实探几个交付多年的知名小区，后期物业怎么样？

对住宅硬件来说，也就是建筑、景观、公共部分装修、地下停车场、会所等各项设施之类的，交付后我们无力改变。

另一个影响居住体验的方面是软件，说白了就是物业服务，这个根据开发商的不同，每个项目的服务标准也都不同，可以说“住得好不好，物业说了算”。

念及此，为了调研市场，我选择了物业费在1-3块之间的一些明星楼盘，通过这些项目的物业来窥探整个市场的大概情况。

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绿城百合  房龄：10年以上  物业费：1.5元

第一站是绿城百合，从们刚开始还行，闯了两个大门均以失败告终。

第一次在春晓苑，我以找人为由要求进入小区，结果被要求提供楼栋、单元和门牌号等信息，回答不上来，被拒绝进入。

由于我是一个人去的，无奈只能转战其它苑，在云霞苑我以租房为由进入小区，被门卫要求业主带领或者中介公司带人才能进入，蒙混未遂。

于是我围着绿城百合六个地块，转了一个遍，终于在走到初阳苑的时候看到行人入户门是打开状态，我在门口等来一个业主，装着打电话成功尾随进入小区内部。

当年绿城百合是东区最贵的项目之一，绿化做的确实不错，各种乔木、灌木交相掩映。

进入楼层内部，虽说由于时间过久，部分设备已经老化掉色，但是每个楼层都有公开信息栏展示楼道的卫生打扫状况，由专人负责，卫生情况还是不错的。

可能是由于是年长小区，绿城百合在一些细节处理上还是有些瑕疵。比如，园区内的水系景观全都没有水，水池内泥土和树叶混合影响美观，而且部分花园内还有物业使用过的水管随意摆放，扫把等清洁工具也是随意的放在楼道里，感官上给人杂乱的感觉。

我对社区内部弄小品水景的小区一般都不感冒，大部分物业在后期都会把水景废弃掉，因为人力成本涨的很快，但是物业费想涨价极难。

最让人意外的还是地下车库，说句实话，这样的车库确实对不起老东区豪宅的名头，机动车库和非机动车库的路面都存在坑洼的情况，而且目测看来是疏于清理，泥灰较多。

那个年代的地下车库，很多都是水泥地，不像现在环氧地坪漆和金刚砂这么普及。

不过总体上来说，这样的物业水平还是对得起1.5元的物业费的，只是需要在细节上有所加强，如果提高下物业费，物业公司有钱把地下车库重新修整一下就够好了。毕竟绿城物业还是相对很靠谱的。

正弘蓝堡湾  房龄：10年以上  物业费：1.98元

正弘蓝堡湾的门卫一样森严，但是当我表示要进去找人时候，安保人员只是要求我进行登记，当填写到具体楼栋信息时，我表示不知道门牌号，保安主动拿起表格给替我填写，就这样我编造了一个楼栋单元和楼层之后，得以顺利的进入小区。

蓝堡湾一期是当年最牛逼的盘，全干挂石材，现在还有很多公司在这里办公。

内部的物业服务还是很不错的，绿植养护的都很细心，很少见到有裸露地表的情况，这在北方的冬天来说实属不易，而且每个花坛的景观灯都有编号，方便日常的检修和维护。

在小区的公共部分都有保洁服务样板，详细展示了每天保洁服务工作的内容和标准，无论是对于业主还是保洁人员来说都起到一个督促和监管的作用。

漫步在蓝堡湾，大多数的单元入户楼门禁都做的很好，需要刷卡才能进入楼栋，但是也有极个别的单元门是敞开状态。

我顺着敞开的单元么进入楼栋内部，大堂整体情况还算不错，有身高尺、沙发休息区、雨伞取用等，对于业主来说还是较为方便的。

蓝堡湾的地下车库采用胶面地坪，而且养护程度不错。

总体说来正弘蓝堡湾的物业管理还是很到位的，只是需要在安保方面有待加强。

绿地新里卢浮公馆  房龄：9年   物业费：1.35元

我是从正门进入绿地卢浮公馆的，说实话有点失望，主大门的水系景观本应是一道风景线，现在却全部停水，水池内杂物较多，很影响观感。

主大门的门禁处于不设防状态，基本上每个人都能进去，我经过大门的时候发现安保人员正靠在岗亭打瞌睡，在这一点上物业需要加强的还不是一点半点。

园区整体绿化做的还不错，立体景观层次也较为分明，但是一个问题是地标裸露的过多，有些灌木甚至已经枯死。

公告栏年久失修，估计已经很久没用过。

我在园区内基本上转了个遍，基本上没有发现哪一扇单元门是处于闭合状态，安保状况令人堪忧。

不过入户大堂打理的还是很不错的，窗明几净，而且公告栏内详细明确责任制，可见物业对保洁工作还是很到位的。

地下车库采用水泥地面，没有坑洼，但是路面卫生需要加强。

在绿地卢浮宫馆的电梯厅我发现一个问题：电梯已经过了年间期限，没有进行新的安全检查，我只是看了一个电梯，不知道是不是所有的电梯都是这种情况。但无论情况如何，都希望物业能警醒，电梯无小事，一旦出现问题，对业主和物业公司来说都是大问题。

