@所有人，2020年最实用投资买房攻略，价值100万！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

提问：底层兜兜转转很多职业最后做了海员，实际就是坐水牢，极度闭塞且高风险。这个职业做一辈子年收入最多40万已经是封顶，而且做不了几年。想到社会阶层已经被设定死上限，愈发痛苦。后来自己市区买房与其说是投资更重要的是决然的换生活环境。房姐阅历丰富，既然房产玩的转，人生必有道！请教我这种情况下，未来人生规划和思路布局的建议？

回答：职场工作很容易犯得一个错误是：执着于某种技能。你先想清楚：我的工作目标是什么？我的人生目标是？我应该这么做？任何一门技能，都是工具，都是手段；如果工具不能成为完成目标的手段，那就果断切换。一旦成为一名技工，职场的前途就只剩下两条路：1.被淘汰的技工 2.高级技工 人与人的关键差距，在于能不能摆脱地心引力。人活着，就需要消耗财富，未成年时父母家庭提供资源，直到步入社会逐渐由自己来获取财富，养活自己。但是财富消耗的速度并不是恒定的，年纪增长，家庭，事业，人脉，身份的消耗不可阻挡。但是年纪增长，人的体力反而是下降的。所以，打破这个僵局只有两条路可走：1.尽可能早的赚到钱，并且投资构建一个稳定收入的系统，简单的例子，比如开公司，投资房产。2.在赚钱能力开始衰退，资源出现赤字之前，生娃，把机会留给下一代。如果不知道从何下手，那就找一个天花板高的行业，从头开始。

提问：房姐，住宅和公寓的区别在哪？

回答：1. 地块性质的区别，住宅是住宅用地，公寓是商业用地；

2. 产权年限的区别，住宅是70年，公寓是40年（有些是70年）；

3. 功能的区别，住宅是只能居住，公寓是商住两用，可以注册公司；

4. 贷款方式不同，住宅可以商贷、公积金贷款，公寓只能商贷；

5. 贷款利率，住宅首套利率相对公寓低，但具体要看住宅套数；

6. 小孩上学的区别，住宅划分学区，公寓没有学区；

7. 户口的区别，住宅可以落户，公寓不可以落户；

8. 水电、物业的区别，住宅按民用水电收费、物业费较低，公寓按商用水电（少数可按民用），物业费用较高；

9. 做饭的区别，住宅一般都通天然气，公寓一般不同天然气一般用电磁炉(少数可通)；

10. 首付比例不同，住宅最低3成，公寓最低5成；

11. 契税的区别，住宅按面积套数（1%-3%），公寓一律3%；

12. 增值税：住宅满2可以免除，公寓缴纳差额的5.3% 13. 土地增值税：公寓卖出需要缴纳8%土地增值税（或者按照差额计算），住宅无 14. 涨幅：大部分的公寓涨幅不如住宅

提问：房姐，你好，我们是深圳家庭（我老公深户，我不是），现在我和我老公名下已经各有一套房，都在还贷中，问题：1.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子，没有电梯，我老公有点舍不得，但是布吉的房子确实涨的太慢了，旁边的立信工厂说了N年要搬迁了建商业，一直也没动静，又担心我们一卖立信就搬了，错过一波涨幅，房姐怎么建议？2.卖了布吉的房子，我们可以拿到180万左右的现金，加手上的一起就有280万，投资的话，是在深圳买好，还是在东莞，武汉或者长沙买更好，或者这280万怎么来分配同时再买2套，主要用来投资升值。最好能写明买哪个片区，武汉限购能买吗？买又买哪里投资升值潜力最大呢？

回答：你好，1986年，为了保证“深圳特区的改革不冲击内陆”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网，设南头、布吉、梅林等8个检查站；因此深圳才有关内和关外的说法，罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外；也正是由于“关”的影响，关内边缘，如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方；布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；

因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势；别再寄希望于搬迁，时间无法确定，就算搬走也难改颓势。

