买二手房到底能住多久?产权该如何计算?

　　考虑到地理位置，装修基金等多方面因素，很多人会选择买二手房，但是购房者大多对房屋产权问题是一知半解。很多人以为房子只要住了70年就不是自己的了，也有很多人认为买的二手房之前别人已经住了几十年，自己再买过来还不如租房划算，又或者是“我现在攒钱买的房子会不会等过几十年就不属于我了?之类的问题。

　　基于上述的一些困惑，笔者将为您阐述二手房产权年限到底怎么计算。

　　一、 买二手房能住多少呢?

　　购房者大多可能会混淆了房屋所有权和土地使用权问题。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据开发商类型的不同也有不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地和工业用建筑用地。其中一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)，补的费用最多不会超过5位数。

　　二 、二手房产权如何计算?

　　① 土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间;

　　② 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限;

　　比如1995年开发商签买到该房屋所属土地的使用权，并且使用权是70年，那么到2015刚好满20年，不论是一手房还是二手房，该土地的使用权就还剩70-20=50年，也就是新房主只有50年的使用时间。

　　根据法律规定，待70年使用期限满后可以自动续期。还要看买的二手房属于哪种性质的，如果是国有土地的,那就还有60年的土地使用权。如果土地性质是解困房或是房改房这类的,那么过期后还可以继续使用70年。

　　也就是说当土地使用权到期后，如果国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿，如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。