《大房市小投资》之四:现实的欢喜

上篇我们讲了选择投资区域的基本标准,那就是人口,这是好出租的必要条件,如果再加上一个增值的充分条件,那么基本上就可以算是一个完美的投资操作了。

如此说来,增值会因不同地域而有所不同的,答案则是确定的,那么会呈现什么规律?大体讲就是以多伦多作为地理中心向四周发散。我过去经常和客人举这样的例子:话说我们开车从401/Yonge这个交叉点沿401一路向东,要知道这可不是白走的,因为每向东开出1公里,房价即可能以$1万等差递减,一路40公里开到Oshawa,在多伦多百万的房子,在这里可能仅仅只是一半!以上数据当然并不严谨,并且向东、向北和向西的递减等差还会有各自的差异,但规律却是一致的。过去15年以来,大多地区人口一直以多伦多作为中心点呈向四周迁徙的态势,因此带动了周边的房产市场的成长和发展,房价增长与人口的迁徙正好互为因果。

所以尽管人口基数是一个关键指标,但囿于固有的文化传统、迁徙习惯、城市规划和发展速度,总有一时一地成为当年投资新宠,这不足为怪,所以如果让我来向你推荐,$50-75万的最佳投资地点的话,我还是首推Oshawa。这是东部最大的城市,人口已近17万,也有着东部最大的新房建筑规模和出租市场。目前这个价位,你可以买到双车库、2000尺左右的独立屋,我认为至少在未来2年内,从性价比的角度考量,这里依然值得广大投资者给予最大的关注。

至此关于$50-75万的投资的区域、理念告一段落,随便提一句:在Oshawa委托我购买的投资房,我的团队免费托管,直至你最后卖出为止。下面我们就进入另一个话题:大多地区$30-50万的市场在哪里?如果前面我们是以普通家庭的承受能力作为投资考量的基本面,$50-75万作为“大体量”的投资,我们已经找到了适当区域落地,那么无疑$30-50万的投资,会让我们的负担更小、选择更灵活,那么既然如此,我们是否可以把一个$75万的投资,打散成两个$30余万的投资呢?作为数学问题,这是一种解法,那么放在实际的投资操作中,这两种做法各有什么好处呢?

这是个好问题。我们投资地产,无非是要获得收益,而这个收益简单讲来自3个方面:现金流、增值和本金回收。只要还贷都可以有本金回收,这基本是一个定数,而我们重点考虑剩下的另两个变量:现金流和增值,也就是说投资地产我们或是追求增值,或是追求现金流,或者条件好时两个都要。一般来讲,房产价格在一定范围内与增值是成正比的关系,所以投资$50-75万的房子一定会比$30-50万的增值比例要大,但大也会有大的问题,就是现金流:你会发现几乎无现金流甚至小负。

由此相对就可以看出,$30-50万的投资注重的将是现金流,也就是说投资额小、负担轻,所以到底你是追求未来的增值,还是现实的现金流,这确实是一个美好而又现实的问题,无论如何,在这个普遍悲观的世界里,作为尚有追求的一小群人类,你是否应该感到些许骄傲和幸福?

下期概要:为什么$30-40万是最现实可行的投资?这些小额投资的“价格洼地”到底在哪?提醒:居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友,请与我联系。

作者介绍:王韬 Evan 资深地产Broker,最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话:417-859-1767/ 微信:wangtao687097

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