长沙调控政策加码，“限利润”全面铺开，商品房平均利润率6%-8%
图片来源：图虫创意
商品房售价中，房地产开发商应占多少利润？
对于这一问题，湖南长沙近日给出了当地的官方解答。
12月11日，湖南省长沙市发展改革委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（下称《通知》），明确规定了商品住房价格构成，并要求商品住房平均利润率为6%-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次长沙出台的政策对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控，特别是规定了利润率的范围，将使相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
具体来看，《通知》指出，商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分构成。其中，成本包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费和小区内公共基础设施及公共配套设施费（前1-4项）等共8项费用；利润为商品住房开发经营企业按规定计提的利润，利润的提取以前款成本构成中的1-4项之和为基数；税金将按国家税法和有关政策执行。
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同时，《通知》提供的商品住房销售价格计算程序及公示表显示，长沙市规定的商品住房平均利润率区间为6%-8%。
这一利润率对于房企而言并不算高。中银国际证券研报显示，2019 年1-9月，地产板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年中期下降1.1和1.5个百分点。
此外，《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了明确规定。
住宅小区内经营性设施的建设费用；
开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用以及应分摊的各种费用；
各项与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
长沙市商品房销售价格计算程序及公式表
严跃进认为，长沙此次政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个创新版本，也是回归工程项目的成本定价法。对于一些工程项目科学管理的项目，或将获得更高的利润，而对于部分财务和营销等费用过高的企业而言，利润将难以做高，这也将鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
值得注意的是，长沙本次出台的“限利”政策并非首创，而是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》执行有效期满后的政策延续与加码。
2017年12月11日，长沙市发展改革委推出《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(下称《办法》)，办法规定，限价商品住宅价格由“成本+利润+税金”三部分构成，平均利润率同样是6%-8%，执行有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。
在业内人士看来，本次发布的《通知》执行日正好是上述《办法》的到期日，或可理解为是长沙市商品住房限价政策的2.0版本，限价房源由此前的限价商品房扩大至全部商品房。
不过，对于长沙此次再度加码调控政策，市场观点却在“限价”与“保价”间摇摆不定。
一方面，严跃进认为，商品房销售价格表中规定的平均利润率区间限制了房企的利润，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。
另一方面，浙报传媒地产研究院院长丁建刚则认为，长沙限制开发商的利润最高在6%-8%之间，看似仍在限价，但实质发生了根本变化。因为，这个限价没有天花板，是在所有的成本上顺加6%-8%的利润。换言之，无论拿地价多高，利润都可以顺加上去。
毕竟，即便是相邻地块，拿地时间不同，价格也可能出现较大差异，若按照公式简单计算，或将造成同一区域内商品房价格背离市场规律。因此，在业内人士看来，该政策的落地执行或仍需合理把控。
记者 左宇
编辑 沈玉洁