【税务辅导站】企业的房产出租如何计税，这个案例一目了然！
甲公司为M市从事货物加工销售的增值税一般纳税人，适用的增值税率为17%。2017年1月，甲公司将A、B两项房产对外出租，其中：A房产地处甲公司机构所在地，2015年2月购置，年租金252万元，租期2年。B房产地处异地N市，2016年10月购置，年租金133.2万元，租期1年。本案例仅考虑增值税的会计与税务处理。
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。甲公司出租A、B两项房产，均为一次性全额收取租金，其纳税义务发生时间均为收到预收款的当天。
1.A房产
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016 年16号）第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
A房产地处甲公司机构所在地，且为2016年4月30日前取得的不动产，不需预缴增值税款，只需向机构所在地主管国税机关申报纳税。经租赁双方协商，甲公司出租A房产选择简易计税方法。
甲公司一次性收2年租金504万元（252×2），应缴增值税=504÷（1+5%）×5%=24（万元）。
2.B房产
（1）计税方法及税款预缴。根据国家税务总局公告2016 年16号第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。因B房产与甲公司机构所在地不在同一县（市、区），且为2016年5月1日后取得的不动产。甲公司出租B房产需在N市主管国税机关预缴增值税款，且只能选择一般计税方法。
（2）预缴税款。根据国家税务总局公告2016 年16号第七条第一款规定，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%。甲公司出租B房产预缴增值税=133.2÷（1+11%）×3%=3.6（万元）。
（3）税款的计算。向甲公司机构所在地主管国税机关申报应缴增值税=133.2÷（1+11%）×11%=13.2（万元），扣除预缴税款3.6万元后，应缴纳税款9.6万元。
甲公司房产出租，为经营租赁，根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十二条的规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。甲公司对出租的房产租金按直线法分月计入当期损益。
1.A房产
甲公司出租A房产选择简易计税方法，根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
（1）2017年1月收到房屋租金：（单位：万元，下同）
借：银行存款 504
贷：预收账款 504
（2）计提增值税
借：预收账款 24
贷：应交税费——简易计税 24
（3）每月结转房屋租金收入=480÷（2×12）=20（万元）
借：预收账款 20
贷：其他业务收入 20
（4）2017年2月缴纳税金
借：应交税费——简易计税 24
贷：银行存款 24
2.B房产
根据财会〔2016〕22号文件规定，“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
（1）2017年1月收到房屋租金
借：银行存款 133.2
贷：预收账款 133.2
（2）2017年1月末，结转预交增值税
借：应交税费——未交增值税 3.6
贷：应交税费——预交增值税 3.6
（3）计提增值税
借：预收账款 13.2
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 13.2
（4）每月结转房屋租金收入=120÷12=10（万元）。
借：预收账款 10
贷：其他业务收入 10
（5）在N市预缴税款
借：应交税费——预交增值税 3.6
贷：银行存款 13.6
（6）2017年2月缴纳税金
借：应交税费——未交增值税 9.6
贷：银行存款 9.6
综合上述案例分析，企业对房产出租的会计与税务处理时，还应顾及以下方面：
1.合理选择计税方法。根据财税〔2016〕36号文件附件1第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。企业出租房产，符合条件可选择一般计税方法或简易计税方法计税的，可从房产出租的净收益及承租客户需求等方面去综合考虑。
2.正确计算企业所得税。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。企业在预收跨年房产租金计交相关税金时，需注意增值税与企业所得税的处理差异。
3.正确进行会计处理。如预缴增值税，不一定通过“预交增值税”科目核算。选择简易计税方法计预缴增值税，要通过“简易计税”科目核算。财会〔2016〕22号文件规定，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”，核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。为此，企业出租房产所产生的房产税、城市维护建设税、教育费附加等应通过“税金及附加”科目核算。
不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。
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不动产租赁分录
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不动产租赁税率
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不动产出租涉税案例
业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致
业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。
业务二：2016年5月出租2016年5月购进的一层写字楼，取得2016年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。
填报分析：
1）该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；业务二出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。
2）业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料（一）》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。
业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料（一）》“11％税率”第4行第1、2列。
3）业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料（二）》第2行、第9行和《附列资料（五）》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料（二）》第10行和《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。
税款计算及对应栏次：
1）按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元
（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）
2）销项税额=业务二=8800.00=8800.00（万元）
（填列《附列资料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”）
3）按简易办法计税销售额=业务一=100000.00（万元）
（填列《附列资料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”）
4）简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00（万元）
（填列《附列资料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”）
5）进项税额：
（1）本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00（万元）
（填列《附列资料（二）》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料（二）》第9行和《附列资料（五）》第2列）
（2）本期允许抵扣的进项税=5400.00（万元）
（填列《附列资料（二）》第10行、《附列资料（五）》第3列和《主表》第12行）
6）应抵扣税额合计（本月数）=上期留抵税额（本月数）+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00（万元）（《主表》17行）
7）实际抵扣税额（本月数）=5400.00（万元）（《主表》18行）
8）应纳税额=销项税额-实际抵扣税额（本月数）=8800.00-5400.00=3400.00（万元）（《主表》19行）
9）期末留抵税额（本月数）=应抵扣税额合计（本月数）-实际抵扣税额（本月数）=0（《主表》20行）
10）应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00（万元）（《主表》24行）
11）本期应补（退）税额=8400.00（万元）（《主表》34行）