房地产开发企业所得税实务:收入确认、所得税计税毛利率
说说房地产开发经营业务企业所得税的那些事儿 <普陀税务>
一、房地产企业开发产品计税成本支出的内容
土地征用费及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施建设费
公共配套设施费
开发间接费
二、房地产企业开发产品计税成本支出的具体内容
土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
三、热点问答
Q：从事房地产开发经营业务的企业其取得的预售收入是否可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的销售(营业)收入基数?
A:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。” 企业在签订《房地产预售合同》后取得的预售收入，应确认为销售收入，并作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的销售(营业)收入基数。但在开发产品完工后会计上实际结转销售收入时相对应的销售(营业)收入部分不得重复计算基数。
Q：房地产开发企业预提的土地增值税是否可税前扣除?
A：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 房地产开发企业当期计提的土地增值税，在税法规定的限缴期内缴纳的，可以税前扣除。预提但不实际缴纳的土地增值税，不得税前扣除。 房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定计算出其注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。
Q：“房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据国税发[2009]31号第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问文件中所称'作为公共配套设施进行处理’是否指该项车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本?”
A：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。”
Q：根据沪府办发[2012]61号的规定，房地产企业取得新出让土地用于开发住宅的建设项目，均应按住宅建筑总面积一定比例配建保障性住房，并将配建的保障性住房无偿移交给政府用于住房保障。房地产开发企业实际发生的这部分配建保障性住房建造成本可否在税前扣除?
A：房地产企业通过公开招、拍、挂等方式取得土地，用于开发建设商品住宅。凡企业与政府签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房无偿提供给政府的，则企业配建的保障性住房实际发生的支出可按照国税发[2009]31号文件中的公共配套设施进行所得税处理。企业应保留土地出让金合同、无偿移交保障性住房凭据等相关资料备查。
房地产开发经营业务企业所得税相关政策文件
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 (国税发〔2009〕31号 )
国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函[2010]201号)
国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告(国家税务总局公告2010年第29号 )
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告(国家税务总局公告2014年第35号 )
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告 (国家税务总局公告2016年第81号)
上海市税务局 上海市地方税务局关于转发《 国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(沪国税所〔2009〕31号 )
房地产企业收入确认时点辨析 <王皓鹏>
关于房地产企业收入在什么时点确认收入的问题，发现还是有部分财会人员搞不清楚。我们今天就追根溯源，谈谈房地产企业收入时点的话题。
第一、会计确认收入的条件
《企业会计准则第14 号——收入(2006)》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;
(三)收入的金额能够可靠地计量;
(四)相关的经济利益很可能流入企业;
(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在了解以上5个条件之后，我们要知道：
(1)五个条件同时具备，缺一不可。
(2)满足五个条件的最后一个条件的时间，就是房地产企业确认收入的节点。
第二、财会[2017]22文件新收入准则确认收入的条件：
第十一条 满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：
(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来 的经济利益。
(二)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于新准则，我理解的也不是很透彻，仅就粗浅了解的和大家谈谈。
房企现房销售显然是不满足上述三个条件的，属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认收入的时间来操作。
我们看看期房的销售：
第一个条件：客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
——由于销售的是期房，因此在签订合同的时候，业主并没有取得商品房，因此不符合确认收入的条件。
第二个条件：客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
——商品房在未交付之前尚属于“在建工程”，显然业主不可以控制，也不符合。
第三个条件：企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
——房产企业不可能按照工程进度收取业主的款项。
因此，我理解房地产业，新老收入准则没有变化。还是在商品房交付节点确认收入比较合适。
第三、房地产企业开发流程
房地产企业开发流程一般是：立项---拿地---前期设计---建造商品房主体(同时有可能取得预售证，预售房子，签订销售合同，有可能通过602开具发票)----建造基础设施(绿化、道路等)----建筑主体竣工决算----房管部门备案-----确权(办理大证)-----交房(业主在钥匙托管协议上签字)-------业主持发票缴纳契税-------业主拿着契税完税证办理房屋产权证。
依据收入准则，在以上流程中，房地产企业在哪个节点确认会计收入呢?
实务中答案五花八门，有以签订合同作为收入时点，有以交房节点作为收入时点、以开具发票为时点、还有以收到预收款作为时点，更有以决算节点作为收入时点。
根据我列示的流程，我的观点，依然是在“交房”节点会计确认收入。当然，不排除有些房地产企业为了及时回笼资金，在没有竣工决算之前，有可能“交房”，在这种情况下，竣工决算就是确认收入的时点。