某知名养老品牌，1次选址，8个“坑”，养老机构该如何规避选址风险？
本文信息源于以下公开信息：
1.北京市丰台区人民法院民事判决书(2018)京0106民初7104号
2.北京市第二中级人民法院民事裁定书(2019)京02民终6661号
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撰文丨玖玖一
编辑丨陈 苗
开篇：
中资产租赁模式（租赁市场化项目改造）是目前国内养老机构主流的项目获取方式。对于“中资产租赁类”养老机构，“盈利”的难点不在于某个点的专业性壁垒，而在于有无数个点都要做到极致。
其中，“选址”便是重中之重，很多养老机构因为选址造成或遗留的问题，导致项目尚未开业，已经基本宣告了失败。
养老机构“选址”阶段，通常要重点考虑以下2点：
1) 区位选择：选择设施齐全、环境良好、交通便捷、靠近医院的项目，以满足目标老年客群的需求，便于运营阶段快速导入入住老人，提高去化速度。
2) 项目选择：“项目”不仅决定了租金成本，更决定了“租赁类”养老机构的前期改造成本和养老资质获取难度。如果“项目”选错，隐性的“坑”会引起多米诺效应，产生无法估量的损失。
北京知名中资产租赁养老项目“远洋·椿萱茂（青塔项目）老年公寓”就曾因为选址问题，深陷泥沼：
1) 巨额经济损失：因“选址”失误带来的直接和间接经济损失至少达到百万级；
2) 延迟开业：如果按照远洋·椿萱茂4-6个月的正常装修改造期及1-2个月的筹开期，那么于2015年4月30日租下该物业的远洋·椿萱茂（青塔项目）应该在2015年10月-2016年1月之间开业，但其却在2016年4月22日开业，延迟近半年才开业；
3) 4年多无休止的意外状况：从2015年4月30日《租赁合同》生效起至2019年7月29日的二审的4年多的时间，远洋·椿萱茂（青塔项目）遭遇了无休止的意外状况，包括装修改造期间发生的施工过程受阻、市政配套缺失、房产证缺失等。
回顾这一段曲折历史，基本上可以判断：远洋·椿萱茂（青塔项目）尚未开业，从盈利角度，就几乎陷入无法挽回的局面。那么，这次失败的选址中，究竟有哪些“坑“？又可以给养老行业带来哪些有价值的经验教训呢？
远洋·椿萱茂（青塔项目）经历的8个“坑”
随着远洋·椿萱茂（亦庄项目）、远洋·椿萱茂（双桥项目）的顺利开业，远洋养老开始筹备第3个项目——远洋·椿萱茂（青塔项目），这是远洋·椿萱茂全国首个市场化租赁项目。
远洋·椿萱茂（青塔项目）位于北京西南四环和五环之间的北京市丰台区小屯路双林苑18号楼，该项目距离解放军总医院不到5公里，周边医疗、生活等配套设施齐全。然而，美丽的背后总潜藏危机。
图：远洋·椿萱茂（青塔项目）老年公寓所在地
这栋楼是北京绿林双泉房地产开发有限公司（以下简称“绿林双泉”）为小屯新村C区开发建设的配套公建项目。绿林双泉对该楼拥有所有权，并将该楼出租给北京中旺振宇建筑工程有限公司（以下简称“中旺振宇”）。租赁期限内，中旺振宇对该房屋享有转租权，并于2013年10月11日，将房屋出租给国邦建筑公司（以下简称“国邦”），承租期限为2013年10月16日至2033年10月15日。如此复杂的租赁关系也为后来埋下了重重隐患。
图：远洋·椿萱茂（青塔项目）面对的复杂租赁关系图
随后，2015年4月30日，远洋养老旗下的全资子公司北京远康安老投资管理有限公司（于2015年9月17日，更名为北京椿萱茂投资管理有限公司）作为承租人，与出租人国邦建筑公司签订租赁合同，并确认合同于2033年10月15日失效。
但国邦同意在合同到期后与中旺振宇续约，且远洋·椿萱茂（青塔项目）的租赁期限自动延长至国邦与中旺振宇的续租期限届满日。在延长的租赁期内，北京远康安老投资管理有限公司和国邦的权利义务关系和租金条件不变，仍适用本协议的各项约定。
