卖房没卖地，有没有道理？谈谈房地一体

2020年，最高人民法院处理一个行政再审案件。该案的申请人黄女士将房屋卖给了本村的蒋某和王某，经过法院认定他们之间的协议是有效的，买卖关系是成立的，县政府对蒋某和王某拥有该处宅基地及房屋进行了确权登记。但黄女士认定自己只卖了房屋没有卖宅基地，县政府不应该把宅基地确权给蒋某和王某，于是提起了行政诉讼，一审、二审以及再审均未得到法院的支持。卖房没卖地，到底有没有道理？本文将结合法律及实务中的做法为读者答疑解惑。

“房地一体”原则

于房屋与土地的高度附和性，房屋所有权与土地使用权的主体应当一致，此为“房地一体”原则。房地一体原则在立法中第一次体现是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押;当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押。”之后在《城市房地产管理法》、《物权法》、《民法典》等法律中都有肯定。朴素的说法就是'房随地走、地随房走”。

土地的使用权与房屋的所有权

在我国，土地实行的是公有制，可以简单地将农村土地是集体所有，城市土地是国家所有。对于土地，我们只能是有使用权。而房屋不同，房屋是不动产权，我们所拥有的是物权所有权。特别是在农村，集体土地使用权的转让买卖是受到法律严格限制，立法的目的也是为了保护我们这个工农国家中农村农民的切身利益。

在农村，“房地一体”原则主要体现在以下方面：房屋建造人取得建筑物所有权的前提是对土地享有法律认可的使用权；享有宅基地上房屋所有权的，不得违反国家对宅基地使用权主体的限制；转让、抵押房屋所有权或土地使用权的，相应的土地使用权或房屋所有权一并转让或抵押。

房屋买卖对宅基地的影响

纠纷的来源往往是，买卖房屋之后，房屋的价值发生比较大的变化，一方后悔便主张合同无效等等，本文开头提到的案件也是这种情况，黄女士在确认合同无效的诉讼败诉以后起诉主张县政府的确权行为应当撤销的。其他的纠纷还有：兄弟分家认为不公平、遇到拆迁征收想要争取补偿价值等等。

非常明确的是根据原物权法第一百四十七条和现《民法典》第三百五十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。

律师短评

不论是买方还是卖方，都应该遵守法律法规规定。另外，要有协议精神，诚实信用是最基本的原则。当然，如果在协议过程中确实有不合理不合法的情形，也应该坚决用法律的武器维护自己的权益。

（本文作者 李银磊 实习律师）