新经济时代楼宇经济的新打法
01
楼宇经济的阶段特征
我国楼宇经济在始于上世纪90年代，主要历经三个发展阶段：
楼宇经济1.0——起步发展期。20世纪90年代，我国改革开放和现代化建设步伐明显加快，大量外企涌入中国，民营中小企业大量涌现，在市场经济推动下，商务办公需求的增长带动楼宇经济正式步入商业化发展阶段。模仿国际标准的商务楼宇开始盛行，楼宇开始配备消防、空调、中控、通讯等系统以及会议室等公共空间，但楼宇市场供给总量较少，可选择性较低，企业对楼宇的需求也仅停留在满足基础的商业及商务办公需求上。此阶段楼宇经济初具雏形，产业集聚度较弱，开始由开发商统一开发商务写字楼，内部空间开始针对客户进行灵活分割，通过分层或分区形式对外出租、出售。
楼宇经济2.0——快速成长期。2000年后，我国经济进入高速发展时期，楼宇经济伴随商业地产开发进入高速发展新阶段。楼宇配套业态逐渐由单一业态向多元化发展。特别是2005年后，广州、北京等城市开始出台“住宅禁商令”，“住宅公司”大幅减少，部分住宅开发商开始转向商务楼宇开发。楼宇智能化水平和综合服务能力快速提升，楼宇周边配套设施日益完善，集办公、零售、酒店、公寓等多种功能形态的综合体开发模式大量涌现，各类功能形态互补共促、加速融合，推动楼宇整体实现“1+1>2”的综合优势。与此同时，商务楼宇空间布局也逐步由城市核心区向外围和周边中小城市下沉拓展。在此阶段，商务楼宇开始具备产业培育功能，“楼宇承载产业、产业反哺楼宇”成为这一阶段的显著特征。
楼宇经济3.0——创新突破期。2018年以来，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，楼宇作为服务经济和高新技术产业培育的核心载体，从围绕硬件设施提升向围绕人、空间、环境的有机融合发展，楼宇的基本属性也不只在作为硬件载体，而是成为驱动经济增长的新兴业态和培育新兴产业的战略平台。楼宇被赋予产业功能、创新功能、城市功能多重作用，“楼宇+经济”加快向“楼宇经济+”转变，主要体现在以文化创意、金融服务、商贸物流等为特色的专业化楼宇加速涌现，围绕产业链上下游和创新链各环节营造楼宇产业生态圈、创新生态圈日益成为各地区楼宇竞争的新焦点，楼宇业主和租户对楼宇招商和运营服务能力的要求显著提升。与此同时，楼宇经济科技驱动特征日趋明显，基于前沿信息技术应用的科技解决方案成为楼宇提供个性化、精准化服务的基本保障。
表1：楼宇经济发展阶段及主要特征
02
楼宇经济的发展趋势
楼宇经济作为一种新型经济形态，其未来发展趋势体现为“五化”，具体是指“智能化、专业化、效益化、融合化、可持续化”：
智能化。“新基建”发展背景下，物联网、人工智能、数字孪生等新一代技术与基础设施加快融合，商务楼宇加快由信息化楼宇向数字楼宇、智慧楼宇转型升级。利用前沿信息技术手段解决商务楼宇再开发、销售、租赁、管理等垂直产业链中的问题，改变早期楼宇信息化子系统独立运作、孤岛式运行的现象，成为当下商务楼宇市场一大增长亮点。楼宇开始逐步拥有“神经”和“大脑”，通过部署物联网设备，实时、海量地捕捉人、空间、环境等数据，以洞悉周围环境，并主动响应“人的需求和偏好”，实现降本增效、科学决策和精细管理。例如，通过集成门禁、梯控关联、智能出入管理、无感设备控制、人员轨迹识别等系统，灵活、及时地实现本地和远程的响应及操作。
专业化。当前，各城市以“一楼一特色、一楼一产业”为导向，聚焦金融服务、文化创意、前沿科技等领域，争相打造特色楼宇、专业楼宇，进一步要求楼宇市场加快由零散、粗放的“地产+商业”发展模式向集约型、内涵型的“产业+运营”发展模式转型，市场对于商务楼宇的需求也不再仅局限于简单的租赁关系，而是要求构建更为开放协同的楼宇经济生态圈。楼宇通过整合现有产业优势、品牌资源、管理资源等，一方面，强化产业链招商、科技招商工作，促进楼宇产业集聚度提升和产业生态构建；另一方面，推动建立业主、物业、租户等主体间的常态化信息互通机制和资源共享机制，打造开放、合作、创新、共赢的楼宇经济生态圈。
效益化。楼宇经济的发展程度是反映一个地方经济实力、财富集聚和经济发展程度的重要标志，楼宇经济以高集聚性、高效益性，在突破土地资源限制、优化城市空间结构、培育经济增长新动能、提升城市发展品质等方面具有重要作用。在当前高质量发展背景下，楼宇作为承载区域经济发展的重要载体，其产出效益、社会贡献日益成为考核评价的重要指标，成都、杭州、青岛、长沙等城市相继开展“亿元楼宇”评价认定工作，通过楼宇招商、腾笼换鸟、盘活存量等，不断提升楼宇的产出效益，推动楼宇经济从“高速增长”转向“高质量发展”，着力实现“黄金地段产出黄金效益”。
