富力地产走不出至暗时刻？

过去一年，要问哪家房企过得最不舒坦，可能非富力地产莫属。

在中国房企前30强中，富力在去年上半年就已脚踩“三道红线”，不仅销售疲软、债务高企，融资也陷入困境，不得不在元旦节前抛出内部75折卖房的举措。

年关时刻亟待回款回血，曾经的“华南五虎”之首，富力地产为何沦落到这番绝境？

斑马消费梳理发现，多年来，在张力、李思廉双老板的治理下，公司始终未能逃出“高杠杆、重资产、周转慢”的怪圈。

富力真钱紧

元旦节前几天，富力地产（02777.HK）内部75折售房的消息满天飞，在年关超低折扣抛售房源，这家企业一定是遇到了难过的坎。

回望2020年，富力地产在缺钱中度过，市场表现相当一般。克而瑞数据显示，富力地产全年实现全口径销售金额1496.6亿元，再次爽约年度目标。

1月4日晚间，公司披露其全年权益销售金额约1387.9亿元，同比增长0.43%。

从行业排名来看，富力地产全口径销售额排名第24位、权益销售金额排名第18位。2019年，前述排名分别为第21位、第15位。

斑马消费发现，最近两年来，公司不仅行业排名连续下降，一直以来的高杠杆政策早已让公司苦不堪言。

亿瀚智库研报显示，2019年末，富力地产债务净额1744亿元，一年内到期和一年后到期债务分别为623亿元和1350亿元；当年末，公司货币资金384亿元，现金短债比0.62倍，在手资金难以覆盖短期债务。

澎湃新闻报道，截至2020年三季度末，公司有息负债为1144.11亿元，净负债率降至166%，资产负债率降至80.37%。同期，公司现金及现金等价物仅359.5亿元，1年内到期有息负债752.7亿元，公司短期现金流仍然十分紧张。

经营能力弱、以及紧张的财务状况，三大国际评级机构早已对公司展望负面。

2020年5月-8月期间，穆迪、惠誉和标普等机构，先后对富力地产及其企业家族评级下调，这直接导致金融机构敬而远之。

尤其是在监管层对偿债“红线”的规定之下，富力地产的融资活动和债务偿还存在不确定性。

元旦节前后，有公开报道称，富力地产已将持有广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权，质押给拥有国资背景的广州城投，这被市场解读为是引入国资缓解公司压力。

症结与顽疾

富力地产曾是人尽皆知的“华南五虎”之一，尤其在广州根深蒂固。

在不少老广州人眼里，“广州每一根烟囱倒下，都有富力地产的一份功劳”。

上世纪90年代末，富力地产通过开发广州铜材厂地块、广州硫酸厂地块，再到后来的超级大盘珠江新城，迅速做大规模，促使这家房企逐步从华南区域走向全国市场。

公司是早期的地产行业领军者，在2006年就突破百亿销售额。而中国恒大（03333.HK）达到这一规模，是在3年之后。

2011年，富力地产的销售增速明显下滑，此后多年未完成全年销售目标，如今已跌出行业前20强。尽管张力、李思廉两位老板携手共进退，公司仍难重回辉煌。

斑马消费梳理发现，从早期大规模拿地占用大量资金、重仓商业物业，到豪赌一般接盘万达资产包，这几年，公司的现金流状况陷入频繁波动的局面。

据亿瀚智库研报，公司自2012年经营性现金流净额由正转负，其后大多数财年为负值， 2013年、2014年以及2019年陷入波谷，分别为-119亿元、-221亿元和-242亿元。

就是在这样的状况下，公司在2017年前斥资199亿元接盘万达酒店资产包，成为全球最大豪华酒店业主。

风光背后，重资产且须长期投入的酒店业务将公司进一步拖入泥潭，2020年上半年，公司酒店业务亏损扩大，录得亏损9.36亿元。

事实上，在收购万达酒店资产包之前，富力地产已出现策略失误。公司投资性物业面积剧增，2016年末，公司落成及规划中的投资性物业总建筑面积达到430.4万平米，涉及酒店、写字楼、零售物业及物流地产等，大量资金沉淀在这一板块。

从2007年开始，公司的净负债率始终保持在100%以上， 2019年末飙升至199%。

公司负债率持续高位运行，一方面是公司集中式土地投资和酒店投资，消耗大量资金；另外在储备大量土地后，遭遇市场下行，导致销售回款不足，加之同期融资环境趋紧等，导致公司财务恶化。

艰难解围

2020年，富力地产可能是TOP30中过得最糟糕的一家房企。

踩中“三道红线”、信用评级遭全线下调、销售规模和盈利能力逐渐疲软，疫情更让公司雪上加霜。

这个时刻，不知道李思廉是否会体味到当年王健林的苦楚。这家房企自我解围的方式，几乎和万达当年甩卖资产变现的路径如出一辙。

去年11月，公司将持有广州国际机场富力综合物流园70%股权转让给黑石集团，交易对价44.1亿元。

此后，公司陆续将海南富力海洋欢乐世界的相关股权摆上货架。启信宝显示，该公司是富力在海南操盘大型文旅项目的平台，富力地产持股比例80%。

此外，拟向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权、出售珠江新城CBD地标建筑广州广发证券总部大楼40%股权，屡屡在媒体报道中被提及。

在去年双11期间，公司推出500亿货值的房源，通过易居售卖，最终去化仅20%。

受到三家评级机构同时下调评级的影响，公司对外发债受限。去年9月份申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）告吹，在11月12日，公司才发行一笔3.6亿美元的优先票据，年利率高达12.375%。

对外高息发债，对内则通过裁员、减员来压缩人力成本费用支出。

截至2020年6月，公司员工总人数3.92万人，相比2019年末的6.23万人，半年减少2万多人，员工总成本支出同比减少约20亿元。

去年8月，公司董事局主席李思廉曾透露降债计划：未来9个月，将处理250亿元-300亿元债务，一半会有重组安排，其余则靠资金和销售抵消。