房屋租赁专题之34：违法建筑租赁合同无效，承租人应否支付免租期占有使用费？

本文是君之道思考的第 410 期文章

我国法律明确规定了以违法建筑设立的租赁合同无效，然而在一些商业租赁中出租人给予承租人一定期限的免租期，对于此类出租人处分违法建筑占有收益的约定，出租人基于合同无效向承租人请求支付免租期占有使用费的主张，能否得到法院的支持？

实践中，各地法院对此类情形的裁判处理规则并不一致，通常会根据租赁合同双方对合同无效的过错责任、合同履行事实等综合判断。本文拟结合司法案例对此进行介绍和分析。

一、合同的效力不影响免租期条款的约定，且承租人对无法继续租赁合同不存在过错，则承租人无需支付免租期占有使用费

一些法院认为，免租期系出租人自愿对该期限内的占有收益进行处分，即便合同无效，租赁双方关于免租期的约定并不因此失效，故出租人在以租赁合同无效为由向承租人主张免租期占有使用费，不被支持。

北京市第三中级人民法院在（2020）京03民终7342号案中认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同及相关补充协议应属无效。但是，免租期系出租人与承租人之间自愿合意的优惠条件，并非合同无效导致的损失。

江苏省扬州市中级人民法院在（2016）苏10民终2821号案中持类似观点，该院认为，租赁合同虽因标的物为违法建筑而无效，但是在租赁合同中约定免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同双方当事人，免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响；此外，承租人心致宾馆未能继续占有、使用讼争房屋，系因出租人富尔亿公司自行将房屋出租给耘博公司使用所致，心致宾馆对无法继续履行租赁合同并无过错，故本案中出租人富尔亿公司以讼争租赁合同无效为由要求心致宾馆支付免租期的占有使用费，并无依据，依法不予支持。

二、租赁合同无效，则免租期条款也无效，结合实际占有使用租赁物的期限与合同约定租赁期限的比例，综合确定承租人需支付的免租期占有使用费

福建省泉州市中级人民法院在（2018）闽05民终1420号案中认为，虽然涉案合同无效，免租期条款也无效，但免租期的约定应作为租金给付方式的重要组成部分，一同考虑，参照整个合同的租金标准来看，原合同约定的租赁期限为10年即120个月，免租期为18个月，现银拓通讯公司自2014年9月1日起至2018年1月27日实际占有使用涉案租赁物时间约为41个月，故本院酌情按照银拓通讯公司实际使用租赁物的期限与合同约定租赁期限的比例，确定银拓通讯公司无需支付占有使用费的时间为6个月，即银拓通讯公司应当支付占有使用费的时间为2015年3月1日至2018年1月27日，银拓通讯公司已经支付的15787.5元，应当予以扣除。

三、承租人对于违法建筑租赁合同无效存在过错的，需支付部分免租期占有使用费

以违法建筑出租与承租人订立租赁合同，出租人对合同无效存在主要过错，但承租人也应当对标的房屋的产权情况、出租市场、办照事项等尽到审慎核查义务，若未尽审慎义务，或对标的物为违法建筑的事实明确，法院认定承租人对租赁合同无效也存在过错，根据案件具体情况综合判令承租人支付部分免租期占有使用费。

广东省深圳市中级人民法院在（2019）粤03民终29753号案中认为，案涉《房屋租赁合同书》无效的原因是涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未办理报批手续，也没有不动产权证书，因此，出租人佰联公司对合同无效存在过错。但承租人中金公司在《房屋租赁合同书》确认，其明知上述事实，并自愿承担损失，故本院酌情确定，中金公司应向佰联公司支付50%的免租期占有使用费。

四、律师小结

从笔者检索到的司法案例可知，各地法院对于违法建筑租赁合同无效，承租人应否支付免租期占有使用费的处理规则存在不一致。更多法院倾向于认为因违法建筑致使租赁合同无效的，免租期条款不受影响。免租期约定系出租人与承租人之间达成的自由约定，是出租人对该期间内自愿给予承租人的优惠条件。在承租人对租赁合同无效不存在任何过错的情形下，法院对出租人基于合同无效请求承租人支付免租期的请求不予支持。但是，也会有一些法院会结合合同双方当事人对于租赁合同无效的过错责任、合同履行事实等情况，综合酌定承租人承担免租期占有使用费的数额。

统观各地法院的做法，在审理以违法建筑为标的物订立租赁合同的纠纷中，通常遵循出租人不得因其违法行为或从自身过错中受益，善意承租人也不应由此而承担超过其预期的义务。相反，若承租人并非善意相对人，其明知违法建筑的事实或未尽合理的审慎义务，则应认定其对合同无效存在过错，应承担与其过错相当的责任。

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