今天聊的这几个高端项目不是住宅，而是40年产权的公寓产品。不要鄙视公寓，这两年有很多城市公寓尤其是顶豪公寓无论是品质还是销售情况都非常好。有些朋友习惯性的通过地块指标就断定这个项目行不行。比如容积率，一看容积率比较高的项目立马就断定说，这个项目容积率竟然超过了3.0坚决不能买，容积率太高交付没有品质。真是OUT了，国外和深圳的豪宅就不说了，你去成都看看新希望D10，或者你关注一下超级神盘麓湖一些组团的容积率，不影响他们依旧是神盘 。按照这个逻辑，20多万一平米的深圳湾一号早应该烂尾了，实际项目的很多业主都是上市公司的老板；而在二线城市西安，一些高端客户以4万一平总价1000万购买商业大平层的融创印，好楼层还一房难求。这些好项目就是为满足那一小部分人，就和我们理解不了为什么有些人每个月花几十万租住在五星级酒店的套房一样。
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我探盘过程中，印象最深刻的商业公寓有三个。
第一个，是深圳的华润瑞府，因为深圳湾壹号验资太多我没机会进去，但是从项目的位置和对外的视野看，瑞府的景观应该比深圳湾壹号的效果还要好。
华润瑞府位于深圳湾南区，紧邻华润春笋总部大厦，是一栋59层高的商务公寓。项目总建筑面积12.9万平方米，建筑高度250米，分为地下5层，地上59层，一部分为酒店，可售部分是27-59层。
而最小面积就是230平米的两房两厅三卫户型，19年开盘时候的均价为15万/平米。一整面落地玻璃幕墙的采光面，加上楼层较高，放眼望去全是风景。站在窗户那里，可以看到整个深圳湾，天蓝水静之时还能遥望梧桐山。楼下是深圳人才公园，临河是塑胶跑道。相对于客厅和厨房180°平面观景，卧室就更加任性，因为处在拐角位置，享有270°近乎椭圆的景观，更宽阔视角去俯瞰深圳湾。当然了，深圳这个城市的确与众不同，地少人多，住宅项目可选择比较少，而有钱人比较多，另外是限购限贷，购房资格控制严格，有钱人想买豪宅只能选择公寓。但这个项目就不一样了，因为项目在成都。是成都这两年的网红盘之一，花样年·JR公寓。如果关注成都品质项目考察的朋友应该能注意到，去成都考察麓湖、蔚蓝卡地亚中心和JR公寓等这几个都是必看项目。
当年首次亮相的时候，以美元定价的海报引起了市场的关注
我第一次去的时候也被震惊了，无论是7米的挑高大堂、电梯厅还是3.8米的层高，营造的是超五星级酒店的现代设计。最小面积是130平米的一室一厅，160平米的户型也只是一室一厅，户型尺度极为惊人。室内的设计交给了李玮珉，交付样板当时吸引了很多客户和同行的关注。我当时还故意问置业顾问这些客户为什么不投资住宅？我清晰的记得接待我们的置业顾问对我说：大哥，不是所有客户都和我们一样，买房子还要想着后期升值要靠炒房子赚钱的，对他们来说那是最慢的一种方式。他们纯粹是因为喜欢，适合自己而已。第三个项目，是我刚刚看到的ARK公寓，这个项目的设计也极为大胆，没想到竟然在郑州。地块位置非常好，紧邻未来路和中州大道，和郑东新区CBD一路之隔。这个产品设计目前来说，是这个城市的唯一，没有第二个公寓产品敢这样做。比如整个项目的大堂是堪比超五星酒店的7.5米层高，大堂的面积就有800平米，每层的层高都达到了3.4米，光电梯就有26部，也就是说每个单元接近有7部电梯。当然你可能觉得作为公寓项目这些也都没什么，我们一点点来看：外立面的效果是这样的，可能看上去除了觉得立面有时尚感和玻璃幕外还没有看出有何不一样。
比如这个是165平米的户型，除了客餐厅和厨房外竟然只有一个卧室，加上主卧卫生间，仅卧室面积就超过了35平米。而一般的项目这个面积段最少也要做四房。
200平米户型图
200平米以下的户型，基本设计的是一室一厅一厨两卫，把最舒适的空间都留给自己。大面积的全落地玻璃幕，阳光会在每日的清晨，温暖的打在你的脸上，照在你的沙发上。这样的大尺度居住舒适度可想而知，这是什么生活方式呢？可能房子就是小两口有孩子之前刻意追求舒适的独立空间，又或许不单纯是一个居住的空间，而是一个聚会社交的空间，还可以是一个偶尔自己放空发呆的地方，又或者，这里是自己私人收藏空间，里面存放的是自己喜欢的艺术品，可以作为小型展厅，又或者可以作为自己的工作室。由于交付样板还未完全做好，等开放了我再多拍点视频及图片和大家分享，从装修效果图看，依旧是豪华酒店套房风格：
最喜欢这个卫生间的设计，白色岩板搭配设计师品牌浴缸，和卧室用金属边框的玻璃推拉门分隔开来。
更多细节等我们的实景视频和照片吧。这里简单说下建材的配置，比如室内有大量的石材和装饰面板；整体厨房都是德国进口的，全套配备博世的烟机灶具、洗碗机、烤箱；采用瑞士弗兰卡水槽，爱适易的垃圾处理器和怡口净水器，洗衣机和干衣机也是交付标准；卫浴选择的是劳芬的台盆和马桶，配置汉斯格雅的高端系花洒，当然中央空调、新风系统及智能家居等这些肯定就是标配了。作为高端服务式公寓最不一样的是什么呢？就是配套和服务。一楼有24小时健身房和咖啡吧，如果是不太熟的朋友可以在一楼的会客区见面谈事，而最特别的是楼顶的3000平米会所。这个会所的规划是什么呢？除了高端餐饮和咖啡厅，竟然还专门设置了2个PARTY ROOM，以及一个LOUNGE吧。作为服务式公寓，服务肯定是最有特色的地方，每层一名管家实现专属服务，这才是真正的一对一管家式服务，可以说是包罗万象完全不亚于五星级酒店。比如随时有人可以打扫卫生、衣服熨烫、上门取走需要干洗的衣服、连早餐都是可以送上门的；还与医疗机构合作，开通绿色就诊通道。甚至，如果业主出差不在家，物业连宠物都可以代为寄养。毫不夸张的，ARK公寓这个项目的定位感觉都让这个城市时尚了起来。当然，不是所有人都适合所有项目，也不是所有人买房子都是为了投资。就如这样的公寓，他基本都属于那一小部分人。从产品的落地就可以看出这个目标客群的个性是多么鲜明。我们把北龙湖作为居住终极梦想，这个群体的人自己或父母都已经买好。我们认为买房的目的是投资兼自住，这个群体的人认为买房应该是基于喜欢；我们认为有钱应该继续投资住宅甚至为了炒房去杭州、合肥等热门城市落户摇号赚取倒挂差价，这个群体认为需要一个超舒适的空间工作和生活，可能他们的工作就是直播或是拍视频发抖音，在家就够了。我们还在考虑这样的房子是不是适合投资，未来的增值空间是不是很小？这个群体的人认为这样的服务式公寓这样的面积段未来是不是更少反而成为稀缺品理应收藏一套。我们认为外派高管都会租住在高档住宅小区里，这个群体的人认为好企业的外派高管一定会租住在配套和物业服务很好的服务式公寓里。这是新钱和老钱的区别，也是思维理念的差别，不要用我们自己的思维去揣测别人的行动，因为角色和背景都不一样。也希望有一天，我们买房子不再基于投资，而是因为喜欢。
