万科搞咩啊？在深圳玩“粤式国潮”情怀，不怕商场扑街？
更快洞察商业地产最前沿
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作者：王美丽
从华润万象城到星河cocopark，再到鸿荣源壹方中心，卓越、绿景、京基......基本上深圳开发商如今都在布局商业地产。
深圳万科自进入商业领域以来，陆续打造出龙岗万科里，云城万科里等项目，目前确实积累了不少好口碑。
万科最新推出第五个万科里——深南万科里，相对于龙岗万科里的“大”，云城万科里的“趣”，据说是针对罗湖老广人群。
深南万科里效果图
这个6月29日才开业的商场，又开在罗湖，缺乏宣传，很多人并不知道。
而知情的人，则直言这是个烂尾多年的项目，现在开业，不过是为了让深南道68号更好卖。
位于豪宅楼下，周边人口密度大
两条地铁线可达
地段得分：20分
深南万科里位于深南东路，所属的位置恰好就在万科深南道68号这一罗湖著名豪宅项目楼下。
这一片位置靠近湖贝，属于老罗湖的商业区，商业氛围浓厚，周边写字楼和小区环绕，人口密度较大。
深南万科里可以说是周边两公里人群的重要商业配套。
交通
靠近深南大道，有地铁2号线和9号线能到，深南万科里可以说是很方便了。
小mall从9号线文锦站出来，在地铁里就能看到商场开业的海报。
出地铁站D口，步行大概3分钟就能看到深南道68号标志性的“土豪金”双塔建筑，下面就是商场后门。
商业体量
据资料显示，深南万科里是万科·深南广场的商业配套，总建面约14万㎡，其中商业部分约2万㎡。
今年上半年，深圳购物中心新开业以小而精为主。
和项目大小一样，5月开业的侨城坊·九方荟，也是充分发挥想象力，在仅有的空间内，将大部分商业业态包含了。
商场设计：10分
项目整体设计成金色双子塔造型，一座向上内收、一座单向尖顶，被很多人戏称土豪金塔，暗示其豪宅身份。
效果图
正如那位知情人所说，万科深南道68号的销售中心，也在一楼的一角，说是商场开业给营销中心引流不算过分。
营销中心就在一楼正门东侧
正门靠近深南大道，有预留一段空白广场作为缓冲空间，但如果作为停车用的话，应该仅仅能满足去往营销中心的客群，如果是商场客群，会容易造成深南大道堵车。
将停车场入口设计在后门是唯一的选择，但这里出现一个问题。
停车场出口还没有完全建好
后门连接的文东路整体较窄，一般情况下只能两车通行，部分路段只能通行一辆车，非常容易发生拥堵情况。
商场开了一半
主要品牌是餐饮
品牌招商：20分
1楼这个广场利用率比较低，目前商家进驻较少。而且在设计上并没有把它做成全部做成向外展示的橱窗，空间有一些浪费。
一楼靠深南大道进驻了酒吧，健身房，奈雪的茶，吉野家这样的人气商场，尤其是奈雪所在的位置正好是个转角铺，一边是深南大道的商场正门，一边是深南道68号的西侧入口。
在这里，可以说恭喜奈雪，C位出道。
相比起来，吉野家就没那么好命，虽然也是转角铺，但首先是商场背后人流少的转角，其次，转角位置一边设计得并非展示面，略显吃亏。
一般来说，一个商场的一楼总是人气最旺的，但深南万科里一楼内部空间狭小，没法进驻商家，只能纯粹引流，将顾客引导上L2。这在其他商场是不可能的。
一楼空间
项目主要是L2和L3两层，目前营业的主要是L2的美食区，L3还在装修期间。
通过户外宣传可以了解到，商场目前入驻的强势品牌主要是餐饮类。
粤式餐饮为主
精准服务目标用户
商场特色：20分
万科里这次的主题是“里度有局，食番奇市”，浓浓的粤式主题。商场内部品牌几乎都以港式和清淡口味为主，嗜辣的川湘朋友应该很难找到喜欢的口味。
其中肴啫野、深井村烧鹅、潮汕腩王、论牛、粿工坊等都是粤式经典品牌，其复古广式的装修风格在市井古早味间又不失粤式国潮风格，十分有韵味。
部分进驻品牌
此外，项目还引入了引入绿茶、中发源、原味四季、班花、爆丼、奈雪的茶、85度C等知名连锁品牌。
L2中庭最大的区域，进驻的是coco饮品店，小mall很久没见过这么大一间coco，很符合年轻人的社交属性。
主打粤式的主题，这在广州会比较容易理解，但深圳是外地人居多，以地域主题来运营，会显得比较冒险，但小mall认为，这也是设计的精明之处。
罗湖本来就是深圳难得的本地人聚集比较密集的区域，而区内已有东门茂业，华强北商圈，kkmall，万象城等成熟商业，深南万科里势必很难杀出。
但采用这种小体量但精耕作的商业，只服务好这部分广东人，在一片普通话大环境中，突然一个商场以白话为主，确实充满粤式风情。
在二楼走一圈，的确明显感受到顾客和服务员讲白话的多。为了让服务员多叫几声“靓仔”，小mall决定多逛一会儿。
L3虽然还在装修期间，但也被粤式文化充斥。同时整个3楼动线，商场用一个深圳40年城市变迁展串联起来。
从1980年至2019年，展现了深圳改革开放的成长历程，最后落脚竟是深圳万科商业发展史。
整个艺术长廊，通过有趣创意的文字排列，彰显了现代人对待生活的态度，引来很多年轻潮人打卡拍照，确实能带来比较好的沉浸式消费体验，同时还用这种参与的方式，宣传了万科品牌。
在L3装修的店中，小mall看到，已经引进了射箭馆，这种新型的娱乐项目，也是目前商场的香饽饽。
为新奇创意点赞
但细节还有很大改善空间
综合得分：70分
上面提到，由于L3尚未开业，再等一段时间数据会更客观，但这里小mall提几个建议：
一，提高引流能力。
但正如前文强调的，一个商场要想带来源源不断的人流，最好是能跟地铁站无缝接驳。
就像购物公园，壹方中心，万象城这样的商场之所以那么火，有一个很大的原因是负1楼或负2楼能直通地铁站，不需要经过地面风吹日晒。
过窄的路
万科里的前门因为是深南大道，没法停车，所以停车场安排在后门，但后门相接的几条街都较窄，如果遇到车流多的情况，会是个头痛的问题。
商场下一步，需要在如何分流和引流上进行一些改进。
二，增加展示面。
项目一楼外部广场，就像上梅林卓悦汇一样，虽然是个过道，但是一个很值得利用起来的空间，经常做一些创意活动，对增强商场人气和引流很有帮助。
同时，过道两侧的展示面可以开放更多，不然白白浪费一楼黄金展示区域。
三，卫生细节。
小mall到的时候正在下雨，但商场没有人员在门口进行雨水清理，也没有人在提醒地滑，这是个需要注意的安全问题。
在一楼休息时，小mall拍死的蚊子
雨水没处理好，会很容易滋生蚊虫，不够卫生的商场，非常影响消费体验。
精于细微，方能取胜大局。
四，优惠活动时间短。
小mall发现，深南万科里的开业活动，不管是商场的满减，还是单独一家的优惠，都只有短短两天时间。
时间有限，自然对商场名气传播的效果也会有限，如果不是住在附近的人，应该都不会知道有这个商场开业。
噱头已经有了，主题也清晰有趣，刚开业的深南万科里，在今年商业竞争压力极大的深圳，能发展得如何，小mall将持续关注。
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