泛地产观察 | 偿债高峰当前，卖身换血还是等风来？
泛地产观察
Bonzerview
（2018年第48期，总第329期）
本周要点>>>
▶ 政策环境——疏通资本流动渠道 加强住房保障
· 发改委：鼓励相关机构参与市场化债转股渠道
· 北京人大常委：拟立法取消建设用地规划许可证
· 深圳：将对商品房预售、房屋租赁备案监管等
· 昆明：一高层写字楼被调整规划或变公寓
▶ 企业动态——举措增多：战略合作、联合开发、上市
· 旭辉集团与卓越签署战略协议 开展项目合作
· 泰禾与光大信托签约全面合作规模200亿
· 豫园股份12.4亿元收购豫园商圈物业及地块
· 万创国际拟赴港IPO 营收同比增速162%
· 武汉地产发行全国首单公租房资产证券化项目
▶ 数据解读——楼、地市均稳中向优发展
· 全年地方债发行超4万亿 已新批千亿高铁项目
· 企业拿地：溢价继续低落 成交活跃
· 楼市：总体平稳 局部调整
▶ 热点分析——偿债高峰当前，卖身换血还是等风来？
· 偿债高峰是阶段性融资结构所致 风险可控
博志成研究院出品
本周（11月19日-25日）宏观政策焦点在资本市场调控和管理风险控制方面，上交所释放部分利好基建、PPP项目信号，但政策前景尚未明朗。
地方政策，须分城而论。广东省在市场监督管理方面节奏加快，商品房、租赁市场、公积金贷款、城市更新等方面均有部署；上海侧重产业和空间的转移更新，适应发展速度，同时关注乡村振兴的土地管理基础；昆明则针对市场表现，开始对存量商业物业进行调整，变更性质，盘活资源。
此外，住房租赁领域，已陆续有相关规定在出台。对租赁市场进行规范和规划，也是住房租赁市场发展的一大基础工作，目前，走在前面的城市有上海、深圳、广州和武汉。
借力存量物业调整用地性质，是目前房企介入住房租赁获取物业的一种路径，但这类物业总量有限。此外，对于明确划归为租赁住宅的项目，武汉与广州已经先后发布相关管理规定，不可“明租实售”，对房企而言，这种操作一来触碰法律规定，二来并不能真正解决营收问题、提高收益。（博志成研究院BTJ）
Part-1 : 战略投资
本周（11月19日-25日）战略投资（不含招拍挂拿地）主要包括新设公司、引入合作方开发、签署合作协议、成立产业基金和少数收购物业地块。其中，引入合作开发项目发生在北京、福州等地，涉及企业包括首开、建发、碧桂园、保利、绿城、招商、中铁建和首创等；战略合作则包括具有互补特性的地产同行企业以及具有产业融合性的科技创新企业等，对于大部分企业而言，下半年以来的转型步伐相对谨慎稳重，但也不乏决心坚定者。（博志成研究院BTJ）
Part-2 : 融资融券
本周（11月19日-25日），房企债券融资仍在加力，尤其在海外融资方面 。
本周博志成研究院收录的融资企业共18家，融资总额合约133亿元和48亿美元，其中，已成功发行金额49.77亿元，共4期；获准发行金额92.23亿元，共4期；拟发行金额 80.15亿元和48亿美元，共11期。最近一周发布的融资工具金额中位数为20亿元，融资工具依然多样，其中包含绿色债券、单储架式供应链ABS等创新产品，同时，还有个别租赁专项债、租赁资产证券化产品推出。值得一提的是，武汉地产的租赁资产证券化底层资产为公租房未来收益，创全国首例。
从融资用途来看，仍以再融资为主，且单期工具融资金额较上周有明显增涨。已公开融资成本方面，本周利率区间为4.8%-11%，从上下两端来看，较上周均有所上涨。
有两家企业先后公布上市进展情况，虽然体量相差不大，但各有特色。相对于佳兆业物业拆分上市进度的走走停停，万创有如破竹，且财务数据非常漂亮。要注意的是，在当前市场表现和经济形势之下，增长速度和利润空间可能缩减的风险。（博志成研究院BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
