现金流和升值潜力：鱼和熊掌，可否兼得 ？

要说当下房市，最火的当属Condo. 无论期房还是重售，都火得一塌糊涂，火得让人不由联想起去年初的独立屋市场….

Condo不但购买价高企，租金更是涨了又涨。对于那些早期买了Condo的投资业主来说，现金流和升值空间这两个很难并驾齐驱的因素，当下，居然可以兼得。

题外话。很多人忧虑，这样鱼和熊掌尽数入怀的Condo公寓市场，可以维持多久？

如果无法维持很久，那么，问题来了，现金流和升值空间，哪个更重要？

前些年房市火爆，完全是卖家市场时，买家们只顾着买买买，基本不会考虑出租收入是否能将物业开销打回来。

即便考虑，也没什么用，大家其实都知道，独立屋出租实现正现金流基本不可能。不可能也买，物业升值是硬道理啊。

也有业界人士，一再强调租售比，注重买房子要租金覆盖开销，否则就不是好投资，这样的说法，是一种比较保险，也很符合投资理念的观点。我在投资上属于保守型，不喜欢太冒险。

过去，我多次在文章里提到租售比的重要性，但当时，被很多人嗤之以鼻。

多年前刚开始读 “穷爸爸富爸爸” 时，对于其中一段富爸爸的类似所谓的“保守”观点，印象非常深刻。

富爸爸说，您拥有的房产如果有贷款，那就不是资产，应该归类于负债。

一切房产投资，建立在有贷款的基础上，必然有开销同时加上其它地税等开销，其中贷款是大数，那么，这样的物业，作为负债，出租得到的租金收入一定要做到正现金流，最差，也要做到租金覆盖开销，简言之，除了投资物业本身创造的价值，用其它任何方面的收入去养活该物业都是不正确且愚蠢的投资行为。并且，这样的投资恐难长久维持。当然，您有另外的生意且利润可观，也不妨。

2008年美国的次贷危机，完美应证了这个论点。从个人失业到群体无法还贷，导致银行倒闭以至于华尔街震荡一系列多米诺骨牌效应，最根本是因为资不抵债造成。我不炒股票，亦非经济学专家，对于次贷危机的真正原因和内幕，并不能像我的一些客户那样说的头头是道。

用我文科生的脑子去假设，业主突然失业，如果房子出租后的租金可以覆盖所有物业本身开销，那么，业主完全可以寻求更便宜的租住地，保住物业，暂度难关，就像很多西人经纪当下正在做或者准备做的那样。

美国次贷危机前，多数业主都是零首付买物业，当业主的贷款数额小于物业市值时 ，业主必然弃屋，银行和其它各个相关部门同时遭遇损失。

加拿大不是美国，历来保守，贷款几乎没有零首付。根据前几年的统计，加拿大人的贷款坏账概率只有0.3%。美国的房市进入严冬时，我们北边的加拿大，确切的说，主要是安省，正是房市非常火爆的时候，而且，已经连续10年火爆。

当时，虽然很多专家煞有介事的分析，论断，说房市有泡沫，很快要崩盘，然而房市月月年年的涨, 事实上，从我入行开始，房市一直向好，房价从来没跌过。即便是2008年美国金融危机，安省有短暂的波动，但很快就是一轮暴涨，一直不停。当然，我说的是没有管理费的物业，Condo在当时完全是另外一个情景。

用那个时候的Condo 和无管理费的物业去做租售比，Condo完胜，销售市场冷淡；无管理费物业完败，但销售却火爆又火爆。

彼时我和客户热衷算一笔账。2012年，假设您买一个2室2卫的Condo，比如，在北约客地铁站旁边，那可是黄金地段。

买入价 $30 万，那个时候，这个价位当然可以买到10年之内新，而且超大户型的高层单位。我的一个客户就在当时买入这样一栋高层单位。

物业本身没毛病，租金更喜人，分租可以达到每月$2600甚至$3000，当然，要看您怎么出租;  即便是整租，也可以租到$2300/月。想想看，一个$30万的房子，去掉首付款，每月还贷外加地税和物业管理，远未超过 $2000，不算分租，整租也是妥妥的正现金流。

升值空间如何呢？ 还是说这个2012年买入的Condo，重售时的价位。咱们不说2017，就让这一年从房市历史上消失吧。到了2016年，也只卖出不到$45万。一眼就可以看出来，业主真没在物业上赚到钱。

不过现在回头看，即便2016年当年以$45万买入，仍然是喜人的正现金流。

上边说的这个2016年卖出的物业，当时Condo的形势其实已经很好了，再早2年，更糟糕。

我记得非常清楚，2014年我帮助一个客户卖他的Condo，大户型。在Yonge/ Finch，出门地铁，整租分租都方便，秒秒钟租出去。

这样的好投资物业，我们在市场上挂盘三个月，我写了无数文章专门推介这个单位，看的人不少，期间还短暂下市做了装修，最终才以$35万卖掉，和当年的买入价相比，外加这些年的费用，卖家赔钱卖。

从正现金流和升值潜力来看，这个Condo不值得。我们来仔细算笔账。业主买入并持有4年，期间始终出租，按照上述租金去掉开销，每月平均入袋$500，去掉期间空租，四年下来净赚将近$20000，加上业主四年还贷的本金部分，净利润$40000。

与此同时，一个在2014年，同区域买入独立屋的业主，当年买入价$120万，业主每月还贷$3300，外加地税每月$500，一共支出$3800，而出租每月的租金收入是$2500，分租费时费力费心血，也只是再多收$1000而已。即使按照分租收入来算，业主每月也要搭进去最少$1000，当然其中也许包括了很多预见不到的开销。

持有期间，业主未作任何装修，始终出租。按照上边的公式算下来，业主每年贴钱$12000，四年贴了$48000。我接下来要说的话，您肯定已经想到了。业主通过卖房赢得很大的利润。

是的，2016年，业主将此房简单收拾后上市，以 $210万 售出此房。去掉当年的买入价以及这四年来的开销，差价$90万。净利润，我想至少要有$70万吧？ 我们这是简单粗暴的算，我已经把土地转让税，律师和再次出手的经纪费算进去了。如果您一定要说，万一买家借了高利贷，利息咋算？不想抬杠，就想说个道理。什么道理？租售比这么差的房子，业主每年往里搭钱的房子，净利润非常可观。反观前边说到的那个Condo，每年的正现金流，净利润不及这个房子的一个零头。

然而，世事难料，时过境迁。现在回味富爸爸的理论，我想，越来越多的人会承认，当今形势下，还算是无比正确的。投资出租的物业真的变成了负资产，背着大笔贷款的自住物业当然更是负资产，需要通过努力工作，而不是物业本身创造的价值来供养，这些都违背了富爸爸的投资理念。

所以，正现金流和升值空间，哪个更重要，全看您自己的判断。

不忘初心，方得始终。房子首先要自己需要，所以呢，适合自己的就最好。

(图片来自于网络）