广州琶洲“筑巢引凤”，这个项目成为新地标！

星子/文

提起琶洲，就不得不提对岸的金融城；提起金融城，就不得不提珠江新城。这三个地区构成了广州“黄金三角”，是广州发展新的动力源和增长极。

然而，珠江新城发展到今天，已经非常成熟，其商业产品也已经供应到尾声，几乎没有商办物业可卖。上一次珠江新城商务用地出让，还要追溯至2012年恒大拿下的地块。在这样的情况下，琶洲自然被推向前台，扛起广州继续发展总部经济的战略任务，新增供应接力珠江新城，希望借助“互联网+会展”双核心驱动，找到发展新引擎，实现广州从“千年商都”向“未来商都”的跨越。

狭长的琶洲岛，曾是古代中国文明和西方文明交汇处，海上丝绸之路的起点，它见证过广州历史的荣耀。进入2015年，在电子商务“逆市飘红”的背景下，广州力推琶洲地块，腾讯、阿里、复星、国美拍走了价值78亿元的7块地，将全国互联网巨头们更紧密地聚拢到一起。一位参与集聚区招商的政府人士说，是天时地利人和，造就了如今巨头汇聚琶洲的局面。

琶洲电商总部区

琶洲产业分区

上述就是琶洲产业分区图。客观来说，星子对琶洲的定位充满信心，理由如下：

（1）地理区位非常优越，接驭天河珠海番禺，具备了老城区情感认同（琶洲+黄埔古港），交通配套最现成（4号与8号线，首条有轨电车），城市形象最具塑造性（滨江+珠江新城隔江相望），产业定位最“广州”（商贸+会展）的领先优势，再加上与珠江新城、国际金融城两大商务区三足鼎立之势，已颇具CBD的雏形，是目前认可度最高的特色商务区；

（2）琶洲岛早年建筑密度、人口密度并不高，与之相对应的就是“规划成本低”，自身可发展空间大；广州作为千年商都，也希望利用此项规划向互联网产业转型；

（3）拥有会展中心。可能有朋友认为会展中心聊胜于无，实际上，会展中心作为城市对外的窗口，可以无形中影响很多到此做展览的大企业和顶尖人才；

（4）位于大学城、中山大学、石牌四校的中心，便于人才输送。

（5）作为广州下一个重点发展中的 CBD，与珠城的拥挤不同， 琶洲被誉为“永远不塞车的曼哈顿”； 此外，区域内拥有1.5 公里长的江岸线、 超过 60 万方的滨江林海环绕，南部更是拥有“广州南肺”之称的 142 万方万亩果园，是绝无仅有的市中心绿色办公。

然而，整个琶洲岛面积只有9.66平方公里，作为广州互联网创新聚集区，面积只能说太小。在引入如此多互联网巨头之后，琶洲地区急需规划合理、设计一流的商业办公物业。

据星子了解，此前就有多家琶洲电商企业先后向市政府有关部门反映现有的办公空间受限，“多数是租用的写字楼”，希望在广州发展能有自有场地，同时也希望能兼顾投资，分享琶洲大步向前的红利。

我们知道，当初广州市政府准备开发琶洲这块地的时候，就有“筑巢引凤”的说法。无论这个词是出自官员、企业家还是专家之口，抑或只是媒体自发的一个概括，说明想要“引凤”，必先“筑巢”的理念，早已深入大家骨髓。

由此，深耕琶洲多年的保利，无疑成了此番规划和板块升值的最大赢家。保利根据琶洲不同阶段的发展需求，精心设计了不同的项目，单区域总开发量超过 286万方。在琶洲规划为会展经济总部时，保利就打造了为会展服务的第一代综合体产品： 保利世贸和保利国际广场。随着琶洲经济的发展，为了满足区域的配套需求又打造了第二代产品：185 万方的大型豪宅综合体保利天悦，更是深受市场认可。

而在商务供应方面，广州保利更是携第三代商业综合体： POLYNET（保利商业互联经济圈）震撼登场，以独特的资源共享互联理念，誓要打造广州新一代地标！

什么是POLYNET？POLYNET 由保利天目广场、保利叁悦广场、保利MO、保利108 四大项目组成，其最大的超前理念就在于四个项目间形成资源共享互联。例如保利天目广场作为琶洲地标，吸引的多为世界 500 强中的金融企业， 那么它就可以为其它三个项目的企业提供资金支持。保利叁悦广场能为其它项目提供实物经济的合作支撑。保利 MO 能为其它三个项目提供创意输出以及展厅。而保利 108 亩项目可以为其它三个项目提供电商、物流的渠道支持。 如果一个实业企业需要资金支持去天目塔找金融类企业，需要展示场所去保利 MO，需要电商物流这些配套类支持则去 108 亩，形成一条完整的商业运作链。这就像一张网， 网罗各种企业的各种需求，在整个大综合体内互补实现。

