李云亮讲座：从西安心晴雅苑业主与开发商互诉，看立法缺陷
及业主对策
文/李云亮
2013年，西安心晴雅苑业主以“物业服务纠纷”为由，诉前期物业公司和开发商，争物业档案资料、一些经济赔偿以及物业用房。前期物业公司和开发商败诉后开发商申请再审。2016年7月12日，再审申请被裁定驳回。之后，双方进入互诉状态。
2017年2月22日，西安心晴雅苑业主以“侵权责任纠纷”为由，诉前期物业公司和开发商对物业用房未尽约定及法定义务，争取损失补偿。2017年4月17日，开发商独自上阵，以“物权保护纠纷”为由，诉西安心晴雅苑业主，争物业用房自物权（所有权）。
从头到尾，物业用房是诉争焦点。
心晴雅苑业主是争物业用房，不涉及物业用房物权。然而，物业用房被前期物业公司和开发商在两轮诉争中，直接正面带入物权纠纷中。
2013年第一轮诉争，前期物业公司辩称：“本案虽然是以物业服务合同纠纷立案，但是实际上是建筑物区分所有权的物权纠纷。”开发商辩称：“心晴雅苑小区物业用房属弘盛公司所有，原告无权要求返还该房屋及赔偿损失。”
2017年第二轮诉争，开发商独自原告，直接以“物权保护纠纷”为由立案，将物业用房归属问题直白化、炙热化。同时，开发商也把自己带入举证责任风险中，举证自物权（所有权）。
无论是开发商还是业主，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，任何诉讼必须考虑周全，要有技巧，主要考虑证据的直接性。凡间接证据+依规推理的举证方式都不是妥当的方法。
开发商拿出：“《房产测量规范【GB/T17986-2000】》。该规范规定：'独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有面积’。”
开发商诉称：“本案涉案的物业服务楼面积未计入四栋住宅楼公摊面积中，心晴雅苑小区业主购买的房屋面积中未包括物业服务楼面积，也就是说，物业服务用房未计入购房成本。”
证据是：“心晴雅苑小区1、2、3、4号住宅楼分层分户测量报告，证明：1、心晴雅苑小区1、2、3、4号住宅楼可以进行分摊的物业管理用建筑面积均为0 m2，，物业管理用房未计入公摊。2、心晴雅苑小区业主购买的房屋公摊面积中不包括物业用房，因此该物业用房未计入购房成本。”
法院认为：“原告依法应提供证据证明其出售心晴雅苑小区房屋时购房款中未包含涉案物业管理用房的成本。现原告提交的证据并不足以证明涉案的物业管理用房未计入其建设开发成本，故对原告上述诉讼请求，本院依法不予支持。”
法院认为开发商举出测量报告这个依据，不能直接证明物业用房未计入购房成本。
开发商自己明白，能直接证明物业用房已计入购房成本的证据，要核算开发项目的经营流水。开发商自己更明白，成本核算公开之后不得了，是自寻短见之路，走不得。
结果，开发商败诉。败在不出示直接证据，以证明自物权（所有权）。
这让我想起，2003年，深圳南天一花园业主作为原告，诉开发商深圳城建公司。诉求之一是“确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有”。
深圳南天一花园业主此诉是请求确权，实质是请求“物权保护”。
深圳南天一花园业主此诉请求“物权保护”，等同西安心晴雅苑开发商请求“物权保护”。二者皆案涉某建筑物的自物权（所有权）。这种诉讼，各自都要承担自物权举证责任。
南天一花园业委会一审诉称：“小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积937平方米，《深圳白沙岭片区法定图则》确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。”
深圳南天一花园业委会拿出《法定图则》，相当于西安心晴雅苑开发商拿出：“《房产测量规范【GB/T17986-2000】》。
图则、规范，皆非证据，只是当事人自己说理的依据。即使当事人拿出有关法律规定，比如《城市房地产管理法》某某条款，也不是证据，也只是自己说理的依据。法院判案，是否使用当事人拿出的说理依据，不一定。法院自主决定判案依据的适用，不受他人左右。
就深圳南天一花园业委会该诉讼而言，既然南天一花园商品房1140套全部售罄，他们强烈信任《城市房地产管理法》的“房地合一原则”，以为自己“根据法律规定”，可以请求法院确认“小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。”然而，法院对此完全不予认可。
