2020年6月4日，麦肯锡公司发布一篇关于建筑业生态链重组的研究报告《建设的下一个常态：破坏如何重塑世界上最大的生态系统》，以下为翻译全文。
建筑业包括房地产、基础设施和工业结构，是全球经济中最大的行业，占世界生产总值的13%。仔细观察其潜在表现，可以发现该行业在经济景气时期面临的挑战，更不用说在危机时期了。我们预计九个变革将从根本上改变建筑方式。能够调整商业模式的公司将获得丰厚的收益，而其他公司可能难以生存。
从最近的历史上看，建筑业表现不佳。
建筑业虽然取得了一系列令人印象深刻的成就，从令人惊叹的城市景观和大规模的基础设施到持续的创新。然而，在过去的几十年里，它也一直被惨淡的业绩所困扰。
建筑业过去20年的年生产率增长仅为整体经济平均水平的三分之一。风险规避和碎片化以及吸引数字人才的困难减缓了创新。数字化程度比几乎任何其他行业都低。盈利能力很低，大约5%的息税前利润率，尽管这个行业还有很高的风险和许多破产可能。客户满意度受到周期性的时间和预算超支以及冗长索赔程序的影响。
该行业将强烈受到新冠肺炎的经济影响，更广泛的建筑生态系统也将如此—包括建筑公司的零部件和基础材料供应商、开发商和业主、分销商以及机械和软件提供商。在撰写本报告时，世界各地普遍存在高度的经济不确定性，建筑业往往比整体经济更不稳定。MGI的情况表明，如果进展顺利，建筑活动可能会在2021年初恢复到危机前的水平。但更长期的封锁可能意味着要等到2024年甚至更晚。在过去，危机对趋势产生了加速影响，预计这一危机还会引发持久的变化，影响已建环境的使用，如在线渠道使用或远程工作实践。
建筑业的滞后表现是建筑市场的基本规则和特征以及与之相应的行业动态的直接结果。周期性需求导致低资本投资，定制需求限制标准化。建筑项目很复杂，而且越来越复杂，物流需要处理很重的重量和许多不同的部分。体力劳动的比例很高，该行业在几个市场都严重缺乏熟练工人。在项目复杂性较低、非正规劳动力比例较高的领域，进入壁垒较低，这使得小型非生产性公司能够竞争。建筑行业受到广泛监管，从许可和批准到安全和工地控制，投标中的最低价中标规则使得基于质量、可靠性或替代设计的竞争变得更加复杂。为了应对这些市场特征，今天的建筑行业必须努力应对几种阻碍生产力，并使变革变得更加困难的情况。具有独特功能和不同拓扑结构的定制项目的可重复性和标准化程度有限。当地市场结构和进入的便利性导致了规模经济有限的小公司的分散格局(纵向和横向)。此外，每个项目都涉及许多步骤，每个项目中的公司责任分散，这使得协调变得复杂。契约结构和激励机制错位。风险通常被传递到价值链的其他领域，而不是被解决，玩家从索赔中赚钱，而不是从良好的交付中赚钱。高度的不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商，这阻碍了生产率，限制了规模经济，降低了产出质量和客户满意度。
不断变化的市场环境、技术进步和颠覆性的新进入者将引发行业变革。
在新冠肺炎大流行之前，建筑业已经开始经历前所未有的混乱。在未来几年，市场特征的变化可能会推动根本性的变化，例如熟练劳动力的稀缺、基础设施和经济适用房带来的持续成本压力、对工作场所可持续性和安全性的更严格监管，以及客户和业主不断变化的复杂性和需求。新兴的中断，包括工业化和新材料、产品和流程的数字化以及新进入者，将塑造行业的未来动态。客户成熟度和总拥有成本(TCO)压力不断上升。客户和所有者变得越来越老练，这个行业已经看到了来自更精明的客户的资本流入。例如，从2014年到2019年，私募股权公司为基础设施项目筹集了超过3880亿美元的资金，其中仅2019年就有1000亿美元，比2018年增长了24%.客户在性能、总拥有成本和可持续性方面的需求也在不断发展：智能建筑、能源和运营效率以及结构的灵活性和适应性将成为更高的优先事项。客户的期望值也在不断提高，他们想要简单的数字交互以及适应性更强的结构。 不断变化的特征和新出现的打破将推动行业变革，改变工作方式。由于公共预算紧张和住房负担问题，该行业正面临持续的成本压力。