2019年上半年房地产市场总结与展望
2019年上半年已行至尾声，今天我来复盘一下上半年房地产市场，并给出下半年市场的几点预判：
市场一波三折，年初极端悲观，3月非常乐观，5、6月相对理性
上半年房地产市场一波三折，年初市场情绪极端的悲观，市场普遍预期2019年房地产市场将步入调整期，三四线城市面临较大的调整压力。随着楼市“小阳春”行情的到来，3月份市场情绪非常乐观，部分热点城市再次出现抢购热潮，土拍市场也是持续火爆。5、6月份市场情绪相对理性，前期积压的市场需求大都释放完毕，“小阳春”行情已暂告尾声。整体来看，市场预期出现了比较大的变动。
政策主基调“稳定”，年初政策预期比较积极，随后趋于稳定
政策主基调趋向“稳定”，年初政策预期比较积极，市场普遍预期调控政策将有所松绑，随后整体政策趋于稳定，政策层面发生了这样一轮的变化。政策“稳定”既包括对“房住不炒”政策的稳定，也包括对“一城一策”政策的稳定。就“一城一策”而言，一方面，市场压力较大的城市还是会有些宽松性的政策，典型如南京高淳区放松限购。另一方面，市场比较火爆、特别是土地市场比较火爆的城市，采取一些抑制性的政策。典型如西安房价连续6个月领涨全国，升级限购已是必然。值得一提的是，今年以来政策对稳地价、稳房价、稳预期的作用越来越大，反而对市场干预和影响越来越小，这是好的方面。
新房市场剧烈波动，一二线明显好于普通三四线，房价运行平稳
新房市场剧烈波动，1、2月份成交量明显回落，3月份快速上升，4、5月份回稳，6月份相信还是会继续冲高，之后市场将进入相对理性的阶段。各线城市市场走势明显分化，一二线城市市场需求依旧坚挺，市场热度明显好于去年同期，成交量同比有所提升。假如把强三线城市纳入二线城市，普通三四线城市市场降温特征明显，成交量同比有所下滑。当然，房价整体运行稳定，在售项目案场折扣力度有限，并没有出现大范围的打折降价现象。
3月二手房市场同步回升，随后小幅回调步入平稳期
随着一手房市场转暖，3月份二手房市场同步回升，积压的刚需和改善购房需求，在二手房市场集中释放，致使二手房交易活跃，北京、上海单月成交量皆创历史新高。4、5月份二手房市场相对平稳，部分城市成交量有所回调，但回调幅度不大。总的来看，二手房市场进入稳定期，预计6月份将保持相对平稳的市场走势。
土地市场整体活跃，二线城市成交“井喷”量价齐升
土地市场整体活跃，1、2月份延续2018年下半年以来的低迷行情，3-5月份土拍市场明显转暖。其中，二线城市土拍市场持续高热，成交“井喷”量价齐升。并且，土地流拍率大幅回落，多数城市土拍溢价率大都在30%以内，仅苏州、海口、合肥等热点二线城市高溢价地块成交频频，屡有地块拍出100%以上的高溢价。主要原因有以下三点：其一，信贷环境相对放松，积极的信贷货币政策大幅缓解房企融资压力。其二，部分房企冲业绩诉求强烈，上半年拿地补库存，年底便能开盘预售贡献业绩。其三，房企投资区域乃至城市趋同，叠加热点城市供地本就有限，进一步加剧土拍竞争激烈程度。
不过，土地市场不必过于担心，6月份开始逐步回归理性。主要原因也有以下三点：其一，土地价格大幅提升，企业盈利空间显著收窄。其二，部分房企被点名预警提示，而在住建部的指导下，近期央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道，显示房企融资收紧现已步入执行层面。其三，按照正常的开发销售节奏，现阶段拿地年内较难上市贡献业绩。
房地产是经济困难期的一抹亮点，更是中国经济重要的压舱石
相较于其他行业，上半年房地产行业是中国经济为数不多的一抹亮点。具体而言，房地产开发投资增速仍处高位，商品房销售面积基本平稳，销售金额小幅回升，新开工面积仍保持高位，竣工面积可能要到下半年才能得到改善。而在中美贸易战不断升级、中国经济环境出现困难的大背景下，房地产仍是中国经济重要的压舱石。
规模房企业绩增速强于行业整体，TOP30、TOP100权益门槛明显提升
TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体，虽然TOP3房企业绩增速明显趋缓，但是TOP30、TOP100房企销售业绩仍处较快增长区间，当然对比前两年业绩增速有所回落。2019年1-5月，TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元，门槛增幅较高分别达到10.8%和19%。
各梯队规模房企业绩集中度全线提升，凸显强者恒强市场格局
各梯队规模房企销售业绩集中度全线提升，强者恒强的市场格局愈加明显。2019年1-5月，TOP100房企累计操盘销售金额集中度多达67.42%，较2018年微增0.69个百分点。TOP10房企和TOP20房企销售金额集中度增幅较高，都在2个百分点以上。
8家企业新增货值破千亿，后50强房企加速纳储蓄力
截至2019年5月末，销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿，突破千亿的房企共8家，突破百亿房企共74家，较4月份增加16家。从集中度来看，土地资源仍高度集中于头部房企，且销售集中度相比上月再增3个百分点，行业集中化的趋势愈演愈烈。TOP50-100房企新增货值占百强15%，比销售集中度高出7个百分点，部分企业如新希望、中交、大华等补仓意愿强烈，前五月加速纳储。
下半年市场预判：“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”、“集中”
展望未来，我认为下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”和“集中”5个关键词概况。具体而言：
其一，2019年政策预期稳定，地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨，预计2019年全国新房销售金额约15万亿元，二手房销售金额约6万亿元，未来市场规模将趋于平稳。
其二，城市分化加剧，不同能级城市持续分化，城市内部也分化加剧。不同区域市场分化，产品线出现分化，刚需、改善以及高端类产品分化，甚至同一区域不同项目出现分化，项目内部还会出现分化，所以2019年市场“分化”是关键词。
其三，下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。
其四，在过去3年实际产品力有所退步的情况下，2019年产品力再次成为市场关注的焦点。随着二孩时代来临，改善性需求的集中爆发，95后成为生力军，需求变化推动提升产品力内在要求，从品质创新的硬件到物管服务的软件全面升级。
其五，集中度不断提升。其一，城市集中度上升，TOP50城市拥有全国的32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%，集中度持续上升。其二，企业集中度上升，预计2019新千亿房企包括首开、龙光、新力、滨江、奥园、佳兆业、美的、首创、华发、金辉等，全年TOP30集中度将达到48%。其三，关联行业集中度也在上升，物业、代理服务、中介等关联行业集中度也在上升过程中。
当然，上半年最大压力来自于供应，源于2018年下半年房企不拿地。下半年最大压力还是来自于市场本身，经过上半年房企集中拿地补库存，下半年供应不会出现太大问题。因此，上半年只要解决供货问题，房企销售业绩有保证，下半年市场竞争可能将更加激烈。
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