周三企业说 丨规模房企2019年市场预判及发展规划
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近日，万科集团对外公开了董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，其以“收敛聚焦，巩固提升基本盘”为主题提出了万科的长期经营指导方针。除了万科之外，开年以来各大规模房企也都针对2019年的宏观经济形势、行业发展机遇以及企业自身的战略发展方向作出了预判和规划。
表：部分规模房企2019年市场预判及发展规划
数据来源：CRIC整理
通过梳理目前规模房企对2019年的市场预判和发展规划，主要聚焦在以下几大方向。
一、宏观经济下行压力较大
从宏观趋势来看，2019年无论是经济还是房地产本身都有一定压力，特别是上半年压力还是相对较大。综合房企的观点，目前经济下行“L”型走势尚未完成探底。而从政策层面来看，我认为2019年出台的政策会以对整体经济、对房地产相对有利的政策为主。
二、从高速发展转向稳健发展
中国房地产行业从2016年至今经历了增长最快的三年，房企通过高周转和高杠杆完成了规模的快速扩张。目前市场面临经济下行的压力，大部分规模房企在对行业保持谨慎乐观的同时，企业发展战略上也从高速发展转向稳健发展。如碧桂园提出要“以销定产、量入为出”，并保证财务的稳健、追求有质量的发展以提升全周期竞争力。龙湖也表示2019年投资会以稳健为主，继续深耕一二线城市。预计2019年，百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，并回落至20%至30%左右。
三、聚焦地产开发主业
对于房企而言，在目前的行业形势下聚焦主业仍将是重中之重。一方面，目前中国的城镇化进程还在持续，未来一段时间内中国房地产行业仍将维持较大规模。另一方面，目前不同地区、不同城市之间的不平衡不充分发展问题较为凸显，部分城市仍具备一定的发展潜力。万科此次提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，从过去到现在到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。
四、在多元化业务中发展强项
规模房企2019年在多元化业务的发展中也将更有所侧重，将以发展强项为主而不再是全面出击。面对部分新业务前景不明、模式不清、目标模糊等问题，房企未来需要对资源进行重新梳理调配。通过不断摸索商业模式，把资源用更有发展潜力的业务上去。如碧桂园地产、农业、机器人三大产业提升至一定的战略地位，重金发展。而龙湖则对商业地产提出了做到规模前五，影响力前三的目标；对长租公寓目标是规模前三、影响力前三。
五、重新审视产品打造的重要性
我认为2019年房企的产品打造较过去三年将会有较大提升。随着企业规模从高速增长进入到平稳增长阶段，规模房企开始重新审视产品打造的重要性。在当前的市场环境下，如何通过产品赢得客户、赢得市场是一个非常重要的话题。目前，很多企业在各自的战略发布中也都会对产品系进行着重规划，如中国金茂提出产品坚持高端定位和精品路线，以品质来做引领。
六、守住安全与质量的底线
最后一点其实也是房地产开发企业最基本的责任，即守住工程安全与产品质量这条底线。碧桂园、万科等房企在对2019年的发展展望中都重申了对安全问题和产品质量的重视程度。我认为，任何一个潜在的安全隐患都可能会给房企和整个行业带来较大的负面影响。龙头房企对安全、质量的重视，对于整个地产开发行业来说将是一个非常好的信号和榜样。
碧桂园 莫斌：“2019年是碧桂园进一步做强主业及转型升级的关键一年。”
万科地产 郁亮：“收敛聚焦，巩固提升基本盘。”
华润置地 唐勇：“推动质量变革、效率变革、动力变革，努力实现'高品质、高效率、低风险’的高质量增长。”
阳光城 朱荣斌：“2019年注定将是挑战与机遇并存的一年。国内陆产调控进入深水期,我们面对的行业形势将更加复杂多变。”
旭辉集团 林中：“2019年稳，2020年转，2021年启；2019年是中国房地产以'稳’为主旋律的一年。”
富力地产 李思廉：“对房地产未来和调控相对乐观，预计2019年楼市会平稳发展。”
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