碧桂园单月卖近800亿，房企半年"成绩单"百强内也大分化
文\潘永堂
今天，百强压力榜又出来了，看看浓缩的30强吧！
来源 亿翰智库
1，30强最后一位远洋地产430亿，第一碧桂园则是4124亿，差不多是10倍左右的差距。
通俗的说，就是1个行业老大，大约等于10个30强房企，而100强是68亿，那就差得远了，显然现在不是百强与非百强的差距大，而是30强内部，也是天差之别。
目前预计2018年全年破千亿预计30家，目前从半年业绩来看，的确30家左右是大概率事件。想一想，去年这个数字是17家，而之前才11家，2015年是7家。未来千亿，只是房企晋级一个“小门槛”，是入场券，你看仅仅半年，2018年半年破千亿都有7家了。
因为当这个行业2018年出现万亿时，你的1000亿，其实也没什么！
2，碧桂园6月又拉风了，单月销售接近800亿，太厉害了。5月是770亿。
半年来讲碧桂园4124亿，考虑到下半年货值一般较多，碧桂园全年破8000亿的节奏看来是大概率事件。当然坊间传闻的碧桂园2018年破万亿也不是无可能，但对外公布未必破万亿，因为毕竟是民营企业，而且拉开老大老二太远，估计实际公布数据会低一些。
3，TOP10很有惊喜的黑马是新城控股，这家房企在行业内非常低调，但却业绩爆发力很是厉害，1~5月老潘记得是672亿，位居行业TOP10，而半年之后一下跃居TOP8。据说新城发展的高管曾经提出新城控股要进军TOP10，争取进入前5。这家企业老潘上周曾经走进新城控股，专访欧阳总大半天，后续会有长文解读新城之变。
4，前4强上半年已经完成共计1.2万亿，考虑到地产货值大多60%到70%都在下半场，因此预计前4强在2018年全年度达到3万亿，是有可能的。如果2018年按照13万亿计算，那么4强就是占据全行业3\13=23%。如此以来，行业集中度已经非常恐怖。
5，今年之变是万科已经5月、6月都是老三，一个担心是万科成为老四，老五，但对这一点，郁亮今天股东会最新表示，万科未来还是地产公司吗？不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。现在琢磨着要把城市公司的名字地产去掉，这样更符合万科未来的定位。
而且他进一步表示，没有办法明确告诉股东10年后各个业务占比是多少，但万科的定位一定是“美好生活服务商”。但去年来看万科的非住宅地产收入是27亿，显然，从收入结构来看，万科转型成功还任重而道远。
6，都说做老大压力大，恒大5月、6月依旧是老二，当老二压力要小很多，2018年的恒大，可能最关心的不是规模数字，而是一则是效益改良，二则是等待回A，但回A事件一拖再拖，但在住宅模块上，恒大2018年早已去了杠杆，降了负债，还了永续债后，企业进入低成本，低负债，低杠杆和高周转的三低一高成长中，显然从经营上来讲，恒大高速发展后在住宅已经设置了新的安全防线。
而另一方面，恒大25日控股FF美国新能源汽车，打响了进军高科技产业的第一枪。未来恒大走向何方？许家印给出了恒大的战略路径图：恒大的多元化大蓝图确立了，逐步形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。
7，融创，前3年实现了2个100%的翻倍增长，这是高位翻倍涨，与当年碧桂园也是如此。3600多亿后，2018年融创对外公布锁定4500亿，目前半年有1900多亿，完成42%。也算正常进度。据说融创预计2018年突破5000亿、6000亿，毕竟手中有货，就看自己可以适当掌握业绩总“开关”了。
但与其他开发商不一样的是，融创手握位居行业第三位的2.18亿，整体货值约3万亿元，更重要的是其土地平均成本仅仅只有4728元人民币，显然，融创有货不怕，而且未来利润问题会得到巨大改善。
关于融创现金流问题，其一，融创买地支出在2017年已达到峰值，2018年一季度买地支出仅为70多亿元，买地速度放缓，自然可以理解，是因为2017年已经是大地主了。其二，目前海量土地储备，可售资源将支持公司未来5年的销售增长，因此，融创的流动性十分充裕，公司大量在售现金足以覆盖2018年各项费用支出。
8，老9龙湖地产这半年完成了937亿，似乎妥妥的2020年突破2000亿。本身而言，2018年冲2000亿元，并努力在2020年突破3000亿元，同时龙湖希望2020年实现经营型业务收入超150亿元的愿景；面向未来，这家企业希望自己成为地产传统行业的未来企业，即成为一家客户为导向，技术驱动的公司，能够有质量的增长，实现跨越周期，多维布局，迈向可持续的未来。
面对未来，这家企业追求目标非常清晰：其一、住宅继续做大，稳居TOP10；其二、商业地产提升回报率，2020年实现50家天街，60亿租金，进入商业全国前3。其三、长租公寓今年开业5万间，未来做到行业前三；其四、龙湖物业走向市场化，连续9年服务满意度超90%，未来龙湖物业规模能够保持前十。
说个实在话，龙湖今天和未来，从蓝图和愿景来看，如果都做到了，也是挺漂亮的公司！
10，未来10强榜？谁会新进入，谁会掉下去？
目前看来，如果公平竞争，民营房企还是会逐渐增速大于央企国企，这不是能力决定的，而是机制、体制决定的。
考虑到国企在机制、体制、流程太慢以及保守文化、缺乏民营老板的激情冲劲，最终不排除一些央企国企会在排名上有所下降。
而另一方面，机制更灵活，激励更猛烈，文化更有张力和自由度的民营房企，会更有冲劲，狼性和进取力，加上这些民营企业大多经历20年或至少10年的历练，尤其是这几年政策调控，竞争加剧，市场难做的格局下历练，中国的大型民营房企对于外部战略、内部执行力、经营风险、职业经理人团队都越来越成熟，干练。
11，目前来看，2018年房企老板最关心的就是找钱找钱找钱、挖人挖人挖人、买地买地买地。
而面向未来，特别是10强开发商对于未来
其一，都在转型加速，都想摘掉地产的帽子，公司更名越来越多，10强房企大多都3航道、4航道、5航道的业务了；
其二，地产住宅主业都是普遍看好，都相信至少还有5年到10年黄金岁月，当然未来5到10年只是大企业的黄金年代、中小房企就别做春秋梦了；
其三，守正出奇，非主航道业务，虽然个个都是巨大蓝海，比如养老地产，文旅小镇、商业地产，公寓行业、存量改造……但目前来看，在非住宅业务做得出色的并不太多，更多是在探索盈利模式，前期试水投入沉淀阶段。
凌晨了，下次有空再聊！
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