周四产品说丨定价刚需，品质越级——评佳兆业·君汇上品

要闻速看

1月10日，国家统计局发布2017年12月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）。数据显示去年12月CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%，全年CPI上涨1.6%，涨幅回落0.4个百分点。12月PPI环比上涨0.8%，同比上涨4.9%，全年PPI上涨6.3%。

点评： 有升有平

1月9日，上海市人民政府分别与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作，共同为住房租赁市场营造发展环境。

点评：金融关键

1月10日，南昌市土地市场出让象湖新城和赣江新区共9幅土地，其中龙湖以5.66亿竞得象湖新城DAJ2017065地块，用途为住宅用地，占地面积85.8亩，容积率2.2，成交楼面价4500元/平方米，溢价率2%。这也是龙湖首次进入南昌市场。

点评：再下一城

1月10日，北京首都开发股份有限公司针对投资者关于房产长租领域方面的问题作出回应。首开目前已在北京、上海、杭州等地获取了150万平米长期自持经营的住宅开发项目，其中北京84万平方米，上海18万平方米，杭州48万平方米。

点评：重要风口

2017年上海楼市已落下帷幕， 这一年经历了政策高压，房地产市场遭遇了最严调控，供求端同比下降近一半。克而瑞在年终发布了项目成交金额和面积排行榜，相比2016年，上海整体成交下滑幅度明显，但仍有一些项目表现突出，比如位列成交面积、成交套数双冠军的佳兆业·君汇上品。我认为它的成功是必然的，这是一个价格定位刚需，但内部品质多方位超越同级产品的项目，大到规划，小到社区、户型的布局都很出彩，下面为大家解读一下这个楼盘。

上海首个ppp项目发展可期

不管是刚需还是改善，现在的购房者都越来越重视区域规划，房子对于大家来说不再仅是一个遮风挡雨的地方，而是更多地被赋予对未来理想生活的向往。佳兆业·君汇上品地处青浦重固镇，距离政府大力规划发展下的大虹桥仅约10公里，随着大虹桥产业及精英人口的不断导入，作为其辐射、配套区域，区域的前景完全可期未来还是有很大地发展潜力。说到规划，有一点不得不提，重固镇入选了国家发改委PPP项目，将建成云尚特色小镇，这填补了板块缺少大规模创业和金融的空白。背靠大虹桥，又有特色小镇，规划端的利好让重固的发展前景完全可期。

大虹桥价格洼地极具吸引力

这两年受市场以及大虹桥红利的双重影响，青浦整体房价涨幅很大，其中青浦新城的新房均价已攀上4字头，邻近虹桥的赵巷和徐泾板块更是达到了4.5-5.5万元/㎡，最西端的朱家角也超过了3.5万元/㎡。而项目的推盘均价约3.1万元/㎡，购房门槛在300万左右，再加上是板块内唯一在售的新房，其价格吸引力在整个大虹桥范围内数一数二。

小高层大栋距，三重园林

佳兆业·君汇上品的容积率为1.7，现在很多企业为了社区的调性以及更高的利润，更倾向于高低配的选择，而项目采用了纯小高层布局，减少楼栋数，拉大了楼间距，最小楼间距不低于35米，最大达到58米，这样的布局不仅让每套房屋拥有最理想的采光和通风，也为社区景观布局创造了有利条件。社区内部利用楼间距腾出的空间，布置了约8000㎡的景观绿化，三重园林景观设计，植物品种多达100多种，还采用了难度和成本较高的全冠移植，提升整体观赏性。

朝南面宽十米，高得房率

项目卖得好，一定离不开产品自身。回归到项目本身，户型设计是一大亮点，约 83%的得房率，在同类产品中比较出彩，实用性极高。

以主力户型98㎡三房为例，首先，在满足基本功能需求的基础上最大化尺度感，市面上90㎡段三房，一般情况下次卧空间只是够用，并不富余，另一个被称为“灵动空间”的则更小，只能用来当作书房或者儿童活动房，虽为三房，但舒适度、体验感都打了折扣，而佳兆业·君汇上品做到三开间朝南，整体面宽超过了10米，客厅面宽约3.7米，主卧面宽约3.6米，南向次卧面宽达到3.2米左右，北向卧室面积也将近10㎡，实用性高。

其次，每个功能间都带飘窗，增加实际使用面积，长度约3.6米的大阳台设计，为室内提供了一个舒适的扩展空间。

第三，户型做到了全明设计，厨房、餐厅、客厅一体化也让活动区利用率更高、通透性更佳。

另外，项目U型厨房以及主卫干湿分离的设计也让业主的生活更加便捷、舒适。

对于开发商而言，专注于产品品质，抓住客户某个特定的置业敏感点，比如“舒适”，并将其放大，融入进社区布局、户型、装修设计中，打造出真正与客户需求相匹配的“定制”产品，再加上合理的定价，我相信即使在市场遇冷的状况下也可逆流而上。

责任编辑   房君

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