$信立泰(SZ002294)$ 10年的时候认识一个投资者，投资地产行业，给我分享了一个对于地块的估...

10年的时候认识一个投资者，投资地产行业，给我分享了一个对于地块的估值，那时候对未来现金流还不完全理解。昨晚突然想到他当时说的例子，觉得挺有意思。

10年的时候地产行业出现分化，很多企业市盈率很好，50-60倍，有些只有几倍。他解释说，一个地块比如10亿买的，建设10亿，其它费用10亿，最后评估一下周边地价和套内面积能卖60亿，那么这个地块最大的价值就是30亿。从价值体现上看，拿到批件是最难的环节，建设不难，销售更简单，那么拿到批件这一刻这个地块的估值就出来了，可能到不了30亿，但是也不是0，估计能有25亿，因为接下来的环节都是走流程，极少楼盖歪了验收不过，几乎没有卖不出去的先例，只有惜售的。所以拿到批件投入了10亿，拿到批件那一刻，整个项目估值就有25亿，最后等到卖出去60亿计入营收，但是卖完了地块价值归零或者有点物业价值，整个项目是拿到地块开始估值就基本到顶，销售额最大的时候可能估值最低，而如果希望这个价值最大，在房价上涨的前提下其实最好就是囤地不卖或者惜售。

有点意思了吧，他个人认为地产不是好行业也在这里，因为周期太短，1个项目拿下估值可能最大，销售额最大的时候估值最低，周期就3年，如果不了解整个逻辑很容易进入陷阱。不过这哥们地产行业还是赚了不少，不仅仅是股票，买房子也买了双位数量。

创新药行业有和地块的类似，它的好处是可以获的利润的收益很长，所以没那么明显的周期性，但是同样也是获得批件那一天类似拿到地的批文，会获得很大的整体估值（有时候都可能拿到批件估值最大），然后随着销售额逐步攀升估值小幅提高，比如一个峰值销售额30亿的大药，剩余专利周期15年，那么拿到批件这一刻估值可能就有150亿，用8年做到30亿后估值到了300亿，然后接下来7年基本稳定300亿不变，专利到期后开始下滑，没有地块卖光估值清零那么剧烈，但是下滑也是一样。

未来现金流是个好东西，能解释很多看起来怪异的情况，药品上市有很大的估值，报产到上市概率超过90%也会有估值，报产作为节点看估值也会很大。上市后推广销售到峰值这个过程很简单，就类似拿到地块开发然后销售的意思，确定性很高。