总体来说，绿地卢浮公馆的保洁尚可，绿化维保需要提升，但是安保方面需要加大力度，尤其是电梯，需要尽快完善。

万科美景龙堂  房龄：5年  物业费：2.48元

万科美景龙堂紧邻中州大道，为了阻隔噪音，万科在项目和中州大道之间种植了一排高大绿植，具体隔音效果到底如何我暂且不表，但是冲着这份用心就值得给万科点赞。

我从中州大道的侧门尾随电动车业主顺利进入。我自己的经验，发现有闸机小区一般很难尾随。

对于非闸机小区，基本都可以通过尾随进入，一是安保以为是一家人，而是问的多了很多准业主会生气，后来索性不再一个个盘问。

万科龙堂内的主路面采用的沥青，整体保洁做的很好，无杂物、无落叶，而且道牙和阻隔石墩都用彩绘覆盖，观感不错。

园区内监控很多，能提高安全保障，而且有很多灭蚊灯。

找了一个虚掩着的单元门进入楼栋，精装大堂内有沙发休息区，保洁做的很好，无论是电梯厅还是入户厅都给人一种酒店入户的感觉。

安全连廊全封闭，消防水管用防火锡纸包裹，既美观又不影响消防，防火门确实保持常闭状态，而且极易推开，一旦发生险情，这样的消防设施能很大程度上保障安全。

消防通道用专用的阻隔栏防止电动车占用车位，这是每个小区都应该着重注意的生命通道。

万科美景龙堂的车库是水泥地坪，部分路面出现泥沙裸露的状况。

随处可见的多重立体景观，可见美景龙堂在绿植养护上是下了功夫的。

宣传标语很有意思，既起到宣传警示作用，又不让人反感，甚至还能会心一笑。

这是万科美景龙堂的主大门，中央水景做的很好，潺潺的水声配上孩子放学呼喊的声音，很有人情味。

总体说来，万科物业各项服务和设施都很到位，而且听门卫大哥说，现在美景龙堂正在上线刷脸门禁，以后即便是忘带钥匙也能很方便的进入小区，这样的服务对得起2块的物业费了。

永威翰林居  房龄：10年  物业费：1.2元

怎么说呢，永威翰林居是我调了这些盘唯一一个没有溜进去的，我辗转了3个门，都要求提供正确的楼栋、单元和门牌号，幸好有一个朋友也在翰林居居住，我联系了朋友才得以进入小区内部。

翰林居的主体路面也是沥青柏油路，我去的时候刚好碰见保洁正在清扫路面的落叶，虽是时近严冬，翰林居的路面却很少见有落叶。

翰林居内的名贵树种大部分都有一个这样的标签，明确了责任人，无论是业主还是物业一旦发现树种出现养护问题，都可以通过下方的电话，联系到专门的责任人。

这是我在园区内部的停车棚内看到的便民手推车，业主尤其是老年人携带重量大的物品，凭借这个推车就可以简单运送到家门口。

在园区内部有一个中心景观花园，一进入这里我脑海里就莫名蹦出一句话：曲径幽簧里，叶茂林深处。明明不是很华丽的景观，就是简简单单的垂柳和绿荷，却营造出了一种自然景观的感觉，小家碧玉更让人舒服一些。

很少见过项目内部有一片自己的沙地，永威翰林居这里却是孩子的乐园。

永威翰林居的单元门禁都是处于关闭状态，但是或许是自动门的通病，单元门从打开到完全闭合锁上大概需要十几秒的时间，这十几秒完全足够旁人尾随进入楼栋内部，我就是通过这样的方式尾随进入的单元。

同样是摆在单元门口的垃圾桶，永威翰林居贴上简单的分类标签。

无论是地下车库还是单元入户厅内的消火栓和灭火器，都有专门的月检记录表，以防发生火情却出现消防器材不能使用的情况。

在永威翰林居内随处可见的是这种护栏，虽说对于保护绿植起到的作用有限，但是却极易制造一种边界感，行人通道和绿植互成边界，却又不相互隔离，是一种自然相处的状态。

当然，在永威翰林居也有其它一下小区共有的毛病：部分水景没有水，但是以1.2元这么低的物业费，做到这样程度的，还真值得给永威物业点个赞。

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我们今天不讨论哪家的物业好与坏，因为物业公司或许也有物业公司的难。但和我们倡导好产品一样，希望物业公司也能发自内心的做好应该做好的服务。

看着一个个物业公司都去资本市场上市融资，但我个人一贯认为传统的住宅物业公司不是一个应该赚钱的行当，取之于业主，用之于业主。

而且，通过调盘我发现这些小区有一个共同的现象：无论哪个小区都在园区内部悬挂有垃圾分类宣传标语。

而且在正弘蓝堡湾和永威翰林居都有专门的垃圾分类箱，业主可以通过分类投放垃圾获得积分，再利用这些积分换取生活用品，这种种的现象表明，垃圾分类的确就要来了。

在永威翰林居调盘时，偶遇一群社工正在给翰林居的小业主普及垃圾分类知识，看着孩子们呀呀呓语，他们虽然或许不懂垃圾分类的大道理，但是一颗种子想必已经种下，只等来日成为参天大树。

我想，这或许就是社区的真正意义吧，寓学于家，寓教于乐。

这是我在调研时拍的一些小视频，简单集合剪辑了一下，有兴趣的可以看看。

最后，就冲着我调研期间日均3W的步数，点击文末右侧“在看”吧。