子弹280，如果月供能力不错，建议深圳1N+武汉1N的模式。

深圳和武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，坐标南京，子弹80，小孩目前三年级，考虑近期买初中学区房。看了新街口钟英、河西的树人两个老破小，以及仙林的新盘三种不同类型的楼盘，感觉各有优劣，想请教一下你的意见

回答：你好，关于南京学区房的一些基本概念。一，南京有价值可以买的学区房：小学前10名的：琅小，力小，拉小，北小，南师附小，芳草园，金陵汇文，银城，长小，游小。前6名的公办初中：29中，13中科利华，3初钟英，树人，汇文，新城。（排名不分先后） 新街口迄今仍然是南京最好的地段之一，丽思卡尔顿的选址可是很讲究的，不是随便什么地方都能开的。但交通和配套已经谈不上全方位优势，河西中已经完全可以与其分庭抗礼，甚至隐隐有超越之势。

而且，还有一个变量起了很大的作用：学校。龙江的芳草园，仙林的南外金中南大，奥体的新城南外金中，在板块崛起的过程中，吸引了大量的优质购买力。

考虑自住+学区，排序：新街口>河西>新街口

提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购

回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，又有消息说大亚湾明年三月可能并入深圳，这个消息有参考价值吗？大湾区被炒的蛮厉害的，感觉体力透支的。谢谢！

回答：大亚湾并入深圳，可能性大不大？深圳确实缺地，但不代表可以吞并邻近城市的土地。再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划? 所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生? 别当韭菜！

提问：父母在晒湖小区有一套老破小大约80平方，租1500，今天看到中南欢乐汇有个loft,大概90多万，想卖掉晒湖的房子，买这个，再租出去，这样置换合理吗？

回答：思路错误，商住和公寓回避，没有涨幅，后期卖出税费极高。应该是出手老房子，裂变2套低价区住宅。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》

提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢

回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。

武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。

子弹200，回报率最高的资产配置 详见知识星球内部分享。

人信汇继续持有，等下一波涨幅来了再出手。

提问：房姐：您好 ！又到年末岁暮。各类经济、房产行业的真假大咖举办各种论坛、会议、峰会，圆桌会 。大咖们侃侃而谈、指点江山。纵论时事热点，预测来年经济走势，剖析核心城市房产...... 这类活动，以北京深圳等地为最多，我最近也被人拉到几个群里去了 。费用从几百元的席位费到几千元不等，费用不多，时间成本不低。如何看待这些活动，我该如何鉴别真正有价值的活动？

回答：你这样的属于优质韭菜。贪婪，焦虑，缺乏耐心，韭菜的三大特性。普通人脑袋并不灵光，老实劝说基本无用，反倒坑自己一把，所以欺骗才是常态。所谓《先有韭菜，后有镰刀》 什么“买在大涨前夜”、“找准时机，踩准周期”。下次谁跟你推销这些理论，就可以列入傻X大列表了。瞎蒙蒙对一两次就被韭菜奉为甘霖，智者苦口婆心反被诬蔑为卖铲子割韭菜。整天看各种消息好像天下事尽在掌握，其实都是键盘侠纸上谈兵，被人忽悠了还缓不过神来为什么。键盘专家就喜欢拿纸面数据说事，有实地去京沪深现场调研过吗？

北京老公房得房率比上海平均高10%以上，深圳10万以上单价的房子绝大多数偷面积都在20%以上，深圳2000万以上的高总价住宅成交只是上海的零头，这些细节你在外面听到过哪个“砖家”提到过？哪个键盘专家能发现这些需要各地跑，实地调研加案头分析比对才能得到的结论？

网络世界、地产行业，说大也大，说小也小。大，可以大到包罗万象，芸芸众生。小，可以小到就没有任何一个人，负责任地研究过，你在外面完全找不到注意到过这个细节的任何一个人。因为肯花功夫研究细节，才能得出真知，而夸夸其谈的人太多了，低头做事的人太少了。

