深圳中院判决：统建楼买卖合同有效！支持买家解除合同并获得违约金

问：朋友跟我说，有套房为统建楼，可以自住，具有绿本产权证，但不能过户，我觉得位置、户型以及居住环境都很好，想要购买，但是万一以后发生纠纷，能否保障权益？

答：不会。实践中，统建楼属于广义的“小产权房”的一种，一般指村委和开发商合资建造、或社区居民集资建造的房屋，其土地属于集体所有，实践中的统建楼可能持有“绿本”，或无产权证明文件，因此无法办理过户手续。

小产权房的争议纠纷并不鲜见，统建楼虽然不能过户，但不能发生物权变动属于合同不能履行的问题，不影响合同效力。例如，在深圳中院（2019）粤03民终10833号案中，统建楼买受人因涉案房产因原权利人涉诉被查封、起诉请求解除房屋买卖合同获法院支持：不能过户属于合同不能履行，不影响合同效力。分析如下：

一、案情简介

二、裁判要点

一审龙岗法院认为，案涉统建楼用地的土地规划用途为二类居住用地，并非农村宅基地，双方之间的转让行为并不属于违反强制性规定而认定合同无效的情形；

其次，案涉统建楼虽带有福利性质，但不涉及社会公共利益，该类住房的出售并不损害社会公共利益，合同亦不会因此而被认定为无效；

再者，根据物权变动的区分原则，不能发生物权变动属于合同不能履行，合同能否履行不影响合同效力。统建楼用地是否可转为商品性质、买受人是否可依据涉案合同取得不动产权益，属于合同履行的范畴，不影响合同效力。

被告温碧静辩称转让被查封的房产应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。即使涉案房产被查封导致出卖人的处分权受限制或出卖人未取得所有权而仍然处分房屋的，该因素非合同无效的法定事由，不致合同无效。

因此，一审法院认定案涉合同系买卖双方的真实意思表示，属于有效合同。但是，买受人在明知涉案房产无法办理过户的情况下仍自愿签署涉案合同，其应当预料到涉案房产因无法办理过户而可能存在查封等风险，其对于涉案合同履行不能产生的法律后果亦存在一定过错，应承担相应的法律责任，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，将违约金调整为20万元。

一审法院判决：一、解除朱长先与温碧静于2017年3月30日签订的《房地产买卖合同》和《房屋转让协议书》；二、温碧静于判决生效之日起七日内退还朱长先购房款132万元；三、温碧静于判决生效之日起七日内支付朱长先违约金20万元；四、驳回朱长先的其他诉讼请求。

二审深圳中院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

此外，就原权利人杨晓光与温碧静签订的《房屋转让协议书》，根据龙岗法院(2018)粤0307民初8738号案，温碧静实际系代罗丽霞签订，《房屋转让协议书》的实际交易主体为罗丽霞与杨晓光。龙岗法院支持了温碧静与罗丽霞的部分请求，于2018年7月2日判决杨晓光退还罗丽霞购房款人民币1,037,000元并支付违约金人民币20万元。

三、小结

1.统建楼性质决定其不能过户属于合同不能履行，而合同能否履行并不影响合同效力。

2.买受人在明知房产无法办理过户的情况下仍自愿签署房屋买卖合同的，对于合同履行不能产生的法律后果存在一定过错，应承担相应的法律责任。

四、风险提示

需要注意的是，我国并非判例法国家，前述所引述分析的判例并非指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，各地法院的审判思路以及判决可能存在差异，前述所引述的案例仅供参考，无法作为届时法院的裁判依据或指导，最终认定结果应以法院最终的判决为准。