POLYNET

右上方为保利天目广场，下方为保利叁悦广场，左边为保利MO

保利叁悦广场

POLYNET唯一在售项目， 是投资价值最高江景现楼写字楼

这不得不说是一种房地产+互联网思维的极致运用！就目前来看，POLYNET此项运营理念，与琶洲区域定位相得益彰，成就了琶洲新贵的崛起。而琶洲优越的生态环境、利好政策和各项配套契合了互联网企业的需求，也让POLYNET与珠江新城的商业物业形成了差异化竞争。

除此之外，POLYNET旗下的四个项目还有个最大特点，就在于四大项目的梯队式差异定位， 各种创新型产品已经覆盖了全档次全需求的商业产品，比如酒店式公寓、高级商场等，基本上只需要有心投资，就可以在POLYNET找到最合适的产品，丰俭由人。而且所有项目的入市基本都在三年之内，也就意味着POLYNET 的商圈成熟会在非常短的时间内兑现。

那么，我们可以期待什么？

上面的描述里，我没有提及的，整个琶洲岛，计划落户的大型企业还有宝钢、移动、电网、广铝、欧派等大型企业，这些企业聚拢到一起，他们会是直接得利者和爆发者。同时，也别忘记珠江对面的金融城，还有一个员村可以拆掉。广州市政府大力支持的跨境电商，也会为成为琶洲岛的一个增长点。

由此，冼村猎德天河琶洲，这四条街道会成为广州的一个巨大发展引擎。这里的商业租金，也会一飞冲天。保利国际广场的租金，就由几年前的70 元/㎡升到了现在的 130 元/㎡，近乎翻番！而现今升值潜力最大的投资项目，就只有叁悦广场！

为什么这么说呢？并非无凭无据：

（1）广州写字楼与住宅的价值倒挂  

琶洲甚至可以说广州写字楼的价值其实被严重低估。 广州作为超级一线城市，企业吸附力不会比深圳和上海差。但广州写字楼的价格普遍在 3 到 5 万之间，而深圳、上海像样点的写字楼，基本都卖到 5 万以上/方，比较核心的地段要去到 7 到 9 万， 往往比住宅还贵。现在越来越多的公司在一线城市买写字楼时，会把地王频出不断刺激未来房价上涨的广州当作第一选择。珠江新城的写字楼和豪宅的售价都是卖 5-6 万之间，例如天盈广场写字楼。 保利天悦的豪宅售价现在已经涨到 7 万/㎡了，而写字楼却还在 3 万多的洼地，这现象很明显是不科学的。写字楼的价值潜力不会比住宅差，只是写字楼升值速度会比住宅慢半拍，但这个大趋势是妥妥的；

（2）专享城市地标的升值红利  

珠江新城除了租 200-400 元/㎡的东塔西塔外，最高租金的写字楼在哪？就是西塔旁边的富力中心和合景国际金融广场呀！租金高达 190-240 元/㎡。而花城广场沿线但不挨着东西塔的写字楼，租金大概在 160-200 元/㎡的水平，明显比较低。主要因为地标写字楼吸引了龙头租户之后，大批跟随型企业愿意出高价驻扎在旁边。同样道理，等待天目塔这个琶洲地标写字楼落成后，叁悦广场的租金也将被带动爆发式地上涨，去到 160 元/㎡以上完全没问题。

（3） 写字楼是投资回报率最高的不动产  

其实，很多初级投资者其实并不知道写字楼是投资回报率最高的不动产。在核心办公区域，写字楼的租金回报往往比住宅和公寓都要高。例如，整个珠江新城平均的写字楼租金是 170 元/㎡，而住宅和公寓的租金都只有 90 元/㎡，租金回报率相差两倍。同样的情况， 保利世贸写字楼租金 110 元/㎡，公寓租金只有 60 元/㎡； 保利天悦的叁悦广场写字楼租金去到 130 元/㎡，而住宅和公寓的租金都只有 60 元/㎡，很明显写字楼投资回报率是最高的。

（4）绝佳环境和配套非此莫属  

叁悦广州作为即买即收租的现楼产品，已经收到了非常多用户的好评。坐在办公室可赏一线江景，下楼即是湿地公园， 想要运动一下篮球场即在咫尺， 遮风挡雨可走地下长廊直达万胜围双地铁站， 餐饮住宿毗邻大天悦社区，也是非常方便。

二十年前，猎德村的村民发梦都没有想到，自己会有入股这个城市CBD的一天；如今，就因为“珠江新城”这四个字，猎德村已成为全广州人都羡慕的对象！现而今，当琶洲新地标冉冉升起，你是否想过，自己也能碰上如猎德村村民一样的机会呢？

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