太难了，上海万象城！

更快洞察商业地产最前沿
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撰文 | 朱公子

2004年，深圳万象城横空出世，"万象城"的名号一炮而红。
华润也成为大型购物中心的范本开发商，引得其他开发商纷纷效仿。
不过，在对外扩张的路上，华润万象城的步伐却略显缓慢。
 
尤其是在上海。
华润除了在外滩、五角场、中华路、南翔等处先后开发了几个高端住宅项目外，仅有浦东的华润时代广场一个商业项目。
直到2010年6月29日，华润置地以10亿元代价，从申通地铁手中获得上海地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权，才宣布要建立上海万象城。
历经7年的等待——2017年9月23日，上海万象城终于开业！
作为华润在上海布局的首个万象城、全国的第14座万象城——上海万象城无疑是其商业地产版图中的一个重要棋子。
（图片来源：联商网）
然而，业界对于上海万象城的评价似乎不如预期：
“没有一线奢侈品大牌，不像是万象城的标准。”
 
“华润来迟了，好地段都被瓜分了。”
……
这些评论也引起了独角Mall的关注与好奇。
在深圳称王的华润万象城，在上海怎么样？

距离上海万象城开业将近两年，华润是否真如业界所说的水土不服？
8月初，独角Mall团队前往上海调研，实地探访了上海万象城。
远离市区核心商圈
交通相对便利
商圈评级（20分）：16分
按照惯例，万象城会首选一二线城市的核心地段，不过上海万象城却距离市区核心地段有点儿远。
从地段来看：上海万象城位于闵行区的虹桥吴中路商圈，属于新兴的区域商圈，相当于深圳的龙中、坂田。

（来源：百度地图）
与恒隆、新鸿基、新世界等几大港企所在的南京路、陆家嘴、新天地等经典成熟的商圈相比，上海万象城所在的吴中路商圈知名度不高。
直到2014年，吴中路商圈才被评为地区级商业中心。
在此之前，这里还没有商圈规划。
另外，吴中路商圈所覆盖的范围内，多为上世纪90年代的“老公房”，没有新盘入市，区域流动人口密度较低。
居民的整体消费能力还无法与古北及一些市中心商圈相比。
（来源：链家app）
大概正是因为先天地段的不佳，上海万象城在未开业之前，遭受了一些市场的质疑。
上海中原地产工商铺南区营业董事黄超亮认为：
作为地区级商业中心，吴中路商圈的区域局限性较强，决定了它只能辐射周边区域的人群，难以形成重量级的商业氛围。

上海万象城对吴中路商圈的现状不会有太大改变。
（上海万象城  独角Mall实拍）
交通评级（10分）：8分
不过，项目所在地北临吴中路，西临外环高架，毗邻虹桥枢纽，与地铁10号线紫藤路站无缝连接，交通相对方便。
（独角Mall实拍）
独角Mall团队下飞机后，坐30分钟地铁就到达了上海万象城，很便捷。
（独角Mall实拍）
交通便利，是项目的一大优势。
开业率92%
至今有十多个商铺未开业
品牌招商评级（30分）：26分
整个上海万象城总建筑面积约53万㎡，包含有将近24万㎡的万象城购物中心、14万㎡写字楼、3万㎡酒店以及上海首家地铁博物馆。
（上海万象城项目效果图  来源：网络）
总体来看：项目体量大，业态丰富。
但同时，正因为大，也容易面临招商不足、商铺空置的问题。
十几家店铺未开业
据联商网报道：上海万象城开业率只有92%，开业时很多店铺都处于围挡的状态。

而独角Mall 8月7日在上海万象城看到：
整个商场依旧有十多个商铺未开业，其中还有不少是大面积的优质店铺。

  • 例如，位于2楼的无印良品店，整个店铺面积将近900㎡，至今没有开业。

（独角Mall实拍）
同样，位于1楼的化妆品零售精品店丝芙兰也被遮挡了起来，具体的开业日期还没有透露。
（独角Mall实拍）
据独角Mall不完全统计：从LG到6楼，有将近15个店铺被围挡，一路走来“Coming soon”的字眼非常显眼。
（独角Mall实拍）
没有一线奢侈品大牌助阵
餐饮、休闲娱乐占比较高
现场人流一般
而现有的品牌组合，也并没有让人很惊艳。
没有国际一线奢侈品助阵
整个上海万象城逛下来，没有一件让我们觉得贵到发抖的国际奢侈品大牌，只有少量的轻奢和潮牌。
在美妆品牌方面，稍微“贵妇“一点的只有CBP和Dior的一家快闪店。
就连上海万象城开业之初就对外宣称已经入驻的轻奢品牌——COACH，两年快要过去了，至今还处于“Coming soon”的状态。
（独角Mall实拍）
而即将开业的品牌，大多也是设计师品牌和小众轻奢品牌。
对比了一下深圳万象城、上海万象城的服装品牌，仿佛不是一个产品线。
（深圳万象城与上海万象城的服装品牌对比  
来源：一点万象app）
按照魔都（上海）的消费能力以及华润的招商实力来看，万象城的品牌组合应该不是这个水准才对。
但现场确实让我们惊讶了！
也有知乎网友对上海万象城感到失望：

可能是从最初的地段和商圈就决定了，上海万象城更加趋向于社区型购物中心，在招商方面也更加侧重餐饮、亲子、休闲娱乐。
而我们在逛的过程中也发现，整个商场里面周边的亲子家庭偏多，年轻的上班族（白领）较少。