融合化。伴随城市经济产业边界融合，基于企业用户诉求，打造工作、消费、生活场景多元融合和功能复合的生态圈成为楼宇经济发展的主要态势。商务楼宇逐渐由一维的产业经济向有产业、有生活、有城市记忆的多维楼宇生态体系转变，周边设施配套、绿色生态空间、人文交流环境共同构建形成集科教、创新、商务、社交、居住、人文、生态等功能有机融合的楼宇经济生态体系，多类型的创新平台和空间载体之间的交流融合为楼宇产业生态和创新生态的营造提出了更高要求。
共享化。相较于传统办公模式，联合办公服务高效率、灵活便利等优势进一步凸显。尤其在当前“新冠疫情”防控的特殊时期，共享办公、联合办公凭借其在租期和工位数量上的灵活性，成为众多中小企业缓解资金压力的“过渡型办公室”。一方面，节约了装修方面的前期投入成本，租期比传统写字楼租赁更短、更灵活；另一方面，工位以及办公配套设施亦可随企业不同阶段的需求做出增减的调整，变相为企业节约了相当一部分经济及时间成本。
可持续化。当前，楼宇经济发展逐步从经济效益优先向追求楼宇经济对城市品位的提升、对城市文化的传承等社会、人文、生态等方面的综合效益转变。尤其是后疫情时代，企业用户对健康办公、绿色办公的需求再次升级，秉持以人为本的发展理念，在楼宇建筑全生命周期内最大限度地节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供安全、健康、舒适的办公空间的绿色建筑成为楼宇建设发展的重要趋势。近年来，深圳、上海等城市争相推进绿色建筑普及，通过示范建设，强化绿色建材应用、健康性能提升、无障碍设计、合同能源管理、绿色建筑标识管理等要求，推动绿色建造与新技术融合发展，从单体到区域、微观到宏观实现人性化宜居、人本化宜业。
03
从先进城市看楼宇经济发展模式
在高质量发展背景下，楼宇经济成为城市发展的新引擎，成都、宁波等城市已探索形成一批典型发展模式。
（一）成都
成都作为“中国楼宇经济样板城市”，在顶层设计、管理模式、评价认定等方面率先探索形成了一批成功经验，楼宇已成为全市主要税源地。截至2020年10月，成都共有超甲级写字楼19栋、甲级写字楼37栋、市级专业特色写字楼85栋，位居全国前列，吸引了近300家世界500强企业落户，也2019年成都楼宇平均入驻率已经达到78%，全市纳税贡献在亿元以上的楼宇已达到近百栋。
顶层设计方面，形成以政府为主导、多元主体共同参与的楼宇经济发展组织架构。成都建立了由市商务委、市质监局、市房管局、市发改委等20多个部门组成的联席会议制度，并建立总部经济处（楼宇经济处），负责研究全市楼宇经济发展工作，组织开展楼宇经济运行监测和标准化工作。成立楼宇经济促进会作为成都楼宇经济发展的服务平台，并下设写字楼、商业运营、宣传服务等12个楼宇经济服务专业委员会。
管理模式方面，通过“搭体系+推试点+借外脑”推动楼宇经济服务标准化。成都作为首个国家级楼宇经济服务标准化试点，牵头研制了3项国家标准、3项地方标准以及10项团体标准。在全市范围内甄选首批标准化试点示范创建单位，相继开展包含商务服务、绿色运营、公共服务等6个方向的标准化试点工作，力争打造全国一流的楼宇经济“服务品牌”。搭建全国首个楼宇经济专家人才智库，广泛征集自于英国皇家测量师学会、全球性房地产专业服务机构等国际房地产顾问咨询机构、大专院校、研究机构的知名学者以及商业地产领域的行业精英、专业人士，筑强楼宇经济标准化“外脑智力”支撑。
评价认定方面，在全国率先开展商务楼宇等级评定工作，推动楼宇经济发展体系向国际标准看齐。成都于2012年制定了全国首个商务写字楼分等分级的地方标准《成都市商务写字楼等级划分》，该标准根据地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求、服务要求等将成都写字楼分为超甲级、甲级和乙级三个等级，填补了国内商务写字楼等级划分标准的空白。
（二）宁波鄞州区
宁波鄞州区作为中国楼宇经济十大活力城区，在建设模式、治理模式、服务模式等方面形成了一批典型经验。截至2020年5月，鄞州区建成并投入使用的商务楼宇184幢，建筑面积630万平方米，入驻各类企业2万余家，涌现了鄞州区杉杉商务大厦、宁波银行总部大楼、财富中心等23幢亿元楼宇，全年楼宇税收贡献达到117亿元，约占全区税收的三分之一。
