孩子在日本上学,买房还是租房划算?

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买房还是租房?这是各个地方老生常谈的问题。以我们中国人一贯作风是,能买房就买房,不能买房就先租后买。殊途同归,最后都是要买房。但是孩子去海外留学,是买房好还是租房好?这个需要好好考量一番。

暖灯君有很多投资人都是这种情况,孩子在日本上了一两年学,觉得日本租房成本高,不如买套小房子自住,等孩子毕业后也好出租,作为一项海外资产配置。这就涉及到在日本买房、租房哪个更划算的问题,为何不在入学前就先算好这笔账呢?

租房还是买房划算,关键要看:租什么样的房子?买什么样的房子?

如果不看房子而泛泛地说租房划算还是买房划算是很难下结论的。所以建议大家整理出自己想租什么样的房子或者想买什么样的房子,列出各自的长处和短处,然后进行比较最后下结论。具体从哪些地方进行比较呢?

租房的长处和短处

首先对租房的长处和短处进行分析。
租房的长处:
1.便于搬家
2.没有还房贷的压力(如果全款买就没有这个困扰)
3.绝大多数不需要交修缮费、管理费。
租房的短处:
1.租房子时需要找保公司或担保人
2.房租交了很多最后房子也跟自己没有关系
3.不能随意装修房子
4.使用时总得小心翼翼
工作调动,孩子升学,近邻关系等等生活发生变化时,如果是买的房子不太容易搬家,而租房的话便于搬家。另外,租房没有还贷款的压力,房子出现问题时可找房东或管理公司修理。
但是租房也有它的短处,比如:租房时需要找人做担保。而且房租都交给了别人,不但不能按照自己的意愿装修房子,使用时还得小心翼翼。

买房的长处与短处

再来对买房的长处和短处进行分析。
买房的长处:
1.不需要找保证公司和担保人
2.房子是自己的资产,永久产权
3.房产具有资产保值性
4.有一定的社会信用
买房的短处:
1. 不好轻易搬家
2. 要缴纳固定资产税,修缮管理费等
3. 可能产生空置费用、装修费用
租房时需要找保证人,而购房不需要保证人;贷款购房会有保证机构担保,不需要自己找保人的繁琐。贷款还完后房子就变成自己的资产可以说是最大的魅力。
日本房产具有很好的保值性,再加上日元的避险性,能让你的资产保值。另外,买房后在社会上的信用度也会有所提高。
但买房后搬家就不容易了,遇到工作调动、近邻关系出现问题时要搬家就比较头疼,搬出去后房贷也一直得还。另外,买房后每年要缴纳固定资产税,还要交付管理费,修缮基金等。

租房VS买房,哪个更划算?

虽然列出了租房和买房长短,但不足以下结论。究竟哪个划算还要进行个案分析。
以一套早稻田附近的文教地区1DK公寓为例,居住4年,列出租房和买房的各项花销进行比较。(房源点击链接查看:东京都新宿区投资房,紧邻早稻田大学!名校环绕!
租房:月租9万日元,居住4年
月租9万日元,一年为108万日元,4年为432万日元。再加上保证费、中介费、礼金、更新费用(通常每两年更新一次)等30万日元,总计462万日元。
买房:1780万日元购房,4年后出租或卖出
我们再看一下购买1780万日元的房子,居住4年后卖出需要多少费用。
购房时各种税费一共大约为房价的6%左右。所以这套房子房款加上费用的总额约为1887万日元。房产持有期间,房东每年需要缴纳修缮费、管理费为13.8万日元,再加上固都税等费用,一共约为20万日元。4年的持有成本为80万日元。那么房子卖出价格为多少才能和租房持平呢,这就需要一个反向计算,答案是1557万日元。(注:此处均为粗略估算,准确数值以契约书为准。)

计算方法:

买价1887万日元+持有成本80万日元+中介费约52万日元-462万日元(如果是租房总成本)=1557万日元

因此,居住4年后如果房子出售价格高于1557万日元的话,买房合算;如果房子出售价格低于1557万日元的话,租房合算。
当然,如果4年后孩子毕业回国,将房子租出去,将获得每年108万日元的租金收入。这个时候房子变成一种投资收益。因为日本5年以内出售房产的增值税比5年以后出售的税率高15%,4年以后出售显然是不划算的。

结合自身情况作比较

买房还是租房划算不能凭感觉凭想象下结论,要根据自身状况指定个案并亲自进行计算再下结论。试算的时候,注意以下几点:
l  租房租什么样的房子,租金多少?
l  买房买什么样的房子,房价多少?
l  如果贷款,房贷金额、偿还年数、利息
l  固定资产税、减税待遇等
l  持有期间的租房更新费用,买房的修缮基金等费用
l  今后的出售价格
这几项中,几年后的出售价格是不确定的。如果能较准确预测房子价格的话,投资有增值潜力的房子,是一笔可观的财富。虽然有一定的差异,但是可以查一下附近条件相似、建筑年数相差五年以内的房子价格做参考。
由于日本人口减少并向大都市集中,如果考虑买地方城市的房子要注意几年后跌得可能性较大。所以投资一定要看人口。
租房划算还是买房划算,要制定具体个案通过试算才能下结论。这个过程的确有些繁琐,不过买房子毕竟是件大事,花点时间和精力亲自试算一下,对将来的生活做一个切实可行的规划尤为重要。当然,你也可以让专业人士帮你试算并制定一个合适的投资计划,暖灯等着你。
编辑 | 菊与刀郎
审稿 | 柒萬
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