（独角Mall实拍）
从现场来看，有不少品牌都在进行打折促销，服装、鞋履等零售店铺人流量不是很大。
（独角Mall实拍）
80多家餐饮，吃货的天堂
从已经入驻并开业的品牌来看，餐饮占比较大、种类丰富。
据独角Mall不完全统计，已入驻餐饮品牌大约有83家，占比20%多。
（点击视频，解锁上海万象城的全部餐饮）
对于周边的吃货来说，上海万象城提供了不少福利。
亲子以及休闲娱乐业态丰富
另外，上海万象城的亲子以及休闲娱乐业态比较丰富。
亲子方面有：

玩具反斗城、星际传奇、MELAND CLUB、Rookie、Petit Bateau、LittleStar等品牌。
（独角Mall实拍）
休闲娱乐方面有：
百丽宫影城、城市滑雪一站式空间snow51、世纪星冰场、CASTER舞蹈教室、人马君等。
（5楼的溜冰场，现场有不少小朋友滑冰）
商场内外颜值较高，动线清晰
品牌布局略显混乱
规划设计评级(20分)：15分
在建筑设计上面，上海万象城的整体风格还是秉承了万象城的水准。
项目外观线条流畅、外立面奢而不俗，远远望去辨识度较高。
（独角Mall实拍）
内部空间动线清晰，店铺展示面无遮挡。

（独角Mall实拍）
灯光暖而不暗，有利于商品的展示和陈列。
（独角Mall实拍）
中庭的美陈颜值较高，适合拍照、打卡。

虽然设计美观，不过，整个商场还是有很多规划和布局略显混乱，例如：
1、
整个商场除零售和儿童分布比较集中外，其他同业态品牌分布较为分散。
比如华为在L5，小米之家则是在LG层；

2、
部分店铺展示不太合理。
根据一点万象的app显示，上海万象城引进了喜茶和奈雪の茶这两个网红茶饮品牌。
但是走在购物中心里面却看不到喜茶和奈雪の奈雪的店铺展示面，必须得绕道室外才能清楚的看到两个店铺的标志。（室外温度将近38℃）
如图所示，
第一次来逛上海万象城找到喜茶和奈雪真的太难了。
另外，像Seesaw Coffee、太平洋咖啡这样的容易让人停留的店铺，也只有一个展示面，一个入口。
3、空间利用率还可以提升。
商场2楼两端有大面积落地窗的位置，被空置着，什么品牌和展示都没有。
可能是因为上海万象城体量太大了，整个商场都有不少转角有空着的地方。
6楼的屋顶花园，缺少内容。

4、
上海万象城每一个层都有餐饮布局，但这样很容易造成布局的混乱，同时破坏体验感。

  • 例如：很多楼层的餐饮店铺，被布局在了家居、日用等品牌的店铺旁边，可能会影响旁边其它店的购物体验。

5、
下沉广场导流作用小
上海万象城的下沉广场设置在靠近紫藤路的一侧。

但紫藤路和购物中心之间有一个护栏和绿化隔离带，顾客需要步行到将近500米的红绿灯路口才能过来，下沉广场不能起到很好的导流作用。

另外，下沉广场的空间较小，除了商铺展示之外，只有一小段空间供人停留的空间。
而独角Mall在现场看到，下沉广场的电梯坏了，也没有及时维修。
运营能力强
服务细节有待提升
运营与服务评级（20分）：17分
在运营方面：

上海万象城也充分发挥了华润的优势，从开业以来举办了各种展览、见面会，为商场招揽了不少人气。
(“时间剧场”沉浸式互动科技艺术展)
从7月上海万象官方公众号发布的信息来看，几乎每周都有一场主题不同的活动。
服务细节有待提升
服务方面：
1、商场设置有客服中心，可以提供问讯、引导。不过服务台没有商场导购手册，普通会员不提供行李寄存服务。
2、另外，上海万象城各个入口处的门都不是自动的，而是有工作人员站在那里给路过的客人开门。

关于这一点mall爷觉得不太适应，毕竟我进商场只是来逛逛的，过度的服务会我觉得有压力。
Mall爷出入大门几次亲身体验的感觉是：开门的小哥哥挺辛苦的，但手动确实比自动反应要慢很多，慢了就得自己拉门。
物业方面：
商场总体干净整洁，不过有几处电梯坏了，还没有及时维修。
临时封闭的大门，不是特别方便。

（独角Mall实拍）

魔都商业大战
上海万象城，太难了！
综合评级(100分)：74分
总体来看，上海的商圈更加多样，同时购物中心的竞争也更加惨烈！
1、就同一个片区来看，万象城周边有爱情海购物公园、七宝万科广场、宝龙商业广场、凯德七宝购物广场等项目争抢人流。
（独角Mall实拍）

2、而放眼整个市区，万象城想要脱颖而出，压力似乎更大。
一方面，上海已有巴黎春天、永安、万达、百联、龙之梦等老牌百货。

（上海南京路步行街  独角Mall实拍）

另一方面，还有：恒隆广场、IFC国际金融中心、K11、来福士广场、环贸iapm、兴业太古汇等强劲的购物中心，吸食着上海人的钱包。
（上海恒隆广场 独角Mall实拍）

单从租金收益方面来看：

2018年，上海万象城的租金收益约3.3亿，在全国所有已开业的万象城中，租金收益排名第5。
（来源：华润置地2018年年报）

  • 而上海恒隆广场2018年租金收益15.54亿，相当于上海万象城的5倍多。

  • 上海港汇恒隆广场2018年租金收益8.4亿，相当于上海万象城的2倍多。

虽然在深圳，万象城就是商业一哥，是众mall之中王者一般的存在。
但在魔都商业的攻陷之下，上海万象城想要脱颖而出，似乎很艰难。

在魔都的商业大战中，上海万象城未来能否逆袭？

你看好上海万象城吗？
你认为，上海万象城是否有机会逆袭？
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