一季度北京前三，亦庄这个红盘，今年有点不够卖！

一季度北京楼市火，很多人买房心切，但不知道该买哪个？

一到这种时候，『地产营销人』发布的榜单就特别有用，按照销售金额（或者套数）前10名去看盘，从中选择一定不会错。你想，其他买房人用真金白银“投票”出来的好楼盘，安全系数自然高。

从一季度北京新房成交榜单看，销售金额TOP10中，有7个项目均是主打刚需产品，说明今年开局，刚需刚改的客群基数依然庞大，小户型、低总价产品是撑起热销的主力。

如果看销售套数，前三甲项目中有一个是来自亦庄新城的项目——亦庄橡树湾，该盘去年四季度入市，迅速蹿红，销售额扶摇直上，很多人都咨询过『地产营销人』能不能买、值不值得买？后来都果断出手，截至3月底该项目已成为南城卖得最火的新房。

亦庄橡树湾一季度网签472套，成交套数冲进北京前三，网签金额15.83亿元，是大兴区域销冠，同时也是北京销售金额TOP5。

在看似竞争非常激烈的亦庄，亦庄橡树湾为何能快速崭露头角？这是一个值得研究和探讨的话题，下面谈一谈个人观点。

1、同等价位项目中，区位和配套最突出

近几年，刚需客户与过往最大的一个不同是：找房看房不再受限于某一个区域，而是全北京搜寻。

地缘性客户固然重要，但要诞生现象级网红盘，获得跨区域客户追捧才是关键。

据了解，亦庄橡树湾最早客户来源也是周边地带，但随着人气提升和口碑传播，越来越多其他区域的买房人汇聚而来，甚至西城、海淀都有不少客户慕名而来，更不要提像朝阳这种外溢大区，购房者更是源源不断。

为什么亦庄橡树湾有如此魅力？其实这完全是买房人理性分析比较的结果。

在刚需客户需求量最大的均价4万左右的在售楼盘中，于北京所有区域搜寻一圈，你会发现绝大多数项目都在六环外，从北往南以昌平、顺义、房山、大兴这几个区域为主。

亦庄橡树湾的特别之处在于，项目虽靠近六环，但在六环内，且所处位置是亦庄马驹桥镇中心的核心生活区，周边生活配套现状就十分完善和成熟，完全不像其他同类项目身处待开发之地，这给购房者留下很好的区域印象。

什么叫配套成熟？就是从小区出来，步行可以满足基本生活需求。

比如：去银行取钱，去超市购物，或者和家人在附近饭馆吃顿便饭，这些看似常规的配套，其实很多刚需项目还难以实现，但在亦庄橡树湾，从售楼处门外望去，便能目睹一切。

当然未来更可期，如今的马驹桥已被纳入亦庄新城，这里不仅是城市副中心科技创新功能的重要承载地，也是北京经济技术开发区高新产业渗透的新领地，双重利好加持，发展潜力巨大。

从交通上看，『地产营销人』每次从国贸商圈出发，驱车基本半小时即到。项目距离五环不过约8公里，距亦庄核心区也仅有约6公里，到城市副中心亦十分快捷。

亦庄规划的有轨电车T3、T4均从项目周边经过，且在社区西南侧有预留的M21（S6）号线马驹桥站的接驳条件，该站未来将作为城市节点进行一体化设计，为项目再添一大利好。

项目周边除了分布有：百尚生活广场、百尚购物中心、百分百购物中心等成熟商业配套外，亦庄橡树湾还将自建一所幼儿园，以及在地块西北侧规划有小学教育配套，优质资源即将落地。

同等新房价位中，如此明显的区位和配套优势，让亦庄橡树湾最大化聚焦了市场目光，当购房者到了案场，发现项目品质才是更大亮点。

2、同样品质的项目中，价格优势最明显

如果抛开外部要素，单看产品品质，亦庄橡树湾与市场上均价5-6万的项目不相上下，示范区体验过后，颇有超值之感。

首先要说的是，“橡树系”是华润置地知名度非常高的产品IP。早在2005年，华润橡树湾就在海淀一举成名，历经十几年开发，成为撬动北部清河片区发展的超级大盘，并以超百亿业绩成为北京房地产史上的经典之作。

