未来5年,苏州这3个板块值得“赌一把”!

板块规划—第74期

读懂板块规划,方知板块未来

今年初,苏州市“十四五”规划和2035年远景目标的建议官方文件发布。苏州未来15年“工作计划”曝光!

其中,有一项规划要再划一下重点!就是接下来,苏州将重点加快建设太湖科学城、独墅湖科教创新区、娄江新城高校创新区、长三角国际研发社区四大新城。

对于买房人而言,看懂规划,看清未来。

想要抓住城市红利,就必须看懂城市发展方向,如果等到大部分规划已兑现,那区域房价已上涨不少。

今天,我们就苏州城区三个新城板块,从发展现状、教育、配套、交通等方面一一来做分析,看看潜力如何。

太湖科学城进入加速模式
利好疯狂砸来!有点火

在十四五规划中,第一个提到要加快发展的就是——太湖科学城!可见政府对其的重视程度,加速“成城”!

从某种意义上来讲,太湖科学城属于苏州第五座新城。由蓝书记提出概念,并且到落地仅用时138天,速度之快令人惊叹。

太湖科学城总规划范围约105平方公里,是独墅湖科教创新区的两倍,科技城(东渚街道)、度假区(镇湖街道)、通安镇部分区域和大阳山都包括在内,占了新区一半面积

其中红色区域是太湖科学城的核心部分,其余区域将为太湖科学城中长期发展提供强劲支撑。

规划研究与设计范围示意图

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房苏州制图,如需使用请注明来源

理清太湖科学城板块范围后,我们再来看板块规划。

分为“一山一湖,一轴一带,一核多区” ,未来有5个主要功能板块重大科学研究区、科教资源汇集区、交叉平台集聚区、科技成果转化区、文化商务配套区,走的是产+学+研+城融于一体的发展模式。

按太湖大道发展主轴划分,太湖科学城可分为太湖科学城北太湖科学城南。

未来板块住宅将主要集中在太湖科学城北(东北方向),规划至少有24块纯住宅地块目前在售有3个盘,价格约2.3-2.5w。

南大苏州校区附近也有住宅规划,都是一类居住地,低密墅区产品。

太湖科学城南规划至少有11块纯住宅地块,目前还是一片荒芜,东侧即龙景花园组团。


既然规划了这么多住宅,想吸引买房人来,基础优质的配套自然少不了。

1、至少14所学校规划,南大苏州校区已经动工

据控规显示,太湖科学城核心至少规划14所学校:大学1所+高中2所+初中3所+幼儿园5所+小学3所

重点说太湖科学城东北,不算幼儿园规划有6所学校

  • 金地东侧,规划一所高中

  • 碧桂园西侧,规划一所小学

  • 首开西北侧,规划一所小学

  • 龙康路西侧,规划一所中学

  • 昆仑山路东侧,南大苏州校区在建

  • 南大苏州校区西侧,规划一所中学

其中,南大苏州校区大已经动工,将拥有一支1000人的高水平教师队伍,办学规模1.2万人(远期2万人),预计明年9月正式招生。

图源:苏州发布
据高新区教育局官方回复,未来还将推进南京大学苏州实验学校、幼儿园等项目建设。也就是说,不止大学,优质的初中、高中都在路上。

2、至少30块商业用地!

由于目前板块仍是起步阶段,暂无商业配套,购物休闲只能靠“难兄难弟”科技城。

但在规划中,至少有30块商业用地。其中就包括了首开自带的邻里中心,并且北侧还有一块小的商业;碧桂园北侧也为邻里中心规划。

3、规划3条地铁+1条有轨电车,定位综合枢纽,传闻还有高铁站?!

因为区位的关系,科技城经常被吐槽交通闭塞。

而太湖科学城地处的位置就更尴尬了,位于科技城西,苏州的最西面,快到无锡了。

但总体概念明确提出了,规划9号线、11号线轨交以及苏锡常城际线,为太湖科学城提供快捷方便的交通出行。

下图中2条红色的线即9/11号线,蓝色的是有轨电车,另一条黄色线路预计是地铁13号线。


关于太湖科学将建设高铁站的声音也很大。

起因是近日苏州市自然和规划局发布了一则关于苏州铁路客运枢纽专项规划切磋公告,其中明确表明,苏州范围内将新增铁路客运枢纽。

无巧不成书,在公告之前,高新区就曾发布高新区铁路及客运枢纽一体化研究招标公告。

公告中明确了苏州规划市域(郊)铁路西半环线的大致走向和占位站位,还肯定了科技城的核心区位及综合枢纽定位。

对此,网友猜测最多的就是可能是城际铁路。

举全市之力打造,轨交、铁路都来了,不断加强对外联系,太湖科学城未来可期!

板块在售新盘如下。想要板块详细高清控规图,可在公众号后台回复:太湖科学城。

一手产业,一手规划

长三角国际研发社区,未来“东方硅谷”

作为苏州“一核四城”中的北部核心板块,高铁新城近几年发展迅猛,20年起新房供应量爆棚,收到了无数购房者的关注。

苏州北站地位也在去年得到提升,扩建12台30线,打造一座百万方国家级高铁枢纽,融入长三角!

而就在距离高铁北站约1公里的地方,还有一座约10平方公里的新型产业园正在兴起——长三角国际研发社区。

规划图如下,由英国RMJM设计编制,产城融合,聚焦研发产业、高端配套等,非常高大上!

