专家警告：澳洲房屋供应过剩，楼市恐大变？房主将断供弃房！

房贷浮动利率跌破2%

继房贷固定利率跌破2%，一些房贷机构为了吸引客户，推出了浮动利率低至1.99%的优惠举措。不过这里的浮动利率是指先期浮动利率（introductory variable rate）。对于广大房奴们而言，这意味着可以省下一大笔钱。然而，专家也提醒借款人在决策之前必须事先做足功课。原因很简单，因为是浮动利率，所以在经过一段时期后，贷款机构仍有可能上调该利率。例如，线上贷款平台loan.com.au就推出了一款1.99%的浮动利率房贷产品。但是在12个月之后，该产品的利率就会上浮至2.55%。假设20%的首付款、贷款40万澳币，贷款期限为30年，如果30年内房贷利率为2.55%，相比浮动利率2.19%的借款人可能需要支付多达2.55万澳币的利息。比价网站Canstar财务专家Steve Mickenbecker说道：“低于2%的利率可能会给房主的钱包产生很大的影响。但是，借款人需要对各类附加税费做综合权衡。”经济放缓、失业率上升以及收入减少迫使大量家庭还是削减开支、寻求其他可以减少月供的方法。

移民人数骤降，住房行业逾百万岗位岌岌可危

地产业内分析师指出，伴随净移民人数急剧下降、失业率居高不下，澳大利亚新房和二手房市场将遭遇重挫。过去数十年，移民一直的澳大利亚经济的主要驱动力。然而，根据7月份公布的经济和财政更新报告，受边境封锁影响，移民人数将从2018/19年的23.2万人下降至2020/21年的3.1万人。同时，2020/21年住宅投资将减少16％。住房部门一直是澳大利亚联邦政府的主要关切， HomeBuilder补贴计划的出台也是为了刺激新房市场。数据显示，住房部门直接创造了14万个工作岗位，加上巨大的乘数效应，直接和间接工作岗位数高达100万个。澳联邦财长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）也表示，圣诞节前，官方失业率预计从目前的7.4％增加至9.25％。据研究机构SQM Research估计，住房市场黯淡前景进一步加剧，房价下跌幅度可能高达30％。

减租引发Vicinity进行17.9亿减计

新冠疫情爆发后，澳大利亚第二大购物中心业主Vicinity Centres（以下简称：Vicinity）旗下运营的零售资产空置率大幅上升，同时依据相关规定进行了减租。受此影响，Vicinity投资组合价值缩水高达17.9亿澳元。本次资产减值占投资组合总值的11.3%。Vicinity董事总经理格兰特·凯利（Grant Kelley）说：“这段时期的减计与Vicinity向受新冠影响零售商提供的减租有关。”最新的数据显示，继新冠疫情引发零售商倒闭潮之后，全国各大购物中心的空置率创二十多年来的最高水平。在Vicinity整个产品组合中，人流量回升至上年同期的68％，其中83％的零售商已经恢复营业。如果不计维州封锁影响，投资组合人流量增加到80％，其中95％的零售商已经恢复营业。摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析师估计， Westfield购物中心运营商Scentre和Vicinity收取的租金收入可能会下降到“新常态”，即较新冠疫情前低15％-18％。零售业主的痛苦已经初见端倪。数据显示，过去一年，澳大利亚一些主要非上市购物中心基金的回报率为负20％或更低。

在建酒店数量创新高，酒店业复苏之路漫长

最新的数据显示，澳大利亚在建酒店数量创历史新高，并且很多在建酒店将在未来12个月内建成开业。对于饱受疫情影响的酒店从业者而言，入住率和日费率复苏前景似乎愈发迷茫。商业地产服务商仲量联行（JLL）提供的数据显示，首府城市、主要城市边缘和区域市场中，61家酒店（1.33万间）酒店客房正在建设中。值得一提的是，墨尔本中央商务区和城市边缘就占了约40%，即23家酒店和5262间客房。其中大部分酒店将于未来12个月内开业，包括W酒店、丽思卡尔顿和香格里拉酒店。在悉尼，在建的酒店数量达到13家，包括中央商务区的2392间客房和主要边缘市场中的492间客房。其中有7家酒店将在明年六月开放。昆州黄金海岸有1600间客房在建。阿德莱德（966间）、布里斯班（933间）、珀斯（605间）、霍巴特（491间）和凯恩斯（311间）紧随其后。仲量联行酒店集团董事总经理彼得·哈珀（Peter Harper）表示：“澳大利亚目前拥有有史以来最活跃的新增酒店开发管线，全国有60多家酒店在建。”酒店研究公司STR业指出，全澳共有2万间酒店客房在建，2022年前将开放的酒店客房总数为3.15万间，远高于2007/09年全球金融危机期间的1.05万间。

