按语：2016年刘某从杨某处购买了一套拆迁安置经济适用房，价格80万元。合同签订后，刘某向杨某支付了75万元，全家人入住该房。因拆迁安置未满5年，双方约定在房屋具备变更登记条件后办理过户手续。2019年4月，案外人周某上门宣称，因杨某欠其款项已将该房屋抵押。此时，刘某方知杨某私自领取房屋产权证并办理了抵押登记。面对此情，刘某既气愤又焦急，遂求助于江苏九州祥和律师事务所崔保华律师团队。接受委托后，崔律师发现本案情况十分复杂：1、拆迁安置的经济适用房买卖合同是否有效？2、房屋上新设置的抵押权是否有效？3、如涤除抵押权，该房屋尚未具备过户条件，人民法院能否判决待具备变更条件后依法办理过户？崔律师仔细研究后，提出以下主张：1、拆迁安置经济适用房不同于政策性安置经济适用房，两者虽然都有五年内不得转让的规定，但拆迁安置经济适用房买卖合同在司法实践中一般认定为有效；2、本案抵押权人周某在出借款项、办理抵押权时未去涉案房屋内查勘，对房屋实际状态及居住情况未履行审慎审查义务，不符合善意取得的条件，不能认定为善意第三人，不能取得抵押权；3、在涤除上述抵押权后，可在涉案房屋具备变更登记条件时，另行要求出卖人协助过户。近日，南京市QX法院作出一审判决，采纳了代理人的代理意见，判令被告杨某、第三人周某于判决生效后十日内注销涉案房屋的抵押权登记。收到判决后，因涉案房屋仍然不具备过户条件，刘某担心今后会不会再次发生被抵押或被其他债权人申请执行的问题。代理人分析后，告知其不必担忧：其一，涉案房屋在诉讼中经原告申请已被查封，不能再设置他项权；其二，刘某所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除第三人对涉案房屋的执行。友情提示：此类尚不具备过户条件的房屋交易风险极大，购买时须谨慎，建议请法律专业人士审核把关。
民事代理词
尊敬的合议庭：
受原告刘某委托，经江苏九州祥和律师事务所指派，由本人担任其诉讼代理人出庭参加诉讼。现就本案的事实与法律，发表如下代理意见：
《房屋买卖合同》第八条第1、3款约定：“甲方（被告）保证所提供有关该房屋的信息全部都是真实的、有效的，保证该房屋无纠纷、无抵押、无债务且未被法院查封。甲方在被通知可办理该房产权证、土地证30个工作日内办理好产权证、土地证，并交乙方（原告）留存。甲方在该房满5年后30个工作日内无条件配合将该房过户至乙方名下。”2019年6月，被告办理了产权证后,不仅未将不动产权证交原告留存，而且在未通知原告的情况下擅自将案涉房屋抵押给第三人周某，担保债权60万元，且于2019年6月17日已办理了抵押权登记，违反了合同约定。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告违反合同约定，擅自将该房屋抵押给第三人，将导致原告无法办理该房屋的所有权转移登记手续，甚至使诉争房屋权利转移他人，致使原告合同目的无法实现。《房屋买卖合同》第八条第2款约定：“若发生于甲方有关的涉及该房屋的所有纠纷，均由甲方负责处理，并承担因此而产生的全部责任，同时给乙方造成损失的，甲方应予全额赔偿。”第十一条（违约责任）约定：“甲、乙双方如有一方违反本合同的任何条约均属违约，双方商定违约金为：该合同双倍总售价，或以违约当时该房市值为违约金，由违约方向守约方支付，同时应承担因违约给守约方造成的所有损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”三、第三人不符合善意取得要件，案涉房屋上所设抵押权应予注销第三人周某从事个人借贷生意，应当对贷款和抵押存在的风险有所预见，应尽到审慎的注意义务，尤其针对拆迁安置房的抵押借款，更应认真审查产权是否存在争议，但周某出借款项、办理抵押之前没有查勘案涉房屋（原告作为买家始终居住在内），未履行审慎审查的义务，存在重大过错（或明知或过失），不符合法律规定的善意取得要件，不能被认定为善意第三人，无论借款合同、抵押合同是否有效，也不能取得案涉房屋的抵押权，应将案涉房屋的抵押登记予以注销。综上，案涉房屋上的抵押权应予注销，而被告违反合同约定，擅自将该房屋抵押给第三人，应继续履行合同义务，在上述抵押权消灭后且具备过户条件时协助原告办理涉诉房屋的所有权转移登记至原告名下。恳请贵院查清事实，公正裁判，依法支持原告的诉讼请求。原告庭审中对被告违约责任的让步系有条件让步，如被告后续行为仍损害原告利益，原告将撤回庭审中的让步，追究被告的违约责任。
