步完成的增值红利。

具体选筹，8号线以北可以看看富力千禧、愉景雅苑、柏蕙花园。

8号线以南可以看看江南新苑、愉景南苑、逸景翠园、叠彩园。

最后是西部板块。

海珠西作为海珠最先发展起来的地方，配套非常成熟，但产品普遍比较老，且没有未来规划增量。

所以要是选海珠西，普遍都有自住需求，看重生活配套和学位。

那具体选筹就很简单了，以配套和学位为核心，认准光大花园、翠城花园、兰亭御园、富力金禧..各方面都不错又不会太老。

总结，简单做了张表，自己对照着选。

可能有遗漏没写上去的盘，但已经写上去的肯定值得买：

至于哪个楼盘最适合自己，需要衡量的因素很多，有需要的在文末找我详聊吧。

至于近期比较大的两个楼市新闻：

上海深圳调控出台，还有银行房贷收紧，会对广州楼市有什么影响吗？

影响不大。

上海深圳之所以被锤，是因为整体价格上涨太多。

而广州，得益于增城、从化、花都等远大大楼盘普遍横盘甚至阴跌。

虽然核心区标杆盘普遍有30%-50%的涨幅，但分散到整体涨幅，其实涨得不多。

所以温吞慢热的广州，其实大智若愚，调控之手没这么快来的。

而房贷收紧，对应的解决办法，在上篇文章马哥已经隐晦提及了。（以前买的房子没涨，要不要卖？）

马哥的更新频率不算高，但一直以来都秉承着初衷：

只讲干货！