UC头条：千亿目标梦碎,弘阳地产或走到了危机四伏的关头

虽只是一介布衣出身，但弘阳地产一直心怀大志。

2017年，弘阳地产一改稳健风格，高调喊出从深耕长三角转为向全国市场进军，到2020年跻身千亿房企行列。

然而这一年，弘阳地产合约销售不过258亿元。为了快速实现千亿梦，弘阳地产自此开启了大手笔的拿地模式。

2018年，公司新增地块31个，2019年又增加至57个，2020年再次增加至50个，且大部分土地均为高溢价购得。

努力了很多，但结果却远不及预期。时至2020年，弘阳地产实现合约销售额仅为865亿元，距离千亿目标，可以说是尚差百里。

一顿扩张猛如虎后，弘阳地产似乎也走到了危机四伏的关头。这年千亿梦碎，弘阳地产的后遗症问题已十分突出。

受冲刺千亿目标影响，弘阳地产的负债压力，已是越来越大。

截至2020年末，弘阳地产总资产为1190.45亿元，总负债为916.42亿元，资产负债率高达76.98%。

高举债最直观的体现是弘阳地产需承担高额的财务费用支出。2020年，弘阳地产财务费用为7.25亿元，占公司当期归母净利润比高达43.65%，对公司盈利空间形成了巨大的侵蚀。

同期公司增收不增利现象也尤其显然。2017-2020年，弘阳地产营业收入同比增速分别为50.48%、64.19%、32.89%；归母净利润同比增速分别为15.69%、3.92%、13.18%。可以发现，弘阳地产的利润增速要远落后于营收增速。

过去几年间，弘阳地产经营现金流问题亦十分突出。2017-2020年，公司经营活动产生的现金流量净额有3年为负值，彰显出了公司对债务和利息的保障能力正在逐步下降。

或许正是基于对公司债务偿还能力的担忧，弘阳地产的融资成本一时间也达到了历史之最。目前，弘阳地产存续共有6只美元债，存续规模为18.15亿美元，其中有只今年10月30日到期的美元债券票息高达13%，远超同类企业平均融资成本(约5%)，侧面反映出了弘阳地产现今融资艰难的处境。

就目前来看，弘阳地产主要以流动负债为主，流动负债占公司总债务约73%。截至2020年，公司流动负债有664.51亿元，其中仅一年内到期的短期债务就高达114.39亿元，然而同期公司账上现金及现金等价物仅124.09亿元，也就是说，公司所要承担的债务压力并不小。

除此之外，弘阳地产还存在着明股实债之嫌，如果加入明股实债的影响，弘阳地产真实的债务水平或要比现有数据高出不少。

2020年，弘阳地产少数股东权益为122.23亿元，同比增幅接近三倍，在所有者权益中占比45%；而同期其少数股东综合收益仅为1.94亿元，同比微增15%，占比10%。不难看出，公司或暗藏明股实债的行为。

时至千亿目标梦碎的节点，弘阳地产曾为千亿目标而搭建起的高管天团也已就此散伙，这给公司未来发展蒙上了不少的阴霾。

遥望2017年，在弘阳地产确立千亿规模计划后，公司一口气请了张良、何捷均、蒋达强等十几位知名职业人，这些高管分别来自旭辉、新城、泰禾等当时规模扩张较快的房企。

但看今朝，这些已成过往。随着2020年底执行总裁张良出走，到今年1月，何捷辞任行政总裁，紧跟着2月，蒋达强又同步辞去弘阳集团总裁一职，弘阳地产为千亿目标而邀的高管大多已退场。

潮水褪去后，弘阳地产的伤疤也愈加明显。

2017-2020年，弘阳地产合约销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元、865亿元。然而，公司的业绩增长，很大程度依赖于和外界的合作开发。

2020年，弘阳地产的权益销售额仅为407亿元，权益占比从2017年的64%一路下降到了47%。在土储方面，弘阳地产权益土储占比同样也较小。2020年，弘阳地产拥有2006万平方米土地储备，而集团占土地储备建筑面积仅约966.9万平方米。

与此同时，公司的盈利能力也正在逐年下滑。2017-2020年，公司的销售毛利率分别为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%；净利率分别为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

在规模扩张运营间，公司与业主之间的质量维权纠纷亦在频频上演。

2019年，有媒体曝光，弘阳地产南京多个楼盘因房屋质量问题产生诸多纠纷。其中，涉嫌墙面空鼓、地下室渗水、精装降标、公寓变办公等一系列问题。自此，一段多名业主站在句容市场监察委员会门口喊话无良开发商的视频在网络上广为流传。

到2020年6月，市场又再次传出滁州弘阳·时光澜庭的房屋质量问题纠纷不断，车库渗水严重，电梯故障频发等问题。

据弘阳地产在招股书中坦言，公司一般是拿地85天内开工，180天内开盘。客观讲，高周转的确可以实现资金的高效利用以及规模的快速提升，但守得好质量的底线，或许才能拥有更好的明天。

曾几何时，弘阳地产董事长曾焕沙表示，“无论弘阳到哪里，都会以品质打造标杆，让顾客物超所值。”但看今朝，不知曾焕沙还记否曾经放出的豪言壮志？