碧桂园求变
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每年三月份开始到月底，各种机构和地产行业从业者又到了望眼欲穿、应接不暇的时候——又到了年度财报公布的季节。如果你能沉下心来仔细研读分析这些年报，能够发现很多有趣的数据和现象，甚至能从中窥得企业对未来市场的研判和发展的战略。
特别是头部房企，业内行业前三甲“碧万恒”往往是行业的风向标。
比如在前几年，房企的年报里都在透露他们在抢地，借钱，抢人，总结来说就是高周转快速扩张。那是因为在那几年如果不提速扩大规模，很有可能就被踢出第一阵营，掉了队就再也无法追赶上来。
而对于扩张过快遇到的很多问题，如果规模达到一定程度，再回过头来解决就相对轻松很多，甚至很多问题已经不构成问题了——例如融资难、融资成本高的问题。
又比如碧桂园，在去年下半年提出了“提质控速”的口号，碧桂园这艘大船，也在考虑降速提升品质了。
目前已经公布年度财报的阳光城、蓝光、新城控股、碧桂园的营收简化版如下：
2018年阳光城营收555.01亿元，同比增加69.72%，在房地产结算高速增长的情况下，阳光城2018年营业收入达到564.70亿元，增长70.28%，净利润为30.18亿元，同比增加46.36%。
2018年蓝光发展实现营业收入308.21亿元，同比增幅25.53%;实现利润总额33.77亿元，同比增长90.49%，净利润 22.24 亿元，同比增长 62.91%。
新城控股18年营收541.3亿,同比增加33.6%，归母净利润104.9亿,同比增长4.0%。估算核心净利润85.9亿,同比增长62.1%。
2018年碧桂园总营收约为人民币3,790.8亿元，同比增长67.1%。合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。净借贷比率为49.6%，同比下降7.3个百分点，净利润约为人民币485.4亿元，同比增长68.8%。
以上数据来自碧桂园官网、wind数据机构、中国网地产
从年报里可以看出，在规模没有大幅变化的情况下，各家房企的年度营收和净利润都得到了大幅提升。
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前面也说过，头部房企是重要的风向标，以碧桂园为例，可以从年报中得出几个重点结论：
1. 大象起舞，强者恒强
年报显示，2018年全年，碧桂园集团连同其合营企业及联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速虽然放缓，但还是超过了行业平均水平｡
如果看全国合约销售额的话，按照亿翰智库的统计约为7296亿元，增速同比约有30%。
马太效应越来越明显，碧桂园的销售数据亮眼，增速依然超过了行业平均水平。
2. 营收和利润均实现大幅增长
营收业绩同比上涨、规模稳定的同时，碧桂园当期收入、毛利、净利、股东应占利润、基本每股盈利等核心财务指标均有优异表现。
碧桂园盈利水平也在稳步提升。2018年集团毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元。净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元，同比分别增长32.8%、38.2%。
基本吻合了前几年房企们的计划：达到一定规模之后，营收和利润得到一定的提升。
3. 杠杆水平和融资成本仍处于行业低位
根据财报，截至2018年期末，碧桂园现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%，另有约3017亿元人民币银行授信额度尚未使用。
碧桂园的资金状况持续保持稳健。在行业资金面持续收紧的背景下，经营性现金流自2016年第三季度以来持续为正。同时，2018年集团净借贷比率49.6%，同比下降7.3个百分点。说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环。
毕竟房企想融到钱越来越难了，很多房企不得不去找资金成本更高的钱。前不久有内部消息说，某房企融资成本已经超过了20%的红线，甚至有不少房企已经到了资不抵债的地步。
