社科院报告出炉,透露一个不好的信号,租售比失衡,官方警示风险

从现在来看,人们对租赁市场的认识还远远不够,对于买房的观念依然深入人心,很难改变。这也导致房价越涨越高,房租即使上涨,也跟不上房价上涨速度,相对来说房租是下降的。

原因很简单,人们对于买房的情结是根深蒂固的,越难欲望越大,直到倾尽家庭几代人的六个钱包,房价涨上去了,购房者还要为自己的冲动买单。

在这种观念影响下,房子会越来越看起来更加紧俏,百姓买房的欲望就会愈加强烈,恶性循环使得买房越来越难。当所有人都挤在了买房的独木桥上时就注定不正常,而且也不可能持久下去。因为人们买房,实业不济,因为人们只想买房,租赁市场也是鱼龙混杂,难有实质性进展。

说实话,也满足不了那么大的住房需求。所以,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,稳定大局引导下,房价注定不会大涨大跌,大城市的房价依然不是普通百姓都能触及的。

所以,才有了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因为有些人不可能完全靠市场去解决住房问题,但是他们的住房尊严需要有保障。一路下来,可以看到这种局面在改变,各地在加大保障住房的建设力度。

然而,4月份的数据再次让我感到不安,一种不好的信号再次显现。

27日,中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数,数据显示今年4月全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回升,租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为,按照一般的分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡泡风险在增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年的房价和租金走势。

当然租金下跌有客观因素,但是这种趋势却不是太好。

我先说一个问题,是不是大家觉得房价很高?是不是房租也很贵?但是实际上,房东还觉得不划算呢!房租贵吧?真贵啊!可是你这么想,房东却不这么想。我们都抱怨房租太贵,可人家房东不这么觉得,也很委屈。我引用下以前的一组数据,全国50个城市超七成房租相对收入较高,其中北京、深圳、上海、三亚4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。

这是说你的收入面对房租上涨有点囊中羞涩,可是当你的收入跟房价一比,就更是不值一提了。可是房东似乎总是说,你看房价一直在涨,房租能不涨嘛!这话有道理吗?似乎是合理的。但实际上却不合理。

自己房子的这种房东还好点,二房东拿房源本来就贵,也是因为房价高,那么必然觉得自己不赚钱。潘石屹表示,现在的房价已经非常畸形了,一个最重要表现就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回报率,是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是6%或7%。而现在,以北京为例,住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。

我们都还记得一个报道说,有些城市买了房子后出租出去需要100年才能回本。厦门的租金回报率在所有城市里垫底,比一线城市更低。如果要靠收房租回本,参照1%的租金回报率这一静态数据,在厦门投资房产回本需要100年!

按照房东的逻辑那就是,涨房租啊!因为房价一直在涨。可是这根本就不对。租金真的低吗?其实并不低,那是因为房东们看着畸高的房价觉得房租太低。更深层次原因在于,只是相对于增长过快的房价,处于小基数的房租肯定就有些不显眼了。所以看不见房租上扬也是可以理解的。但事实上,房租水平也是一直在不断上升的。

我觉得潘石屹提的一个建议跟我说的有点类似,他说,如何才能从根本上解决这个问题?无非就两个办法,让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些,分子是租金。二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己出问题。

显然,一般我们不允许第二种情况发生,所以,摆在我们面前的问题是,要想让房地产市场回归理性,是让过高的房价降下来还是让过低的房租提上去呢?或者是让房价降下来让房租稳定住呢?

否则,这么下去,肯定是不行的。如果房价跟房租的差距太大,人们还会不愿意去把房子租出去,那么租赁事业发展就必然会大受影响。

5月26日,银保监会有关部门负责人表示,坚决落实“房住不炒”要求,持续遏制房地产金融化泡泡化。当前房地产过度金融化,全社会新增土地资源有一半投入到房地产,并且房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,也助长了房地产投机行为。

如果,再加快一点保障住房的建设力度,加大引导力度,人们一定会慢慢改变只依赖买房一条路的思维,会逐渐过渡到住房思维。到那时,房地产的系列风险问题才会化解。

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