“坑”一：租赁关系复杂
通常市场租赁类养老机构的签约方是“二房东”。在此情况下，养老机构为了避免复杂租赁关系对施工改造过程带来的影响，应该提前调查清楚隐藏的各种房东关系。通常有经验的养老机构会确保与“大房东”见面，确认涉及该房屋的各种关系。
另外，考虑到租赁项目需较长的装修期，国邦同意，给予北京远康安老投资管理有限公司2个月的装修免租期，即本合同生效之日起至2015年6月30日止，免租期内不计收租金。
免租期届满之次日为租金起始日。自租金起始日起算，第一个租赁年度的租金标准为人民币850万元整。乙方支付的租金前三年维持不变，自第四年起租金变更为人民币950万元整，以后每三年为一个递增周期，租金在上一周期基础上递增4%。但国邦要求北京远康安老投资管理有限公司分两次缴纳前三年共计2550万元的租金，第一笔要在合同签订后的14日之内支付1700万元（2年租金）。
“坑”二：并不便宜的租金
前三年的租金平均为850万元/年，合同中的计租面积约14,272. 22平米，因此每天每平米的租金约为1.63元。尽管以2015年的标准看，该租金不算昂贵，但因为该项目存在大量地下面积，而这部分面积对养老机构来说几乎属于无效空间，所以有效地上面积的租金无形中变高，这给后期运营带来了无形的压力。
远洋·椿萱茂（青塔项目）没有房产证，因此，这个租金“并不便宜”。也正因为项目没有房产证的原因，该项目只能通过“北京市养老照料中心一事一议”的审批路径，才最终获得养老机构的设立许可。
2015年5月14日，北京远康安老投资管理有限公司按照合约规定，支付给国邦履约保证金300万元及租金1700万元。但，却一直未收到国邦开具的1700万元发票。
“坑”三：一次性支付两年租金
养老机构签《租赁合同》，租金支付方式一般是按季付或者半年一付。但，北京远康安老投资管理有限公司与国邦的合同则是一次性支付两年租金。
“坑”四：发票未开，先付款
租金支付通常在开具大额发票之后，但北京远康安老投资管理有限公司却在房东开具发票前，就支付巨额租金。
于是，北京远康安老投资管理有限公司“顺利”获得此租赁项目，可用于经营养老机构（含老年大学、老年公寓、老年日托中心及其配套功能等）。项目总建筑面积约17,411. 87平米，所占院落占地面积约7500平米，计租面积约14,272. 22平米。
很快，远洋·椿萱茂（青塔项目）找好施工单位，踌躇满志地开始对小屯路双林苑18号楼进行改造装修，预计4-6个月结束装修改造。奈何天不由人愿，很快施工进程就受到阻碍：
国邦在交付项目时，未清空滞留在地下二层的设备、电脑等物品，占用数间房屋，以致施工队好几天都无法继续作业，施工进度减慢。
可是，就在远洋·椿萱茂（青塔项目）处理滞留设备难题的时候，施工现场又遇难题，施工队对租赁项目的装修被持续阻挠。随着现场矛盾持续升级，远洋·椿萱茂（青塔项目）的安保投入费用持续增加，最终安保投入达442,000元。对于远洋·椿萱茂（青塔项目）而言，巨额安保费用的投入是一场飞来横祸，因为这场施工阻挠事件源自国邦与其租赁项目前承租方爱瑞康医疗投资管理（北京）有限公司（以下简称爱瑞康公司）未解决的纠纷。
但此时，施工已经停滞许久，拿工资的工人无法工作，最终工期还严重超期，给远洋·椿萱茂（青塔项目）带来了施工违约，支付施工违约金438,690元。
“坑”五：隐形纠纷阻碍施工进程
多房东的复杂租赁关系背后易存在劳资纠纷、税务风险、合同纠纷、侵权纠纷，以及其他任何未列法律的经济纠纷和负债纠纷，若未在签合同之前彻底解决这些隐形纠纷，则会阻碍项目进展，造成施工违约，开业延迟，以致支付工资的储备员工无法准时投入工作，最终导致成本增加。