是的。以《城市房地产管理法（1994）》之房地产交易一般规则：“第31条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”深圳南天一花园业委会坚信这一点，就以房地一体论，走上物权保护诉讼之路。
深圳南天一花园业委会请求“物权保护”，除了房地一体论，自己没有成本论所需的任何直接证据。成本论所需的任何直接证据都在开发商手中，深圳南天一花园业委会不可能获得这些证据。
仅就成本论而言，开发商是不敢直接展示成本分摊证据。深圳南天一花园业委会是不可能直接展示成本分摊证据。
深圳一中院一审认为：“根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业委会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，本院不予支持。”
南天一花园业委会不服一审判决，走向二审。
广东高院二审提出：“本案争议的焦点是……（二）南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人……。”
（2010）粤高法民一终字第114号民事判决认为：
“关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题……《法定图则》仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业委会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。”
注意，此判决用了“当然”一辞。这是法院对南天一花园业委会诉讼举证不能的态度。这个“当然”是指，即使南天一花园业委会拿出《城市房地产管理法》相关规定，南天一花园商品房售罄，小区红线范围内的一切并不当然属于购房人共同共有。
最后，南天一花园业委会走向最高人民法院申请再审。结果，最高人民法院（2013）民提字第94号民事判决：
“南天一花园业委会基于全体业主对案涉小楼的共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。……判决如下：维持广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。”
西安心晴雅苑业主诉讼，是把开发商挤到请求“物权保护”的路上，挤兑开发商自证所有权。
深圳南天一花园业主诉讼，是自己走上“物权保护”道路，也要自证所有权。
分析这两个诉讼，可以提出业主诉讼策略。
首先，即使业主心里想着物权，也不能走深圳南天一花园业主那样的路，无直接证据可举。
其次，目前法律制度，《城市房地产管理法》“房地合一原则”和《民法典/业主的建筑物区分所有权》两个制度不能衔接。
包括最高人民法院在内的上下法院整体，一致认为业主不能依据《城市房地产管理法》“房地合一原则”认为小区内商品房售罄，小区红线范围内的一切“当然属于购房人共同共有”。对此，业主只能现实地利用眼前的制度规定。
即便《民法典》有规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”也要退一步，去争取“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的使用权，或争取达到有权使用的目的。
分析以上两个诉讼，不得不说目前的立法缺陷。
深圳南天一花园业主提出“小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有”，提出“房地合一原则”，这些都不应该由全国的业主无数次去诉讼达到目的，而应该由国家一次性立法达到目的。
应该由国家立法协调各部门制度，使之基本原则能够统一，以此达到普惠民众的目的。
国家应该清理和弥补《民法典/业主的建筑物区分所有权》不符合《城市房地产管理法》“房地合一原则”的思想逻辑。
国家应该在建筑物区分所有权制度中，填补必要条款以调整开发商的行为。开发商既然有可能继续持有“大产权证”，那就应该与业主同在一个制度框架之内互相制约。
开发商与业主是一对矛盾的统一体。除非开发商把物业小区的管理权完全转移给商品房售罄的小区业主团体，开发商身处“第六章 业主的建筑物区分所有权制度”之外，等于逍遥法外不受管理制约，这对身处建筑物区分所有权制度之内的业主，是制度性的不公平。
就此，本文要说，业主维权之路还很长。除了眼前利益，还有制度利益需要充分关注。哪怕制度很抽象，也需要业主们去思考。
2021-03-18