【同策观察】投资增速放缓，当前房市仍出现过热势头

▶  5月17日1-4月地产相关数据出台，自去年4月8日武汉解封，我国本土疫情基本结束，从去年4月起，我国单月经济数据基本恢复正常，今年以后各月的单月经济增长数据也基本回复到往年正常水平。

· 投资 ·

同比增长21.6%，增速再度放缓

1-4月，房地产开发投资为40240亿元，同比增长21.6%，比2019年1—4月份增长17.6%，相当于年均8.4%的复合增长率，这一增长率远高于同期固定资产3.9%的复合增长率，房地产投资目前仍然是拉动固定资产投资的主要动力来源，值得注意的是，房地产开发投资与固定资产投资累计同比增速的差值自去年3月达到8.4%的峰值后就一直在下降，上月已经持平，但本月房地产投资增速再次比固定资产整体增速高出1.7个百分点，房地产投资再度成为固定资产投资增速的领头羊。

分地区来看，东部仍然是房地产开发投资规模最大的地区，从增速来看，去年1-4月由于湖北遭遇疫情严重影响，整个中部地区基数效应最为明显，增速达到29.7%，为各地区最高。

从施工面积来看，1-4月增速为10.5%，2015-2019年同期数据最高只有8%左右，施工面积的大幅提升带动了房地产投资的上行，是房地产投资重回领头羊的重要原因。新开工面积和竣工面积分别上涨了12.8%和17.9%，尽管涨幅仍然很大，但是已经比1-3月分别回落了15.4%和5%，数据正在逐步恢复正常。

1-4月，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%；土地成交价款1203亿元，下降29.2%。去年1-4月由于受疫情影响，土地政策和货币政策都较为宽松，高价拿地现象较多，同时部分大中城市开始实行“双集中”拿地政策。这些都导致了1-4月土地成交价款的下行。

· 销售 ·

同比增长48.5%，市场热度未减

1-4月，商品房销售面积50305万平方米，比上年增长48.5%，与2019年相比，年均复合增长率为9.32%，其中住宅销售面积45203万平方米，比上年增长51.1%，与2019年相比，年均复合增长率为10.84%。住宅销售有力带动了整体的市场销售。这一商品用房销售增长率远高于过去三年的平均1.3%的增长率，当前市场已经出现过热势头。

1-4月，商品房销售额49010亿元，增长73.2%；比2019年同期增长44.7%，两年平均增长20.29%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。这一商品用房销售额增长率也远高于过去三年的平均9.97%的增长率，同样表明当前市场已经出现过热势头。

4月末，商品房待售面积51436万平方米，比上月末下降422万平方米。其中，住宅待售面积下降423万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加60万平方米。总体库存近期低点为2020年11月，但是目前住宅市场销售的火热已经连续两个月带动整体库存下行。同时商业用房库存开始下降，但商业营业用房库存仍在上升，而且商业营业用房的销售面积相较2019年同期仍在下行，商业营业用房去化形势不容乐观。

· 到位资金 ·

同比增长35.2%，定金、预收款居多

一季度，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%，与2019年相比，年均复合增长率为10.1%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为74.1%和43.1%，均超过整体增速，这与去年同期销售基本停滞密切相关。正如我们前两个月分析的那样，销售回款在房地产开发资金中的作用越来越重要，这一趋势在今年的数据中不断得到体现。

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