越跌越买 平安投资地产逻辑今何在？
本文来自微信公众号“地产大爆炸”
2021年开头，地产股的表现延续了2020年的基调：
惨淡。
先是不太幸福的华夏幸福，截至1月26日收盘，近5日跌幅累计达13.63%，28日更是跌至9.45元/股的5年来最低点，仅为公司历史最高价45元/股的五分之一，导致当日直接停牌。
还有孙老板的融创中国(29, 0.05, 0.17%)，其实现合同销售金额约5752.6亿元，完成全年目标的96%，按理说，这个表现足够笑傲群雄了吧，而其股价却一泻千里。
从2020年1月的历史最高价48.21港元/股，跌到如今的28.95港元/股，下跌近40%，急得孙老板近日赶紧自掏腰包，斥资超1.5亿港元增持融创中国股票，来提振市场信心。
更有甚者，碧桂园(9.36, -0.01, -0.11%)、招商蛇口、旭辉等房企近5日的跌幅，纷纷处于6%-15%的范围内，中国金茂(3.12, 0.07, 2.30%)仅仅因一次亏损计提就大跌了20%。
于地产股而言，此刻无疑至暗时刻。
圈子内由此传遍了一句话，“现在全市场最没有泡沫的就是地产了”，听起来令人唏嘘不已。
这场低估值的风暴直接影响的是房企本身，深层次里更是将这些房企背后最大金主幕后人席卷进来。
重仓13家房企，与20家房企有关联的最大地产巨鳄——中国平安(91.3, 0.00, 0.00%)就是其中之一。
面对这场10年来罕见的行业低迷期，它该如何用过往独到的投资逻辑去抵御呢？
01
2012年是整个保险行业总收益率最低的一年：
仅为2.9%。
保险监管部门面临着保险投资渠道单一、证券投资收益大幅下滑等问题，亟待通过政策给险资松绑，推开资本管制的“门缝”。
翘首以盼，终于等到证监会和保监会密集推出一系列“监管新政”，2014年保监会再次上调投资比例，明确保险公司投资不动产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。
彼时，恰逢房地产的调整之年，平安嗅到了机会，大举推动险资布局房地产行业。
2014年8月-2015年2月期间，平安不动产累计投入超过300亿资金扩充土地储备，在北京、广州、杭州等地拿下数个优质地块，还成2014年杭州土地市场拿地最多的企业，让不少大房企咂舌。
除了投资拿地，平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企：
2015年的碧桂园，2017年的旭辉，2018年的华夏幸福，2019年的金茂，2020年的招商蛇口．．．．．．
平安入股的时机都是在这些房企资金短缺之时，更重要的是均为重仓，4家TOP20房企第二大股东都是平安。
险资慢慢成为房企重要的资金来源，其实这是政府举火把、房企和平安报团取暖——三者互利共生的结果。
从内生因素来看，保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。
从外部因素来看，房地产行业龙头房企兼具价值与成长属性，来源稳定和穿越周期长，对于险资具有较大的吸引力。
由此可见，险企与房企之间可谓“天作之合”，而中国平安是将双方关系运用到极致的典范，迄今为止，中国平安投资房地产保守估计有3000亿元之多，买下一个万科绰绰有余。
02
不仅要成为房企依赖的“金主”，还要让手里的资金借助地产生出更多的钱，是平安能穿越几次房产低洼期的法宝。
上次地产银行股票抱团从2016年初到2018年2月结束，平安从中赚的盆满钵满。
以碧桂园为例，2015年，平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。
随后碧桂园业绩一路走高，股价也开启主升浪。待2018年平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时，套现4.55亿港元，获利5倍以上。
类似操作还有绿地，2013年底，平安通过资管计划参与绿地集团增资扩股，斥资58.28亿元认购10.37亿股。
在绿地上市后的2016年至2017年两年间，连续减持，按照每股8.825元计算，套现约80亿元。
在房企低估值的时候抄底，在高估值泡沫的时候全身而退，市场看空我看多，平安把一个“纯粹的财务投资者”身份演绎到了极致。
另外，它似乎对地产有一种独特的偏好，旗下的资管、信托、银行，对房地产都有大量投资。几乎是泛金融全线出击，将房地产这头奶牛的各部位都吃到。
犀利的眼光、低廉的投入、丰厚的回报，精准把控“对地产公司的投资比例不超过30%“的政策。
这样的房产故事，证监会和保监会都很爱听。
03
时间拨回2020年，地产股集体跑输大盘，股价下跌，市值下滑。
机构大都认为房地产股价估值处于历史低位，但除了高管增持自家股票之外，接盘者寥寥。
根据Wind数据，2020年房地产指数下跌8.64%，同期沪指上涨13.87%，深成指上涨38.73%。
江湖上更是风声鹤唳，什么“三道红线”的出台意味着房地产行业金融红利时代的结束，房企融资环境、拿地节奏等进入史无前例的紧缩期等等言论甚嚣尘上。
这个时候，中国平安是如何布局地产版块呢？
很简单，继续重金战投，抄底入市永远都是平安投资的第一奥义。
12月15日，中国平安通过下属子公司深圳市盛钧投资管理有限公司以人民币8.66亿元的代价摘得常州龙茂45%的股权。
常州龙茂手中有中国江苏省常州市钟楼区蓝翼飞机制造厂地块开发及经营权，这也是2019年平安成为金茂二房东之后的再一次出手援助。
12月24日，雅居乐打包出售7个资产项目，平安不动产已同意支付合计70.51亿元诚意金，收购7个开发项目35%-50%的股权。
上述项目总占地面积达176万平方米，资料显示，雅居乐此次股权出售的项目主要分布在海南、中山、清远、扬州、天津以及郑州等地，均涉及住宅性质，标的优质。
平安意图很明显：操盘交给你，我负责投资三四线城市的未来。
12月22日，万科和金融街将各控股50%的子公司金丰万晟，其100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。
金融街为摆脱负债，此次“割肉”净利润直接亏损2.1亿元，而平安人寿则抓住时机，成功抄底拿下了金融街炙手可热的丰科中心项目。
在2020年低迷的房地产投资市场上，恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安，希望凭借类似的方式获得资金上的支持。
以恒大为例，2020年债务承压非常大，特别是终止回A后，为了缓解债务压力，推出了促销回款、分拆物业、房车宝等动作。
不过恒大与平安的合作并不见之于媒体。
另外，平安在租房市场今年突然开始发力。如2020年6月，平安与深圳政府签署战略合作协议，以社会资本的角色，深度参与到深圳公共住房建设中，而深圳政府计划，到2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。
长租公寓、商业住房这些都是中国新的经济结构之下需要的房屋，平安跟着政府的步调，正在完成未来转型升级。
04
中国平安总经理任汇川曾在2019年中期业绩发布会上澄清，平安投资地产配置占比约7.2%，远低于银保监会规定的30%。
这番话，有两个意思：
一方面是在凡尔赛般吹嘘平安的体量大，主要收入超过80%来自保险业务，经得起地产版块的风吹草动。
另一方面，也在暗示投资地产的空间余地还很大。
平安最近动作频繁，切换物管、商管、医美等自由现金流稳定的赛道，这些都是时间的朋友，也是资本市场较为认可的方向。
等2020年年报出炉，届时我们再看看平安的投资逻辑是不是真的无敌。
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