目前,长三角国际研发区启动区目前已如期完工,将入驻20余个高端研发产业项目。

此外,截止2019年4月,已有紫光云引擎、京东智谷、新松机器人、奇点汽车、智加科技一批行业龙头企业相继落户,共计已引进高科技研发项目500多个,大院大所创新平台28个,高层次研发团队78个。

整个研发社区计划用5年左右时间完成建设,并利用5至8年的时间集聚10万以上高科技研发人才,在长三角区域打造一个“东方硅谷”

在满足高端人才的居住需求外,区域各项配套设施建设也在有条不紊地陆续展开。

1、至少规划11所学校,全国第三所荟同国际学校也来了!

据发布的规划图显示,在约10平方公里的研发社区内,至少规划了11所学校:6所幼儿园(包含国际)、1所小学、2所中学、2所国际学校;

其中,就包含了继华盛顿、深圳后全球第三所荟同国际学校!

2、国家级高铁枢纽站,未来或将实现5轨交汇!

交通方面,据计划,未来苏州高铁北站场站规模为12台30线,总建筑规模约100万平方米,承接上海虹桥站部分功能,打造苏州“小虹桥”。

不仅对外交通方便,对内更是四通八达,将汇合苏州的五条轨交

2/7号线已经确定,还有10/12/13号线都会在这里交汇,站内就可换乘,基本上可以通到苏州的各个方位!

3、新增4处商业中心,国际会展中心、国际会议酒店、国际文化体育艺术中心都在高标准推进!

高铁新城大型商业体并不缺,圆融、吾悦广场都已投用,未来在研发社区内还将新增1处城市级商业中心、3处片区商业中心

另外,苏州市国际会展中心、苏州市国际会议酒店、苏州市国际文化体育艺术中心等重点项目也正在高标准推进。

4.打造精致化、国际化的高品质现代新城!

除了学校、交通和商业配套外,片区内还打造了约120万平方米的国际人才公寓、10大开放式运动场地、30公里滨水慢行步道等等,都在同步规划建设中。

一手产业,一手规划,一座精致化、国际化的高品质现代新城正在加快形成。

苏州市国际会展中心效果图

目前板块在售新盘如下。

人才济济科教区,高端改善主流地

未来还是园区供地大户

独墅湖科教创新区很多人都不陌生,作为园区转型发展的重点区域,在高端创新产业集群上引领着园区的发展。

较其他几个新城板块,独墅湖科教创新区的发展早已一骑绝尘,房价奔四。

产业高度“无人能及”,聚集了像华为、微软等一批世界级企业,企业总数达3200+家!

学校方面,拥有首个“高等教育国际化示范区”,聚集了国内外29所高等院校和职业院校,苏州最具代表性的世界级学区。

板块内高校产业园 图源:苏州规划

高度集聚的创新科技产业+高校产生的高端人才虹吸效应十分明显。

截止目前,独墅湖科教创新区,近8万多从业人员中本科及以上学历占比75%以上,博士、硕士、海归家庭遍地。

独墅湖科教创新区 实景图

如今又叠加自贸区利好,作为四大功能板块之一,更加成就了独墅湖科教创新区加速向上发展。

在高发展战略地位下,独墅湖科教创新区凭借优越环境和成熟配套,成为了园区高端改善又一聚集地

教育配套上,独墅湖九年一贯制学校、翰林小学已经投用,文景路北地块九年制学校建设中,预计2022年秋季投用。此外,还规划了一所高中。

生活配套上,园区首个公立三级医院——独墅湖医院已揭牌启用,体育中心、影剧院、星级酒店、生态公园…一应俱全。

区域交通优势明显,位于中环内,近南湖快速路(在建)、独墅湖隧道;独墅湖第二隧道也在建,有望今年完工,未来会更方便。

已运行和建设中的轨交有3条,2/6/8号线,轻松串联湖东CBD、湖西CBD、古城区等核心区,通达苏州不在话下。

要说板块“致命”缺点,就是缺乏大型商综。好在马上将迎来一座约8.5万方的综合商业体——建屋广场D座。

据最新消息天虹旗下space超市将入驻,极大弥补板块商业匮乏问题,带来人气

相信在强大且优越的外部大环境加持下,园区独墅湖科教创新区依旧存在无数种可能性。

因为据苏州《苏州工业园区总体规划(2012-2030)》,板块内待出让的宅地多达约20+宗,供地大户无疑!

详细信息看这里:园区还有不少好地。

尤其是铂悦犀湖北侧的两宗湖景商住地块,简直就是为高端人士定制的,一番争抢在所难免!

最后

就上述三个板块,仅独墅湖科教创新区发展成熟,你看到的,基本就是未来的样子。

其余两个板块则仍属于“平地起高楼”阶段,一片空白,想象空间巨大!

高铁新城

共通性都以新兴技术产业为主导,引入高端教育品牌,带动高质量人才导入。

最终通过产城融合,促进经济增长的同时,带动区域内房地产行业蓬勃发展,带来更多人气!

这次,这三个板块在十四五规划中被重点提及,可见2021年会非常有看头,不断持续推进中,预计很快就能看到发展强势头。

太湖科学城vs长三角国际研发社区,你更看好哪一个?欢迎留言发表看法。

你看好哪个新城?

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