11月19日-11月25日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
Part3-人事与经营
从本周（11月19日-25日）人事经营动态来看，高管调动还在继续，此外，我们看到部分企业开始有较明显的战略举措，如绿城团队“注入”蓝绿双城，从经营范围可见一斑。此外，从龙湖方面的公开讲话来看，今年年末之后，行情还将有所变化，不论前景如何，大家要保持信心，策略迎战。（博志成研究院BTJ）
1、经济环境
【博志成观点】地方债规模不减，总体有利于国民经济增长，但其结构性调整已在进行，比如对棚户区改造有所收缩取舍、而在有利于供给侧改革和消费升级方向的大基建项目方面有所侧重，高铁就是典型的一项。对房企而言，这意味着政府在“土地财政”方面的要求会有所改变，如更重视项目是否有助于经济社会的发展质量，带动其他财政收入。此外，与高铁相关的一些投资布局，房企要提前研讨空间、模式、导入合作等战略问题。（博志成研究院BTJ）
2、楼市：总体平稳 局部调整
【博志成观点】全国房价在当前宏观背景下看市场变化，有不同的视角。从成交面积下降可以看到消费者的购房意愿与能力或有减弱；其次，更要认清当前房价整体仍处高位，且城市表现分化、政策松紧不一；“房住不炒”定位和要求不会改变，但其内涵颇为丰富。在行情不被“好看”的时期，房企更要慧眼识途，不可盲目跟风降价，要通过一定策略战术借势逆行。（博志成研究院BTJ）
3、企业拿地：溢价继续低落 成交活跃
【博志成观点】
1、上周土地成交方面，热度尚可。
招拍挂拿地企业达23家以上，较上周显著增加，成交面积接近170万平方米，成交金额约335亿元，地面均价19072元/平方米，各城市地块普遍以底价成交，仅个别溢价7%和127%。
2、从城市来看，本周广州、昆明成交地块较多。
其中，广州有两地块出让面积不大，但均严格要求产业类型，分别为电子信息产业总部和智能建造研发总部，除自持要求外，还需引进和培育相应数量的优质企业，此外，其中一地块要求建设不小于240米的超高层建筑，另一块对建筑栋数、楼层高度进行限制。而针对TOD模式地块，建设主体基本向城轨倾斜。
此外，昆明的草海地区，已经汇聚相当数量典型企业，本批土地开发多包含基建、学校和湿地；上海的土地出让以租赁物业为主；而青岛配建的人才公寓属销售型的，定价均价为16200元/平方米。
3、从企业来看，招拍挂市场上，广铁、中铁、昆轨拿地面积较大，均为轨道系企业；除此以外，武汉地产、中梁和津城置业拿地金额较大。（博志成研究院BTJ）
表2：部分企业拿地情况
11月19日-11月25日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
偿债高峰是阶段性融资结构所致 风险可控
融资难，并不是稀奇的事情，最担忧的是，偿债节点过于密集和资金太贵同时出现。
1.当前房企融资现状如何？
2.偿债高峰缘何而起？
3.风险解析与可行对策
【博志成观点】博志成认为，偿债周期取决于融资工具发行时的久期设定和结构匹配，可以通过一定的策略措施，调整和改善短中长期债务结构，同时，发行时要严格控制融资成本，综合企业发展预期、营收情况等，避免偿债节点过于集中或耗费不必要的资金成本。此外，越是市场前景不明朗，越不建议盲目加快销售节奏或打“价格战”，仅只关注债务压力的应对，也会出问题。
11月以来，我们看到国家宏观调控的几个重点方向，其中包括对回购、并购重组上市、引导和鼓励社会资本支持、纾解民营企业困难、加大基建投资等，这说明，虽然从行业的角度来看，并没有再偏袒地产开发，但是，从市场经济各主体和经济总体平稳健康发展角度来看，未必没有给房地产企业留下机会，甚至，在近期的房企融资举措和反馈中，也能有所学习借鉴的地方。（博志成研究院BTJ）