地下车库优化，让数据来说话
2019-03-25 08:58房地产
引言
常被诟病造价高、售价低、卖不动的地下车库，堪比企业的“不良资产”。虽然不受待见，但又不得不建。随着房地产行业越来越重视产品品质，地下车库如何形成控成本和提效益的产品力呢？
地下车库的成本与定价
地库的成本一般为项目总建造成本的20%左右。以一个10万㎡的项目为例：
假设户均面积100㎡，车位配比平均为0.8/户，可得车位数是100000/100×0.8=800个，地上车位占10%，可得地下车位数是800×0.9=720个，单车位面积假设为35㎡/个，那么地库面积就是720*35=25200㎡。
上面的测算中地库规模占项目整体的20.13%，成本占总建安成本的23.95%。而根据一些标杆房企的调研数据，地下车库建设规模一般都能达到项目总规模的20%-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。
地库有着这么大的资金需求，又主要在开盘销售前施工，导致地库对现金流回正、销售计划等项目高周转运营的关键因素影响极大，在高地价环境下尤为明显。
车位面积（停车效率）对地下车库成本的控制非常关键，如下表所示，增减1㎡车位面积可以影响高达70元的单方造价。
还是以上面所举的10万㎡的项目为例，地库优化10%，可提升净利润8.6%。
2.5万㎡地库，6300万地库建安费用，设可售面积10万㎡，单价1万/㎡，净利润率10%，三费一税按经验值估算，当地库优化10%，即单车位面积减少3㎡、层高减少0.3m、含钢量减少15kg/㎡、覆土厚度减少0.1m等，可带来8.6%的项目净利润的提升。
一旦车位配比要求高，销售又不理想，那地下车位要卖多贵才能避免亏损？这就要找到车位的盈亏平衡点。
普通两层车库建安成本单方指标约2500元/㎡，单车位面积按照35㎡进行预估，一个车位的建安成本约为：2500*35=8.75万元，加上营销费用、财务费用、管理费用、税费等，一个车位若要不亏损，售价至少要在10万元以上。
当然，不同类型的车库成本和售价也有所不同。一般而言，各类别车库的成本与售价如下表所示：
地库虽然在项目中的客户敏感点较低，且后期车位销售的收益也十分有限，但由于地库影响了项目的基础部分，且常常在项目初期要占据大量资金成本，并影响工期及开盘预售等各个节点，因而地库的设计优化对利润的影响十分可观，且具有较大的弹性空间。
也因此地库设计一向是甲方控制成本及提升收益的关键之一。
但是，地下车库的设计与优化，往往是一个系统性问题，不能“头痛医头脚痛医脚”，同时也不仅仅是成本和设计专业条线各自为战，而更应该增加财务和运营的视角，基于经营角度去通盘考虑。
此时，最好的地下车库优化方案，目的不在于省下最多成本，而是将地库设计及优化的一些关键动作与企业着重关注的利润和现金流两大类指标进行关联，条分缕析，形成地下车库设计的管控地图，从而以最短的时间、最少的本金赚取最大的收益。
地库优化，关联利润和现金流指标
公司层级的经营管理在设计条线上往往从可售比、单方成本等指标对设计进行把控，以结果为导向。
像地下车库设计管控，以单车位面积、地库层高、地库钢筋含量这几个指标为主。而此时到设计达成目标之间往往缺乏设计过程的精细化控制，过往的设计准则又偏向于技术层面且过于宽泛，不利于针对经营指标进行应用。
这时候就需要以经营指标为纲领，分级分类明确各动作的影响类别及程度，利于设计及成本有针对性地进行设计优化，减少设计管理人员的管控难度，同时也方便其他条线迅速开展相关协同工作。
是选择做单层还是双层车库？
单层与双层车库优缺点对比
在项目初期的规划设计中，往往有多种方案可供选择，同样规模的地下车库可以排布出单层或双层车库。如果单从设计和成本的角度来看，单双层地库的主要优缺点对比如下表：
第一，含钢量、含砼量上：楼板部分，单层地库的所有楼板均需承担地面的覆土重量，而双层地库覆土承重面积仅有单层的一半，双层中间楼板仅承担正常的车库荷载；
基础部分，基底反力主要由覆土和车库自重构成，而车库的自重又主要由车库顶板和基础底板构成（顶板和底的厚度较大），双层方案的楼板自重较轻，仅占总重的10%左右，覆土重量和自重均小于单层地库；
外墙部分，虽然双层地库外墙面积较大，但面积差并不大，对钢筋、混凝土用量影响较小。
