一线城市房价横盘3年，未来会怎么走？

最近，有网友询问，从2016年7月房地产调控以来，一线房价横盘3年，对此你们怎么看？我们认为一线城市房价肯定存在着巨大的泡沫，接下来应该缓慢下跌，而当地居民收入也逐步提升，在经过三五年后，房价就可以与当地居民收入对接，实现软着陆。切忌一线城市房价出现大跌，这样就发生房地产硬着陆，会给经济造成很大的冲击。

导致一线房价横盘三年的原因：第一，房地产调控通过限购、限售，即不让房价大涨，但也不让房价大跌，由于政策影响市场，导致了一线房价只能出现成交量低下，横盘的结果。第二，近三年来，货币政策始终宽松，有近40%左右的信贷资金流向房地产市场，有了资金的支撑，一线房价无法出现像样调整。第三，一线城市在房产持有环节没有成本，这使得炒房者大量囤积房产，所以，一线城市房产空置率也达到了20至30%。买卖双方就这样长期僵持着。

判断一线房价有没有泡沫主要有二个指标：一是，房价与收入比。现在一线城市二手房价在5-60000万/平方米左右。也就是说，买一套房至少需要500至600万人民币。而一线城市职工平均年收入都不到10万元。这就意味着，一线城市房价要工作起码50-60年以上才能买得起。而在美国纽约一套房子也不过是30-40万美金，也就是200-300万/套，但美国民众年收入在4-5万美元。所以，国内一线城市房价收入比是非常高，房价的确存在较大泡沫。

二是，房价与租金比，投资回报率实在太低。在上海一套价值600多万的二室一厅，100多平米的房产，年租金不超过10万人民币，这么低的回报率房东要60年才能收回成本。这意味着，如果房东高价买房，用于投资出租，他的投资回报率还不如把钱直接存银行的大额存单要强。

尽管，一线城市房价横盘了3年，二手房市场基本有价无市，那么未来这种僵局会否被打破呢？我们认为这种可能性很大：首先，一线城市炒房者占到购房者比重的30%，这批人是希望房价以后能大涨，现在房价长期不涨也不跌，这对于炒房者来说就是要亏钱的，因为炒房是有成本的，房价不涨，炒房者前几年还能支撑一下，但长期来看炒房者肯定坚持不住，只能抛售手中房产了，届时房价就会出现下跌。

再者，一线城市经济比较发达，对房地产调控力度较大。很多人认为官方不希望房价下跌，但是决策层多次强调“房子是给人住的，不是用来炒作的”。既然如此，房地产就应该去投机化，让其回归居住属性，房价与当地人收入挂钩。所以，在我们看来，官方并不是不希望房价跌，而是房价在可控的情况下，逐步回调，最终实现软着陆，避免出现大起大落，把房价下跌对经济影响降到最低。

最后，全球经济形势不好，欧洲央行实行量化宽松，美国频频降息，国内经济情况也不好，目前还要经历结构性调整的阵痛，未来经济稳中有降是大概率的事情。在经济形势比较低迷的情况下，房地产投机性需求减少了，而改善性购房需求也会因为经济不景气而下滑。在这种情况下，一线城市房价未来将处于供大于求的局面，房价出现大调整将在所难免。

一线房价横盘3年，二手房市场基本没有成交量。这主要是房地产调控遏制了房价大起大落，但货币宽松又使房价跌不下去，同时炒房者也在死扛房价，希望一线房价能够迎来上涨周期。但这种僵持局面无法长期维系。房地产调控要去投机化、国内经济前景不佳、房价赚钱效应在消失等因素，都会导致一线房价由僵持，转为小幅下跌，再转为绵绵阴跌，最终回归合理的居住属性。