根据统计，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升为92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率都有所上涨｡
目前市场上，仅有少数运营能力较强的企业能够实现现金流持续为正，民营企业更是寥寥无几。
4. 提前布局热点区域，土储丰富，货量充足
碧桂园独到的拿地策略和布局让人很佩服，在今年火热的粤港澳大湾区战略公布之前，由于看好大片区，碧桂园已提前做好了布局。
碧桂园位于粤港澳大湾区的权益可售资源达3,721.2亿元，可售建筑面积约2,544.5万方，另湾区内有潜在权益可售资源约5,554亿元，与已获取的权益可售资源合计9,275亿元。
在粤港澳中拥有近万亿的货值，这在所有的房企中占据头名，发展空间非常大。
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碧桂园年报中透露出的小趋势：
房企的多元化加速和分化
随着房地产行业的增速放缓，房企要寻找新的突破口，做多元化、多种发展是不错的尝试。大部分房企包括碧桂园、万科、恒大等龙头都布局了金融、长租公寓、大健康、大文创等火热的版块。
在消费需求升级和政策调控不放松的市场环境下，房企跨界多元化发展、寻找新的利润增长点已经成为发展趋势。比如在年报中，阳光城一直在做教育、环保的业务，蓝光投资了现代服务业、生物制药、3D打印业务，恒大重金进军新能源汽车。
碧桂园的多元化看起来有点特别：机器人、农业。
这两个看起来是没有一点关联的产业：一个是目前最顶尖的科技行业，一个是延续了几年内的农业。而实际上并非如此。
AI智能时代已经迎面而来，无人机快递、自动驾驶汽车、无人超市......都已经在眼前。
李开复曾经说过，人工智能将快速爆发，十年后50%的人类工作将被AI取代。机器人取代成本高昂、效率低下的重复人工劳动，看起来已经成为一个不可避免的趋势。
而在刚刚闭幕的全国两会上，人工智能三次写入政府工作报告，成为促进新兴产业加快发展的新动能。
杨国强认为，人工智能技术与传统建筑业相结合，利用机器人完成部分建筑工作，正是行业未来探索发展方向。碧桂园将加快人工智能与建筑机器人的深度融合。
碧桂园对机器人的重视程度从杨国强在今年两会期间的两份提案中看出来。今年两会期间，作为全国政协委员的杨国强针对传统建筑业改造升级和城乡融合发展的问题，带来了《关于推进人工智能和建筑机器人深度融合的提案》。
杨国强在第一份提案中建议，政府层面应加强对人工智能和建筑机器人深度融合的引导和支持，同时建筑行业协会、高校等要积极参与行业标准制定，施工单位也要积极导入建筑机器人。
也许在不远的将来，用智能建筑机器人完成相对繁琐、危险的工作。更快的速度、更精准的尺寸、更高的品质标准盖出更好的房子，不是什么问题。
而用机器人去管理农业，是更容易实现的方向。
2018年7月，碧桂园集团对外宣布成立博智林机器人公司，之后公布建设机器人谷项目，先后与西湖大学、清华大学、香港科技大学等高校合作。
今年2月28日，被誉为近年佛山规模最大的一次集中投产——佛山2019年上半年重大项目集中开工活动选址在距离碧桂园总部800米外的一片厂房上，那里正是碧桂园投资的顺德机器人谷所在地。
城镇化不可阻挡，小镇是中国特色的城镇化
杨国强在两会中的另一个提案，《关于推进农民在小镇集中居住促进城乡融合发展的提案》。
提案中，杨国强则建议推进农村集中居住。他认为，有条件的地区，把农民集中起来形成一两万人口规模的小镇，可以更加方便和低成本地完成系列配套建设和服务，农民能过上和城里人相差无几的生活，进而吸引更多人回到农村、建设农村。“农民集中到小镇居住后，便可对原来村落开展土地平整，盘活闲置土地，平原地区可推广农业机械化作业，提升生产力”。
而地产+机器人+农业三个大版图可以联动起来，增强企业强大内生动力，勾勒出一个更富进取心和竞争力的碧桂园。
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当然，房企多元化发展背后，不是一个去地产化的过程，每个企业发展背后的逻辑或操作思路是不同的。目前企业发展战略多为房地产+变为不动产，原来做房地产开发变成房地产开发+经营+运营+服务的一个过程，转型是转变的过程。
碧桂园以地产为依托的多元化发展，通过新零售—凤凰优选、地产、农业、机器人，给未来带来了更多可能，也给房企发展带来了更多的参考和方向。