第二，防水材料等方面，由于单层地库顶板+底板面积大大高于双层地库，所以防水材料等面层材料用量高出双层地库不少。
第三，土方开挖量上，与相同建筑面积的单层地库相比，双层地库由于投影面积减少近一半，覆土及基础两部分的土方量大大削减，整体的土方开挖量反而减少。
第四，便捷性上，双层地库需要下到地下二层，便捷性不佳，影响了地库品质。
第五，基坑支护费用上，单层地库埋深较浅，基坑支护费用较低，与双层地库的费用差因地质条件而影响较大，地质条件较好、地下水位较低时，费用差较小。（表中的“变”，即因地质条件影响变化较大）
第六，基础部分费用上，单层地库埋深较浅，基础部分费用较低，与双层地库的费用差因地质条件影响较大，地质条件较好，地下水位较低时，费用差较小。（表中的“变”，即因地质条件影响变化较大）
第七，停车效率上，由于双层地库的塔楼投影处总面积一般多于单层地库，且行车坡道处也损失部分面积，所以双层地库停车效率通常低于单层车库。（表中的“变”，即因总图排布影响变化较大）。
了解了单层和双层车库的优缺点之后，也更有利于判断地下车库是做单层还是双层。
从设计及成本角度，停车效率和地质条件优劣是关键决策点
在总建筑面积相同的条件下，假设面积均为30000㎡，对比如下：
其中，单层：顶板加底板面积=30000×2=60000㎡；双层：顶板+夹层板+底板面积=15000×3=45000㎡。其中夹层板造价仅为顶板造价的1/2略多。
单层地库防水层面积：顶板+底板+外墙=30000×2+173.2×4×3.4=62356㎡；
双层地库防水层面积：顶板+底板+外墙=15000×2+122.5×4×6.8=33332㎡。
假设覆土层均为1m，单层基础增加基坑深度1m，双层增加深度1.2m，则：
单层地库土方开挖量=30000×（3.4+1+1）=162000m³；
双层地库土方开挖量=15000×（3.4×2+1+1.2）=135000m³。
可见在相同的面积下，双层地库较单层地库钢筋节省19%，混凝土节省12%，防水材料节省46%，土方开挖量减少17%。
基于上述理论模型，来看看A企实际项目中单双层地库的造价统计。
A企项目单层地库平均造价如下表所示：
A企项目双层地库平均造价如下表所示：
在共计18个样本中，双层地库较单层地库节省了18%的造价。
对比分析可知，从设计和成本的角度，在地库主体及土方开挖部分，双层地库较单层成本更低。
所以，方案的决策点主要集中在因设计和外部条件变化较大的两个方面：一是基础部分和基坑支护费用，即地质条件的优劣；二是停车效率，即坡道、塔楼投影下二层空间以及排布方案变化对单车位面积的影响。
从整体经营角度，盈利和周转也需着重考虑
在实际的方案比选和测算时，代入经营视角后，则还要综合考虑盈利能力和周转能力：
第一，成本会发生变化。除建安成本外，双层地库更长工期带来的财务费用等；
第二，货值会发生变化。如单层地库提升住宅均价、车位收入，双层地库可增加部分地下室出租收入等）；
第三，资金需求会发生变化。如资金峰值及增加的财务费用等；
第四，现金流贡献也会发生相应的变化。如单层地库缩短工期、局部做双层地库可规划首开区分期开发等对销售计划、建设计划、支付计划的影响。
以上因素相互之间的联动关系需要通盘考虑。
以B企的一个单双层地库方案测算为例：
与前文模型中设定相等的单双层地库总建筑面积不同，由于此项目方案一单层地库较方案二双层地库停车效率略高，且局部做机械停车，总建筑面积减少了14%。
经过测算可知：
第一，虽然方案一总利润比方案二少45万，净利润少34万，但建安成本投入少1436万，“三费一税”少了244万，投资回报率高2.42%。
第二，相对方案二，方案一前期投入少，资金峰值小，工期短，开挖浅，施工风险小，现金流贡献大。
所以此项目选择单层地库较为合适。
结束语
在学科和单一专业的思维定势之下，以设计条线为例，广大的设计师和设计管理人员往往会过多追求产品品质上的“好”，而忽视经济效益上的“好”。随着房地产行业的竞争越来越激烈，对精细化设计和财务经营管理思维的要求也会越来越高，从经营全局考量才能真正有效地提高产品力，这也是企业在打造产品力、提升经营效益上需要深度思考的一个点。
作者：陈鑫；来源：赛普地产研究院。