星亿集团重启悉尼停车场特许权出售

澳大利亚赌场运营商星亿集团(Star Entertainment)重新启动了出售悉尼赌场停车场特许权的计划，有望从潜在买家处获得近3亿澳元的收益。在新冠病毒危机爆发之前，星亿集团曾委托金融集团麦格理(Macquarie Capital)帮助寻找该停车场特许权的潜在买家。继上月重启之后，Star将开放一个专门的数据部来专门处理停车场特许权的竞标事宜。成功竞标者将获得Pyrmont地标大楼下方停车场的特许运营权，该停车场拥有2800个停车位。尽管Pyrmont地区遭遇了新冠危机的冲击，但目前人流量开始逐步回升。从长远来看，该地区将受益于一系列高密度开发项目，包括位于赌场上方的酒店公寓塔楼，以及Mirvac针对Harbourside购物中心的翻新项目等等。

3元买300万的房产，越来越多老人遭遇“财务虐待”

澳大利亚房产专家和家庭律师警告称，如果没有做好充分的准备，老年人越来越容易沦为家庭内部的财务虐待受害者，尤其是在新冠病毒肆虐期间，更是如此。根据新州民事和行政法庭审理的一起案件中，当地一名妇女仅向婆婆象征性地支付了3澳元，就换取了三块空置地块（价值300万澳元）的所有权。一般人以为这是老人对孩子的赠与，然而事实并非如此。诉讼中，代理律师Darryl Browne指出，这起案件是典型的年轻家庭成员虐待老年人的行为。他们可能希望不劳而获，从老人手中窃取想要的住房、投资、银行账户和其它财产。他说：“这种情况很常见。目前有很多老年人遭受虐待的案件，并且常常涉及最亲的家人。”婴儿潮一代在很大程度上受益于充分就业、股权增值、房价上涨和减税等利好，继而积累了一定的财富。相比之下，由于收入减少和失业等原因，年轻一代承受着不小的经济压力，继而催生了不劳而获的想法。

专家警告澳房产即将供过于求！大量失业房主被迫卖房

随着抵押贷款还款“假期”结束、政府经济援助措施到期，澳大利亚房地产市场可能会出现库存过剩的局面。尽管几乎每家银行都为受影响的客户提供了困难救助方案，而JobKeeper计划目前至少已延到明年3月28日，但COVID-19大流行预计将对一些澳大利亚人的财务前景造成数十年的影响。澳大利亚金融经纪人协会负责人怀特(Peter White)预测，许多没有就业前景的房主将不得不卖掉房子，用赚来的钱租房，直到找到工作为止。怀特表示，“现实情况是，尽管政府提供了援助，但一些人可能无法实现就业保障或他们的企业在近期内无法实现复苏，重新支付抵押贷款将是他们无法承受的负担。如果你发现你正面临这样的困境，你无力持续偿还抵押贷款，现在是时候考虑自己的选择了。”他提醒说，对于那些使用银行刺激计划的借款人，银行不会对他们进行再融资。他表示，“对一些人来说，另一种选择就是拖欠他们的抵押贷款，银行接管房产，然后他们只能一无所有地离开，信用评级也很差。掌控自己的命运，要比让银行掌控要好得多，因为银行会根据自己和股东的利益行事。”对一些人来说，这可能包括在他们被迫违约之前先采取行动。他说，“拖延并心存侥幸并没有任何好处，因为我们不知道刺激计划停止后，市场可能会变成什么样。” “市场上可能会突然出现大量房产过剩的情况。”Digital Finance Analytics (DFA)的数据显示，37.5%的借款家庭面临抵押贷款压力，即相当于约140万个家庭。抵押贷款压力通常被定义为还款金额超过家庭收入的30%，而DFA是基于现金流入和流出的总额。在140万个家庭中，超过10%的家庭被认为处于“严重压力”之中，两到三年内可能出现抵押贷款违约。