最后，我希望知识星球里的朋友们，应该都是理性客观，真正能够静下心来自己跑盘，自己研究，有独立思考能力的大写的人，绝对不是韭菜！

提问：亲爱的房姐你好，坐标金华，有一套江北城区老破小，价值90左右还剩10几贷款，沿街顶楼，外墙zf刚刷过，里面装修新的，学区青小，孩子刚上小学，跟老公因户口问题已jlh，房产在他名下，手头现金只有10几，开了小店除去开支，所剩无几，请房姐支招需不需要置换，如果置换，换到哪里合适，如果不换，适合投资哪里？还有最近海宁中介电话打来说杭州到海宁的地铁很快就通了，地铁沿线有很多新楼盘，从杭州这边到海宁皮革城那边价格依次降低，靠杭州这边一万多点，靠皮革城那边才七八千，首付十几，可以入吗？入的话入哪边好？

回答：你好，环杭不建议买 我一直都不建议大家去三四线城市投资房产有以下几方面原因：

第一、人口不断流失。随着高铁等城际交通线路的完善，大城市的虹吸效应逐渐加强，导致三四线城市的人口正在加速流失。

第二、二手房成交不活跃。越是低级别的城市对于二手房越排斥，大家都非常喜欢买新房，这也是很多三四线城市几乎找不到二手房中介门店的原因，也就是说你投资的房子将来即使涨价了也很难卖得出去。

如果你有自住的需求买一套，如果你有魄力不惧世俗眼光，那么一套都不要买租房子住，把房子买在一二线城市。

10年后你的孩子一定会感激你。

提问：利率降了，明年房价涨幅怎么样，年底入手还是再等等？

回答：多军一般都是选择年底进场，年底看房人少，属于一年中最淡的季节，很多业主降价急售。开发商为了加速回款，也会降价促销 。

现在武汉落户政策更宽松，加上现在央行利率也降了，释放了利好信号。不出意外，明年初3-5月会有一波行情小幅上涨。

提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。

回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？

很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

提问：智慧房姐，坐标郑州，航空港区北港14年投资刚需89平小三房，租金1500现卖价11000刚翻倍，想卖掉置换隔壁纯洋房社区洋房总高8楼斜坡顶顶楼洋房118平送前后阳台毛坯房，房东着急卖，比我现房贵1000每平，是否值得置换，另请教房姐对郑州航空港的看法，郑州本地人都认为将来是第二个郑东。冷静思考，离主城太远，人口导入是大问题，现已通地铁，两个小区都在地铁口，望房姐明示！

回答：郑东新区是中国迄今为止，有效城市建成面积最大的新区板块，也只有郑州这样的中原大省省会能够如此的大手笔规划并且落地。单单这一个新区建设，就能够看出来，郑州是真心实意的向着国家中心城市、1500万以上城市人口前进的。

当然了，郑州的地王、高价CEO楼盘也都在郑东新区北龙湖板块，3万、4万都喊出来了。从投资价值来讲，郑东新区，尤其是北龙湖是没有任何价值的。郑州的地铁，也是大手笔，虽然起步较慢，但是进展神速，在可预见的未来几年，郑州地铁都会以全国前三的速度建设。现在，相对于郑州的突飞猛进，极速蜕变，郑州的房价却已经是至暗时刻。

郑州楼市有多冷？从2016年秋冬开始到现在，3年了。如果你把视线从郑东新区转移开来，你很容易发现，中原、二七、龙湖、航空港、高新区等板块1万出头的房子到处都是，1万以下的房子也不少。

这个价格，对于成渝来说不便宜，但是在华北中原大地，无论是新乡还是菏泽，或是襄阳、信阳、安阳，房价都已破万，郑州非郑东新区房价与这些城市相比平淡无奇。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。

郑州唯一令人比较讨厌的是二手房交易和帝都一样，执行20%个人所得税。但是瑕不掩瑜，毕竟价格不贵，跌无可跌，趁着寒冬，可以好好挑选。

航空港区北港单价超过9000，都会站岗。

提问：美丽的房姐，你好。目前想要养 流水，我和老公各办了一张中信银行的卡，能不能用我是法人的公司账户给我和他的卡里打钱，做流水？这种流水银行承认吗？

回答：可以，具体操作方法见知识星球内部资料《干货！如何养出养出银行无法识破的流水？》

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