乌龙摆尾奥斯卡，房产投资绝不准
昨天晚上的89岁奥斯卡颁奖典礼，也是醉了。
真的也许是因为年高糊涂了，接连出了两个大乌龙。记得2015年Trump在他的tweet上说，奥斯卡和美国总统一样，充满了错误。一语成箴，昨晚估计JIMMY整晚都在调侃Trump拿新任美国政府说事儿，这句箴言也就成真了。
整晚最有分量最隆重的最后一个奖项，最佳影片本来公布的是LALALAND，所有主创演职人员都欣喜若狂全部上台一个个热泪盈眶地致辞；结果“Duang”一下，场面混乱，在几个现场带着耳机的工作人员的阻扰下，副导演高举着信封大声宣布最佳影片应该是Moonlight，额滴神，全场哗然。隔着电视机屏幕都能感受到整班演员们和导演编剧舞台现场浓浓的尴尬。今天又爆出更离谱的新乌龙，在致敬moonlight环节，误将4度获得提名的澳洲服装设计师JANET（去年刚刚离世）于《钢琴别恋The piano》合作的澳洲监制好友JAN （依旧好好活着）的照片放入，把生者当成一个故去的人，这个乌龙闹得真是离谱。
如果说奥斯卡奖的大乌龙是遵循了戏如人生，人生如戏，假做真时真亦假等等的混乱贵圈的特色。但是，同样面临一片混战，四处抢抢抢硝烟四起的多伦多房地产市场；面对着每一分每一刀我们的血汗钱，就不容我们犯任何错误了。
夕子曾经接触过不少客户，属于“财大气粗”型。自己手中握有一笔钱，准备购置房产，作为保值增值的工具，同时用于出租，给自己省下房租钱，并且创造一些额外收入。然而购买房产作为投资的打算，却往往是建立在道听途说，或者看到身边鲜活的例子，就放胆往前冲的“张飞”行为。不做功课不好好分析，看到便宜就去捡，看到别人买自己也去插一脚，这种鲁莽投资的行为，夕子就绝不赞同了。
夕子鼓励大家用创新的方式，或者是主动地方式，为自己的财富寻找出路，或者说增值，但是凡是投资都有风险，这个风险就需要一些控制来保证自己的投资不会打水漂。
房屋投资的风险在什么地方呢？常理来看，买卖房产最害怕就是房价下跌了。看看我们对岸的美国人民，从最高点到最低点，一些城市的房价有的曾经下跌了高达50%以上。设想如果换了我们，两年前花80万买下一个房产，今年就只值40万了。不要忘了，房产上面还有一部分是属于银行的。如果当时放了25%首付，也就是20万块，那么银行的贷款就是60万。如果现在这个房子只值40万了，那么最好还是把房子还给银行，两清了事。
也有很多人说，房子租不出去，就会造成财务困难。这笔账却又是很多人算不明白的。举例说如果房屋的费用（贷款，水电，地税，管理费）每个月是2800块，这个房屋能每个月租2850块，貌似月月有盈余，实际上有一个东西忘了算，就是房屋的空置率。一般来讲，前任房客搬走之后，房主需要做一些打扫，之后做广告，或者委托经纪寻找下一任房客。这一个月的空置，再加上清洁打扫，以及广告的成本，一般来讲总共是要花费掉两个月房租的。所以说如果月租收入2850块，12个月是34200，扣除两个月的费用5700块，还剩下28500，除以12，月净收入实际上是2375，每个月还亏空475块钱。当然，如果租客打算常住，那是最好不过了，如果租客每年都更换，甚至半年换一次，那么房东可要小心房子的花费了。
除去以上两种比较常见到的风险，还有这么三大禁忌夕子要提醒你特别注意的：
第一大禁忌：位置不好，出手慢
别跟我谈靠租金赚钱，整套出租房子是赚不到大钱的！！
房产投资的主要收入是来源于房产升值的部分，而不是租金部分！默认房产长期的升值也是房产投资的核心部分。如果要兑现房产的升值，就需要把房产出售，那么出售时房产本身的市场销售速度，房产本身的状况以及房屋年龄就要考虑在内。首先，是房产的位置。如果房产位于城市的核心地带，交通及生活方便，那么自然房产容易出售；第二，房产周边是否有额外的资源可以提升房产价值，比如学校，社区中心，交通枢纽。这就是为什么地铁沿线的房产，以及名校区的房产价格偏高，普通家庭不容易负担的原因。
在过去的几个星期内，夕子分别为两个家庭成功置业。一个家庭是在Bayview village， 一个家庭是在 oak ridge Wilcox lake. 这两个地方，一个是在北约克的核心区域，一个是在列治文的黄金地段。地皮的lot size都不错，长远来看的升值潜力和租售回报率也都是非常稳定的。
第二大禁忌：房屋结构不合理
小资的生活方式和势力的商业交易势不两立！！
房产的出售顺利与否，房子的内部结构起到很重要的作用。当然，结构也要看潜在买家倾向于把房产用于什么目的。如果是用于出租，那么房间的多少，以及是否地下室完成装修并分门出入就是很重要的因素；如果是用于自住，那么一般家庭成员需要的两个或三个卧室是否能满足需要，每一个房间的大小是否合理就很重要。举个例子，如果一个house里本来有三个卧室，但是前任房主一家只有两口人，于是其中两间房间被打通用作工作室，这个房子就自动变成了两个卧室，这样对于大部分家庭来讲就失去了吸引力。
这也是夕子一直反复强调的，我们买房子就要配套，什么地皮做什么事情。相对比正常双车库4卧房或者5卧房的标准格局；双车库3卧房或是单车库2卧房都是死穴，以后再resale的时候，相对比同等面积其他的房子，升值和受欢迎的程度都会大打折扣。
第三大禁忌：房屋老化
所谓升值的是地皮，房屋本身是每年贬值的！！
随着房屋的年龄增大，房屋自己本身的价值会折旧，同时需要修缮的地方也会多起来。一般房龄在25年以上的房屋，都需要做一次大的修缮，包括房顶的修补或者更换，门窗的修补，热水炉和暖气的维修，厨房和洗手间的更新（对于热爱厨艺的中国家庭尤其需要）这些都是不可避免的费用。如果自己的房产刚好在这个时候需要出售，那么最好是在完成这些修补之后再挂牌上市，以求卖个好价钱。在投资房产的时候，不要忘了房屋本身的折旧问题。
针对以上的问题，夕子想很多朋友都给自己提了个醒，在做房产投资的时候，要谨慎行事。然而对于买房自住的朋友，需要重点考虑的又是其他方面，比如说自身的需要及喜好，以及财务方面自己能负担的能力。咨询一个有经验的财会专家，再加上一位有经验的地产经纪，会帮助买家更快地达成心愿。奥斯卡的乌龙摆尾如果搁在我们的现实生活中，轻轻一扫，除了劳民伤财，更会令人劳心费神。
作者：夕子