亦庄橡树湾的出现，既是一种基因的传承，也是一个产品IP的延续。一北一南，人文社区，双星闪耀，共荣区域，其蕴含的价值在消费者心目中拥有清晰图景和充足信心。

项目体量充沛，共规划有30栋楼，全部设计为洋房、小高层产品，宽阔的楼间距和低密的居住形态，让生活舒适度大为提升。

在建筑上，亦庄橡树湾的外立面秉承学院式文化格调，高低错落，造型端庄，古典与现代交相辉映。外观暖咖色调，同时汲取古典建筑中的优美秩序，透出古朴之美，整体风格典雅大气。

社区运用3大景观主题造园，以运动健康为设计理念，融入现代自然风格的园林景观，建有健康跑道、生态园林、下沉式商业、运动花园，还配备有社区共享中心、共享会客厅、聚会花园、主题乐园等，营造全龄健康体验氛围。

在户型产品上，作为纯商品房社区，亦庄橡树湾匠心投入，不惜增加成本，打造了建面约75-139㎡二至四居户型，力求格局创新，并采用超配精装标准，远超刚需客户预期。

建面约93㎡三室两厅两卫户型，突破性的270°转角飘窗设计，让客厅拥有了双面采光，大大提升了空间的利用率，变相拉大南向客厅尺度，并扩展了向外景观视野。

客餐厨一体化设计，融社交理念于其中，丰富了生活场景；双卫生间设置，解决生活痛点；北向书房与次卧可拆分或合并，满足不同家庭生命周期需要，功能更加实用复合。

建面约121㎡四居，三面宽朝南，全附带飘窗，拓展面积丰富；主卧面宽达3.4米，270°转角观景飘窗带来超大尺度观景视野，并配有步入式衣帽空间及独立卫生间；南向次卧紧邻客卫，享有套房功能；隐藏式家政间，轻松收纳，便捷贴心。

亦庄橡树湾的精装品质明显高于同类项目，室内配健康新风系统，可净化除霾，为室内输送鲜氧，大幅提升居住品质。

项目建材精挑细选，玻化砖、仿石砖、仿铜不锈钢等皆为匠造，十分考究。一线品牌配置厨卫，如：橱柜选用欧派或同档次品牌，洁具选择TOTO或同档次品牌，为居者考虑到每一个生活细节。

综合看亦庄橡树湾的品质，难以用刚需社区予以界定，改善的品质，刚需的价格，让其极具市场竞争力。

3、亦庄今年翻篇，高性价比产品减少

如果说一年前，亦庄还是一片竞争激烈的“刚需”海洋，今天看已然改天换地。

过去三年，亦庄新房供应以限竞房为主，入市项目相对集中，产品接近，客户争夺激烈，区域像是一个买方市场。

而自去年底之后，多数楼盘销售高潮已过，所剩存量不多，高性价比产品又重新变得紧俏，卖方市场的感觉又飘然而至。

更为重要是，随着不限价地块的陆续入市，亦庄新拍出地块楼面价惊人，河西区近7万/㎡的价格重新定义了区域，而1月底旧宫地块激烈争夺后4.4万/㎡的楼面价及21%的自持，更让人大跌眼镜。

一切都在说明，亦庄已翻篇，刚需盛宴即将结束，高端时代正在来临。

而亦庄橡树湾的热销，恰恰是在亦庄楼市周期交替，格局转换的档口。刚需减少，为其高性价比产品创造了机会；而高端增多，又为其长远价值释放了增值想象力。

如果说，亦庄橡树湾一开始可能还在考虑如何突围市场的问题，但在风云突变之后，现在的境况则是：今年的房源可能不够卖。

『地产营销人』预判，接下来亦庄整个区域都会面临刚需产品不足的问题，不出意外，亦庄橡树湾的热销会贯穿全年。

据悉，在清明节之前，亦庄橡树湾正式推出二期，均价站到4万/㎡之上，开盘依旧实现超百套认购，销售十分火爆，照此势头，接下来的4月份，大概率还将“榜上有名”。

有时候，我们看热销，像是运气使然，但往往分析过后，会发现是敬畏市场的结果。

放宽视野，找准自身优势；审时度势，把握格局转换；诚心实意，塑造产品价值，无需捷径，亦能渐入佳境。

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