尾款证券化可能将引起房地产金融的一场新革命

丁祖昱评楼市，独家原创点评。未来的房地产金融将由规模房企和品牌房企主导。

昨天世茂房地产宣布和汇添富资本推出的购房尾款ABS。将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目公司涉及的购房尾款进行资产证券化，然后上市交易。通过这样的方式，世茂只需要支付有限的利息可以提前拿到尾款，而投资人这块也能够拿到一个相对稳定的回报。按世茂的口径说，这也是中国房地产史上第一单尾款证券化操作。

联想到前天，万科突然爆出所谓“先租后买”模式，“不明真相的人士”称其为房地产开发销售模式的变革，最后被证明是重庆某项目为推广长租公寓的营销策略。相比起万科这个所谓的变革，我认为世茂的这次尾款证券化更可能引起房地产金融的一场革命。为什么这样讲，主要有以下几个原因：

一、现金流是房企的生命线。特别对规模房企来讲，尾款所占据的比例巨大，今天如果能够有一款证券化产品把尾款全部变现的话，将大大改善房地产企业的现金流。

二、今天各种房地产证券化从规模来讲都相对较小。以世茂之前的物业费资产证券化为例，世茂2014年年报数显示，包含物业收入的其他收入一项总额也仅6.5亿，物业费资产证券化规模不可能做得非常大。而今天前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿以上，以10%尾款来讲也是60-100亿的规模，即便是50强房企也有10多亿的规模，由此可见尾款的证券化完全能做成上千亿的市场。这样的房地产金融才对房企有意义，不是单纯的夺人眼球，获取概念。

三、从房款出发，实际还可以做更多的类似房款证券化尝试。银行按揭款目前放下来也有三个月左右的周期，把这三个月周期也做成证券化的话，实际市场规模还会更大。

当然牵涉到房款的证券化，大家都会有各种风险方面的担心，特别是道德风险。之前假合同骗贷的情况就屡见不鲜，当然在世茂的项目当中，充分考虑这方面因素。一方面设计了“次级资产支持证券”产品，由发起人来购买，同时也确保尾款所占的房款比例较小。以厦门湖滨项目为例，进入此次计划基础资产的规模仅为1.49亿元，仅占整个项目销售回款的1.48%。像世茂自身的品牌在此案例中出现道德风险的可能性很小，但如果该产品全面展开，对部分中小房企而言就可能有这方面担心。所以，个人认为，未来的房地产金融的参与者肯定是规模房企，规模房企肯定是品牌房企。

前几年由中小房企引发的以信托产品为主的金融热潮已经过去。未来的房地产金融将由规模房企和品牌房企主导。毫不夸张的讲这个产品对于房地产金融具有跨时代的意义。

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