没想到，令人头疼的事远没结束。与之前预判的不同，项目的燃气一直未开通，而国邦也并未按合同约定及时协调小屯村、燃气公司等相关部门弥补市政燃气的缺失，导致远洋·椿萱茂（青塔项目）的损失持续扩大。
“坑”六：项目不具备市政配套
当项目不具备水电气暖等市政配套时，需要加装市政配套，会增加改造成本，同时获取相关部门的开工许可也需要耗费时间成本。
如果养老机构不选择接通市政配套，直接用房东所供的水电气暖，则容易受到房东的各种限制。
为了督请国邦依照《租赁合同》约定负责处理解决上述问题，远洋·椿萱茂（青塔项目）多次通过电话、短信方式与国邦沟通，但问题迟迟得不到解决。
最终，北京椿萱茂投资管理有限公司于2015年9月28日、2015年10月9日、2015年10月21日，委托律师向国邦三次发送《律师函》，但问题依旧没有解决。
尽管困难重重，但远洋·椿萱茂（青塔项目）依旧选择继续完成对项目的施工改造，但是开业时间远超预期，远洋·椿萱茂（青塔项目）最终在2016年4月22日开业。
“坑”七：房东不靠谱
房东不靠谱，不解决问题，反而带来更多问题。因此，市场租赁类的养老机构在签约前，一定要对房东进行背景调查。调查的方式有：
1.上网查房东的相关资料；
2.通过租客或者其他认识房东的人，了解房东的口碑；
3.了解房东是否上失信名单；
4.利用企查查等软件查看该企业是否涉及司法案件。
然而，更加措手不及的事情还在后头……
2017年3月28日，北京椿萱茂投资管理有限公司收到北京中旺振宇建筑工程有限公司的《告知书》，函告北京椿萱茂投资管理有限公司“中旺振宇作为出租人与国邦已解除房屋租赁关系，北京椿萱茂投资管理有限公司作为次承租人已无权再占用租赁物业”。原因解释如下：
因国邦建筑公司严重违反了房屋租赁合同的约定，拖欠租金，经多次催要至今未能给付，中旺振宇已于2017年3月22日解除了与国邦建筑公司的《房屋租赁合同》，并要求国邦建筑公司按照合同约定期限腾退所租赁的位于北京市丰台区小屯路双林苑18号院房屋及场地。国邦建筑公司对此表示认可，并达成同意解除《房屋租赁合同》协议书，因此，北京椿萱茂投资管理有限公司已无权在占有使用上述租赁房屋及场地。
《告知书》中表示：如北京椿萱茂投资管理有限公司还需继续使用租赁房屋，要及时与中旺振宇接洽，协商并签订合同。如双方不能达成协议，则北京椿萱茂投资管理有限公司应及时腾退租赁房屋，并支付相应占有使用费。否则中旺振宇将采用相应措施收回租赁房屋及场地，并追究相应责任。
作为对此《告知书》的回应，北京椿萱茂投资管理有限公司于2017年3月31日委托律师向国邦发送《律师函》，函告国邦“因其一系列违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，双方于2015年4月30日签订的《租赁合同》于2017年3月22日解除，国邦应妥善解决违约行为并按合同约定返还已付未到期租金、双倍保证金、开具发票及支付违约赔偿金等责任。”
但2017年4月9日，北京椿萱茂投资管理有限公司收到来自国邦建筑公司的《解除合同通知函》，理由是北京椿萱茂投资管理有限公司拖欠国邦租金构成违约。但实际情况是：由于国邦未按照合同约定按月提供租赁费发票（总价值1700万元），在此前提下，北京椿萱茂投资管理有限公司有权拒付后续租金，因此北京椿萱茂投资管理有限公司未付后续租金的行为并未构成违约。
“坑”八
打官司继续造成时间延长、成本增加。
至此，北京椿萱茂投资管理有限公司（原告）将国邦（被告）告上北京市丰台区人民法院，并提出以下诉求：
1.判令被告向原告返还已付未到期租金232. 8767万元；
