淡季买入学区房 价格很给力

进入11月的最后一周，我们有必要再一次审视大多伦多地区房地产市场的微观走势，尤其是前几年被我们华人热吵的靠近Bayview高中的校区房。在最新的 Fraser Institute 排名榜上，Bayview高中排在安省747参与评比的高中里的第9位。

按照多伦多地产局的分区地图，Bayview高中的房子分布在周边的三个小区里。最接近高中校园的是典型的中产社区—Rough Woods。再往南边是豪宅区--富豪山庄(Bayview Hill) 。中学西边则是比较旧的平房区Crosby。

让我们看看多伦多地产局过去30天和过去一年里Bayview高中校区房的一部分成交数据。

显出性价比的中产社区---Rough Woods

我们先Rough Woods小区。因为，Bayview高中校区性价比较高的房子应该就在距离高中最近最方便的Rough Woods小区里。这片房子几乎全部都是在1998年以后交工入住，特点是房子还算比较新，房型选择多，房型设计比较合理，比其他旧区的房子更适合现代人的生活需要。这里的房价还比较适合工薪阶层，尤其是换房的客人。虽然对住惯多伦多市区的朋友们来讲，好象位置比较偏北一点，但对于在市中心工作的专业人士来讲，驾车人士可用东边的404高速路一路南下。若是搭乘Go火车，小区内有专线巴士接驳火车站。此外，还有巴士沿Bayview大道直通Finch地铁站。如果您在Google Map上看这个区的话，更会了解这里的自然环境方面的优势。这个区内有小溪流过，有湿地公园，大片的绿地和居民健身场地，有三所公立小学和一所天主教小学，都是在全安省名列前茅的好学校。

区内有不同价位的房产可供选购，最经济实惠的是无管理费的镇屋。近期，三睡房三卫生间无管理费单车库镇屋，成交价在80万到90万加币之间。相信很多朋友都想买四睡房双车库的独立屋，这也是占了本区供应一半以上的主要房型。一年前的高峰期，2500到3000呎左右的房子能卖到160万到180万加币，今年，已经回调到130万到150万加币之间。

过去30天里，Rough Woods小区共成交各类型房屋13间，现在市场上有37间各类型房屋供大家选购。说实话，供应量不算很大。而且，我观察到，过去一年的成交量有明显的季节性变化。例如，我们可以看看每个季度第一个月的成交量:  今年一季度的1月份，成交量是6间。二季度的4月份，成交量是18间。三季度的7月份，成交量是20间。四季度的10月份，成交量只有5间。

富豪山庄市场表现差

如果沿用国内” 高尚社区”的概念来形容富豪山庄(Bayview Hill) 的话，这应该是非常贴切的。位于Bayview夹Major Mackenzie 东南角的富豪山庄与Bayview高中只有一路之隔，这是一个与众不同的高档住宅小区，这个小区在最初的发展规划中並没有采用类似其他区内各类大小房屋混合共存的方式，而是比较统一地规划成占地大的豪华独立屋住宅区，没有半独立或镇屋。自1990年代初这个区最早开始交房入住，住在富豪山庄一直以来成为某种身份的象征。在2017年年中以前，虽然这里的房价已经很高，但仍然是大家的抢购目标，而且是有行有市，成交畅旺。当时，这个区一年的的成交量可以去到130间左右，其中的120多间卖到了200万甚至300万加币以上，只有不到10间的成交价在200万加币以下。

值得一提的是，富豪山庄内的Bayview Hill小学也十分优秀，在全安省3000多所公私校小学里排名第115位，属于前4%的小学。而且，在这个豪宅小区中央有带室内温水游泳池的社区中心供居民们享受休闲生活，这样的社区中心类似国内别墅区里的会所。在北京和上海等地，类似的别墅入门价不可能低过1500万人民币，折合加币也得300万左右。

不过，富豪山庄(Bayview Hill) 近期的市场表现相当差，过去30天只成功售出4间房子，成交价回调到180万到260万加币之间。今年全年至今，Bayview Hill 的总成交量为53间，不足去年的一半。我们分析，这里的主要原因是，在紧缩房贷的B-20政策下，买家朋友们很难像以前那样轻易贷到150万加币的房贷，能够买得起200多万加币房子的人少了很多。然而，对真正有实力的买家朋友来讲，目前是捡便宜的好时机。

Crosby小区平房价格重回合理区间

在Bayview以西Major Mackenzie以北的Crosby小区有一大片房龄60年上下的独立平房 (Bungalow) ，自2010年起，引起有实力的华人投资者的注意。这区的平房按建筑面积算，通常只算地面以上的一层约1100呎，但实际可以使用的面积还包括大小几乎与地上面积相同的地下室，而且是分门出入。2012年，这样的一处平房成交价大约50万左右，我向很多华人朋友推介过。就在2016年上半年，这种平房的成交价涨到80万余。2016年下半年近年底的时候，有的平房抢到了100到120万。然而，2017年1月份，这里的一处占地60呎乘150呎的平房以160万加币成交了。简直是涨疯了！然而，疯涨之后，过去一年里，Crosby小区的平房成交价明显回调。近30天里，这区的成交量为7间，其中有两间平房成交价格有指标意义。第一间是占地40呎宽130呎进深的中等新旧程度平房，成交价只有88万加币。第二间则是占地50呎宽130呎进深的全装修的平房，成交价刚刚超出110万加币。这样的价格已经回到合理区间。请留意，买家都是中东人，显然，他们在为未来翻建做准备。

Bayview高中的重要性略有降低

Bayview高中最吸引孩子和家长的是她的IB课程。2017年9月之前，在大多伦多北部华人聚居的约克郡 (York Region) ，由政府公共财政资助开设IB 课程的中学只有2间，一所是St Robert天主教高中，另一所就是今天要介绍的Bayview公立高中。(当然，还有不少私校开设IB 课程，无须公共财政拨款。但是，並不是很多朋友愿意多花钱送孩子读私校。)

2017年9月之后，同样在约克郡，由政府公共财政资助开设IB 课程的中学扩展到8间，各个IB高中的分区也重新划分，其中，Bayview高中IB课程的招生分区缩小了很多，未来的优质学生来源也跟着缩减。我们可以说，Bayview高中在约克郡内高中的重要性有所降低。当然，论办学经验和师资力量，Bayview高中还是会比新开IB 课程的其他高中优胜不少。

重新审视Bayview高中及其周边房产的市场表现，我相信，这里是真正有孩子想好好读书的家长用家的适合买入的地方。冬季是淡季，价格对买家有利。

(作者为全职专业地产经纪