建设模式上，“因楼制宜”打造特色楼宇。以“一楼一品”为导向，推动金融信息服务、航运业货运物流、跨境电子商务、生产性服务业等现代服务业向特色楼宇聚集，重点加快平台经济、总部经济发展，吸引了波兰船级社、建设银行宁波市分行等全球500强、中国知名总公司或分支机构落户相应特色楼宇，不断提升特色楼宇的“含金量”和产业集聚度。
治理模式上，创新试点建立楼宇社区。出台《鄞州区新时代楼宇党建“鄞领计划”方案》，以商务楼宇、城市综合体为重点，按照区域化党建思路，在楼宇集聚度较高的福明、中河、东胜3个街道试点成立楼宇社区，打造以“楼宇经济—楼宇社区—社区治理”为基石的城市治理综合体。重点打造楼宇“红管家”团队，推行楼宇商圈“楼长一点通”“政务一点通”，常态化开展“三进三访”“五夜六送”等服务，集聚机关部门力量，组建47个服务小分队，通过“楼小二”“招商急先锋”等小分队定期为楼宇企业提供服务。
服务模式上，建立“4+X” 和“楼长制”工作机制。 “4+X”服务管理模式为每幢楼宇配备日常工作小组，统筹开展楼宇入驻企业排摸、注册和纳税在区外的企业整规、楼宇低效企业置换、空置面积招商等相关日常工作；“楼长制”则注重于协调解决问题企业整规、楼宇发展提升中的困难和问题，促进所联系的楼宇提高产出、提升品质。此外，鄞州区以“服务下沉，管理上云”为工作主线，推出楼宇经济信息管理系统，借助大数据手段对楼宇进行动态监测，更好地服务楼宇中的企业。
楼宇生态建设上，架构政府与楼宇经济的合作桥梁。成立浙江省首个正式注册的楼宇商会——和邦楼宇商会，作为政府和企业之间的桥梁纽带，一方面帮助企业由孤军奋战向整体互动、共建共享、合作共赢模式转变，促进楼宇资源与资本、技术、人才等要素融合发展，从新经济、新社群、新服务、新科技等方面打造楼宇开放新形态；另一方面助力政府规范、管理、服务企业，推动鄞州区由全市楼宇资源的“最高地”向楼宇经济高质量发展的“最高地”的转变。
04
对加快楼宇经济发展的主要思考
当前楼宇经济发展已进入创新突破期，楼宇作为服务经济和高新技术产业培育的核心载体，被赋予产业功能、创新功能、城市功能多重作用，为加快楼宇经济从“楼宇+经济”向“楼宇经济+”转变，提出以下五点思考：
高位统筹，优化楼宇空间布局。科学制定楼宇经济发展规划，结合“十四五”规划和现代服务业发展规划，对楼宇的空间布局、功能划分、产业导向、政策协调等作出统筹安排，开展楼宇经济发展专项研究，高标准制定楼宇产业规划，合理布局楼宇经济功能区域，确定产业定位、整体设计，引导区域错位发展，避免同质化竞争。鼓励建设高品质楼宇，积极引导商务楼宇开发商和运营商高标准投资建设、高质量产业招商、高水平运营服务。
特色引领，培育重点特色楼宇。开展特色楼宇评定，以主导产业入驻面积、入驻企业数量、税收贡献等占楼宇总量的比值为衡量标准，出台特色楼宇认定办法，评选一批产业特色鲜明、税收贡献突出的楼宇，全面提升楼宇经济发展能级。找准楼宇产业定位，明确特色楼宇培育方向，加强楼宇招商推介力度，重点吸引能量大、效益好、产出率高、业态先进的境内外大公司、区域性总部、研发中心等入驻，带动上下游企业聚集。
数字赋能，建设智慧品质楼宇。建设“楼宇大脑”，搭建集招商引智、政策发布、咨询培训、宣传推广等功能于一体的区域楼宇信息平台，强化对楼宇的综合管理和动态跟踪。打造标志性场景创新中心，引导楼宇开发运营主体和高技术大公司、独角兽等科技企业合作，嵌入式打造无人零售、融媒体、共享出行、未来教育、智慧物流等多元领域的标志性服务场景，打造全市楼宇经济场景创新典范，引领未来生活和工作方式场景创新。
存量盘活，加快楼宇提档升级。开展老旧楼宇调查排摸工作，建立“盘活存量”资源库，推进“一楼一策”楼宇整规，科学制定改造更新方案，引导业主、物业服务企业等采取自主改造、合资合作、基金并购等模式进行改造提升和有机更新。加速实施“腾笼换鸟”，推进楼宇内低端低效产能腾退，对不符合楼宇定位的企业进行置换，引导企业根据自身实际实现“择楼而商”提高楼宇亩均效益。
服务支撑，提升楼宇治理能力。建立“楼宇社区”，探索以街道为依托，优化楼宇党组织、楼宇服务中心等组织架构，将政务服务、社会化服务延伸进楼宇，提高楼宇凝聚力和市场号召力。探索楼宇“业界共治”新模式，建立楼宇理事会、商会等，集聚重点企业、楼宇业主、行业组织、学术机构、专业服务机构等多方社会力量，营造开放活跃的楼宇生态。
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