2.判令被告向原告返还双倍保证金600万元；
3.判令被告向原告支付解除合同赔偿金850万元；
4.判令被告按照合同约定向原告开具金额1700万元的租金发票；
5.判令被告向原告支付因被告违约导致施工违约损失赔偿金43. 869万元；
6.判令被告向原告支付因被告违约导致安保费损失赔偿金44.2万元；
7.判令被告向原告支付因被告违约导致营业损失赔偿金177.859万元；
8.被告承担本案诉讼费。
北京市丰台区人民法院的判决结果
图：北京市丰台区人民法院相关民事判决书
在2018年10月30日的一审中，北京市丰台区人民法院认为：北京椿萱茂投资管理有限公司与国邦签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。对于以上诉求，法院给予的回复如下：
1、不予支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦返还已付未到期租金的请求，因为法院考虑在合同解除后，并未有证据证明进行过房屋交接工作，因此北京椿萱茂投资管理有限公司的请求依据不足。
2、不予支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦支付营业损失赔偿金的请求，因为法院认为：北京椿萱茂投资管理有限公司主张因装修及燃气问题导致养老公寓开业延迟，造成相应损失，提供了自行制作的成本计算表等材料意在证明相应损失，但并未有证据证明养老公寓的正常开业时间，且计算损失依据的材料系北京椿萱茂投资管理有限公司自行制作，故其相应请求依据不足。
3、不予支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦支付解除合同赔偿金的请求，因为法院认为：根据合同约定的赔偿金意在弥补违约造成的实际营业损失，但是北京椿萱茂投资管理有限公司与国邦在解除租赁合同后并未实际搬离租赁房屋，一直处于正常使用、正常经营状态，并未有证据证明北京椿萱茂投资管理有限公司因此造成经营损失，故其该项请求依据不足。
4、支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦返还双倍保证金600万元的请求，因为法院认为：在国邦与中旺振宇的租赁合同被解除后，国邦无权将涉案房屋继续出租给北京椿萱茂投资管理有限公司，国邦的行为已构成违约，应承担相应责任。
5、支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦开具金额为1700万元的租金发票的请求。
6、支持北京椿萱茂投资管理有限公司要求国邦支付施工违约损失赔偿金438,690元和安保费损失赔偿金442 000元的请求，因为法院认为：由于施工违约损失、安保费的产生是合同履行中产生纠纷导致，在纠纷发生后北京椿萱茂投资管理有限公司曾按合同约定地址向国邦建筑公司送达律师函主张相应权利，亦有票据及证明材料显示费用已经实际支付，该费用属合理。
7、驳回北京椿萱茂投资管理有限公司的其他诉讼请求。
但是，上诉人北京椿萱茂投资管理有限公司不服北京市丰台区人民法院的一审判决，继续向北京市第二中级人民法院提起上诉。在2019年7月29日的二审中，北京市第二中级人民法院裁定撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初7104号的一审民事判决，案件发回北京市丰台区人民法院重审。
图：北京市第二中级人民法院相关民事裁定书
