房地产后时代，选盘逻辑已彻底颠覆！买房不重视这点，迟早要赔钱

作者：猫掌柜

1

房地产后时代，选盘逻辑彻底颠覆

作为一名地产从业者，我一直认为，地产行业依然还有广阔的发展前景。然而，不能否认的是，地产波澜壮阔的大时代确实已经过去了。

未来，房地产行业将进入缓慢发展的后时代，各个方面都会发生变化。

对于个人购房居住投资而言，最大的问题是选盘逻辑的彻底颠覆与更新。

在未来，我们购房如同炒股一样，除了高风险的短线暴击外，更多的将是秉着长期主义，用价值投资的逻辑来选盘。这是房产投资的长持路线。

这条路线与以往房产投资的逻辑完全不一样。以往的房产投资，核心在于搞钱大胆加杠杆。在房地产高速发展的时代，搞到钱，顺应周期投入楼市，就能获得丰厚的回报。

而长持路线，重在选盘。地段、配套、品质、物业，价格，需要进行多维度的考量，选出优质标的，买进入场。这更考验投资人的专业水平。

2

物业，决定小区未来房价的一个关键

房产投资的长持路线如果展开来说，三天三夜都说不完。

这里我们仅探讨其选盘中一个非常重要的变量—物业。

物业，大家都知道挺重要的，但是在实际的买房过程中经常被忽略。

一方面是因为物业作为一项服务，只有在买房后长期居住过程中才能感受到它的价值和优劣；另一方面，在房地产高速发展的时代，随便买一套住宅都赚钱，物业对于房产升值的影响可以直接忽略不计。

但随着地产后时代的来临，物业对房产居住舒适度和投资升值的影响越来越明显。

其实，很多时候，物业是能够决定一个小区未来房价的关键。

举一个实际的例子：郑州郑东新区的绿地卢浮公馆和海马公园，距离不远，当年售卖之时，都是片区的明星标杆楼盘，价格上海马公园略微贵些，但总体相差不大。交房后两个社区景观、绿化等呈现的效果相差也不大。

但是八年后的今天，两者的价差竟然高达7000-8000元/㎡，同样面积的房子，两小区价差近70w，主要原因就在于物业。

海马公园物业管理严格，社区井然有序，而绿地卢浮公馆物业怠于管理，生生把一个品质楼盘变成了大杂院。

因为物业的管理差异，直接关系到了社区的基本面，进而成为影响房价的关键。

一个新交房的社区，不管是刚需还是改善，首批入驻的大部分是买房人。如果物业管理服务水平不行，比如对社区内部开店、办公、租住之类行为没有严格的管理和限制，那么社区的流动人口会逐渐增加。

随着流动人口的增加，内部就会出现各种问题。渐渐地，对于当初的买房人来说，这个小区的舒适度和安全性就会大打折扣，便会考虑搬迁。

搬迁有两种处理方式，要么出售，卖掉这个小区重新买房。这会导致原社区二手房供给增加。在较长的一段时间内，小区的换手率会比较高。由此会使得这个小区的房价难以上涨或保持原来的水平。

要么出租，搬到别处去住，这会进一步增加社区的流动人口，社区的管理难度会更大。长此以往，社区更加混乱破败，后期很有可能成为一个接纳城市流动人口的居所，长期居住价值和投资价值会大大降低。

以上是对于物业服务管理水平较差的社区发展周期的推演，而良好的物业管理服务能够在很大程度上延缓社区的衰败，保证房屋的居住和投资价值。

物业的重要性可见一斑。

3

如何判断物业好坏？

物业既然这么重要，那买房时该怎么判断物业服务水平的好坏呢？

其实物业服务有几个关键点，搞清这些，就容易判断物业好坏：

第一个是安保，这也是物业最基础最重要的服务。

门禁严格，进出登记，每天保安人员定时巡查，社区内外监控设施时刻完好，正常使用。达到这样的水平，算是合格的安保。

再往良好水平上努力的话，就需要增加社区大门、大堂、电梯三级管理，电子设备和安保人员配合等等。

其实，很大一部分商品房小区的物业连合格水平都达不到。网上广为流传着物业保安退化的段子——交房前保安是退伍军人，形象好气质佳；交房后三个月是精壮小伙儿，威武霸气有活力；交房三年后变成老大爷，满嘴假牙，口口生风。

这是众多商品房小区门禁安保的真实写照。

安保是物业服务的基石，影响着社区的人口流动和更迭，如果这个关键点水平不行，这个楼盘就可以直接Pass了。

物业服务的第二个关键点是管理水平，这在物业服务中占有非常重要的比重。

物业的管理是对社区生活秩序的管理。一个社区，成百上千户家庭，家家有各自的观念、利益和诉求。物业需要平衡各方，守护公共的利益，保持社区内部良好的秩序。

这里面就不能光是一味的讨好退让了，该强硬时还是要强硬。

我发现有不少物业存在取悦部分业主的现象，这个很有意思，一个小区，总有一部分业主是沉默的，一部分是善于呼喊的，这时候物业往往会去取悦善于呼喊的业主群体，忽略或损害沉默的业主群体，这是典型的“欺软怕硬”。

好的物业，必是在公共利益的基础上坚守自己的底线和原则，用科学合理的方法管理社区，以使社区干净整洁、秩序井然。

能碰到这样的物业，也是一大幸事。

物业服务的第三个关键点是养护。

这里谈的不只是对于社区绿化、绿植的养护，它包含了社区所有公共区域的养护，路面、大堂、电梯间、走廊、台阶等等这些都属于养护的范围。

社区如同姑娘，是精心养护还是粗暴对待，对于社区外观和气质的影响巨大。我们进入到一个社区，通过它的外观呈现，是很容易看出这个社区的养护水平的。

关于物业服务的关键点就是这三个，其他的服务都是在这三个关键点上做的加法。我们在挑选物业时看是否满足这三个关键点就可以了。

在这三个关键点上如何判断物业的好坏呢？这要分情况来看。

二手房购买，看房的时候观察门禁是否严格、门岗的年龄和气质，看社区内部各个功能空间是否合理安排、是否有电动车乱放现象、社区观感是否干净整洁。

新房购买，就要看物业与开发商是否为同一体系，物业品牌和相关资质、物业公司成立的时间和已服务社区的数量等等。一般来说，品牌物业相较于一般物业在服务水平上好一些。

品牌物业之间服务管理水平其实也参差不齐。如万科、绿城等物业服务水平整体都不错，保利、中海等物业就相对平庸，绿地的物业就相对较差。

很多物业公司隶属地产开发公司，它的行事风格和其地产公司具有极高的相似性。

当然，同一品牌物业服务的不同社区物业服务水平也存在差异，这与具体的管理团队和领导人有很大关系。所以购买新房选物业，需要好运气加持。

地产后时代的房产增值是个长期的过程，时间长河里，物业起到了运营者的作用。

所以，买房路上擦亮眼，重视物业，选好物业，才能事半功倍。