从2015年4月30日《租赁合同》生效起至2019年7月29日的二审的4年多的时间，远洋·椿萱茂（青塔项目）的意外状况就一直未消停，而且依据二审的判决结果，远洋·椿萱茂（青塔项目）一案很有可能经历三审。
远洋·椿萱茂（青塔项目）期望通过法律诉讼挽回损失，但是已经造成的高额经济损失和浪费的时间已经永远无法挽回。
评说：选址失误，缘起何方？
远洋·椿萱茂（青塔项目）深陷“选址”泥沼的深层原因有哪些？ 这一切也许还需从背后的远洋集团涉足养老行业开始谈起。
随着中国老龄化速度加快，养老地产呈现增长趋势。早在2010年，一些嗅觉敏锐的地产商，包括万科、保利、绿城等大房企都已入局，与此同时，远洋地产却只是开始启动对养老地产的研究。从当时的形势下看，养老地产无论在运营管理、还是投资拓展方面都缺乏基本的实战经验。
据此，远洋地产高层作出判断：“在这个行业还并未成熟、盈利模式并未清晰的时候，竞争就已经异常激烈，快速推进是赢得主动权的唯一武器。”迟一步进入市场的远洋于2012年4月20日正式成立远洋地产养老业务发展中心，开始涉足养老产业，定位中高端市场，以期在行业初期，快速发展，成为行业领袖。
图：远洋官网提到
“快速推进是赢得行业初期市场主动权的唯一武器”
2012年9月22日下午，远洋地产高层与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行会晤时，称“远洋地产进入养老业务领域的决心是非常坚定的，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍扩大，并成为公司的全新核心业务增长极”。
于同年12月15日，远洋正式确定养老服务品牌“椿萱茂”。为了在养老市场中后来居上，椿萱茂养老发展战略定位为轻资产模式。
远洋·椿萱茂（青塔项目）作为远洋的第一个市场化租赁类项目。“在完全市场化的环境下，寻找合适的租赁项目“对于当时的远洋·椿萱茂而言是全新的领域，相对缺乏投拓养老项目的实际经验，否则不会轻易选择一个没有房产证的项目，导致最终只能通过“北京养老照料中心一事一议”的政策获得开业资质，中间产生大量隐性成本。
当我们回顾近几十年来活力却又充满危机的中国商业界，不难发现这样一个定律——希望以最快速度扩张的公司往往很容易做出灾难性的决策。这条定律似乎也可以作为远洋·椿萱茂（青塔项目）选址失误的背景原因之一。
但历史经验也告诉我们：一起失误事件的发生大多时候都是多重偶然或必然因素综合作用的结果。远洋·椿萱茂（青塔项目）选址的失误也不例外，其的发生在一定程度上具有偶然性。
那么，身世坎坷的远洋·椿萱茂（青塔项目），现在究竟发展如何？带着疑问，作者来到远洋·椿萱茂（青塔项目）。
相遇西南四环外
图：远洋·椿萱茂（青塔项目）实拍图
2020年10月，我通过电话预约，拜访位于西南四环外的远洋·椿萱茂（青塔项目）。来到机构大门外，需要向保安说明来意，凭借健康码才能获准进入。很快就有接待人员出来迎接，并引我进入几乎看不见老人身影的一楼。很可惜，因为疫情防控，我没有被允许上到二楼及以上的老人居住区。
一楼进门，美式养老机构装修风格扑面而来，给人以整洁和明亮的感觉，菜单上的种类也相当丰富，很难想象这是一家还未开业就深陷项目泥沼的机构。
我想：如果远洋·椿萱茂（青塔项目）在最初的时候，选正确的房东就能很大程度上避免掉入“选址”的“坑”，也许后来就没有那么多的坎坷，也就更没有那么多的损失。
据了解，直到我拜访远洋·椿萱茂（青塔项目）的那天为止，该项目内入住95-105位老人。自2016年4月22日开业至2020年10月的将近5年时间，月平均净去化不到2人。因此，无论是从任何算账逻辑判断，项目都不可能盈利。
最后，真心祝福每一个养老项目都能避免“选址”的种种风险，顺利开业！