麦肯锡的分析发现，到2035年，需要69.4万亿美元的全球基础设施投资来支持预期的生产总值增长，全球三分之一的城市家庭无法以市场价格负担得起一个体面的住所。新冠肺炎危机的经济后果放大了成本和负担能力问题。熟练劳动力的持续稀缺和不断变化的物流方程式。熟练劳动力短缺已经成为几个市场的主要问题，退休将会流失人才。例如，大约41%的美国建筑工人预计将在2031年退休。在撰写本文时，新冠肺炎危机对这一动态的长期影响尚不清楚。安全和可持续性法规以及建筑规范的可能标准化。对可持续性和工作场所安全的要求越来越高。继新冠肺炎之后，将需要新的健康和安全程序。关于气候变化的全球对话给该行业带来了越来越大的减少碳排放的压力。与此同时，在一些市场，政府正在认识到有必要对建筑规范进行标准化，或者为工厂制造的产品提供类型证书和批准，而不是对每个地点进行审查。然而，这个过程仍然缓慢。工业化、模块化、非现场生产自动化和现场装配自动化将实现工业化和非现场、基于产品的方法。随着新冠肺炎大流行的进一步发展，向更可控环境的转变将更有价值。向高效异地制造过渡的下一步涉及集成自动化生产系统——本质上使建筑更像汽车制造。新材料，水泥等传统基础材料的创新减少了碳足迹。重量更轻的新兴材料，如轻型钢架和交叉层压木材，可以简化模块的工厂生产。它们还将改变物流等式，允许更长距离的材料运输和更大程度的集中化。产品和过程的数字化。数字技术可以实现更好的协作、对价值链的更大控制，以及向更多数据驱动的决策转变。这些创新将改变公司的运营、设计和建设方式，以及与合作伙伴的合作方式。集成物联网(IoT)的智能建筑和基础设施将提高数据可用性，实现更高效的运营以及新的业务模式，例如基于性能的合作签约。公司可以通过使用建筑信息建模(BIM)在项目早期创建一个完整的三维模型(一个“数字孪生体”)，并添加更多的层，如进度和成本，从而提高效率，并将设计阶段与价值链的其他部分集成在一起，而不是在建设已经开始时完成设计。这将极大地改变建设项目中的风险和决策顺序，并使传统的工程、 采购和施工(EPC)模式受到质疑。自动化参数化设计和对象库将改变工程。使用数字工具可以显著改善现场协作。数字渠道正在向建筑业扩展，有可能改变整个价值链的商品买卖互动。与其他行业一样，新冠肺炎大流行正在加速数字工具的整合。新进入者。初创企业、新押注的现有参与者，以及来自风险资本和私募股权的新资金，正在加速颠覆当前的商业模式。随着新冠肺炎推动的经济危机的展开，我们也预计企业重组和并购活动将会增加。作为回应，我们预计九个变更将从根本上改变建筑业。根据我们的高管调查，超过75%的受访者同意这些转变可能会发生，超过60%的人认为它们可能会在未来五年内发生。新冠肺炎大流行的经济后果看起来会加速它们。基于产品的方法。未来，越来越多的建筑和周边服务将作为标准化“产品”交付和销售。这包括开发人员推广品牌产品，标准化但可定制的设计可以从一代产品改进到下一代产品，以及使用非现场工厂生产的模块化元素和标准化组件进行交付。模块和元件将在现场装运和组装。生产将包括在安全、非严格环境中的流水线式流程，具有高度的可重复性。专业化。为了提高利润率和差异化水平，公司将开始专注于目标利基市场和细分市场(如豪华独栋住宅、多层住宅、医院或加工厂)，在这些市场和细分市场中，公司可以建立竞争优势。他们将专门使用不同的材料、子片段或建造方法。向专业化的转变也将要求公司开发和保留知识和能力，以保持其竞争优势。显然，玩家需要仔细权衡更专业化带来的有效性、效率和品牌定位，以及更多样化投资组合的潜在风险或周期性收益。价值链控制和与工业级供应链的整合。公司将转向拥有或控制价值链上的重要活动，如设计和工程、精选部件制造、供应链管理和现场组装。公司将能够通过垂直整合或战略联盟和合作伙伴关系来实现这一目标，方法是使用合作合同和更紧密的激励措施。数字技术将改变交互模式:BIM模型将在流程的早期带来更多的决策，配送将走向在线平台和先进的物流管理，端到端的软件平台将让公司更好地控制和整合价值和供应链。价值链控制或整合将减少界面摩擦，使创新更加敏捷。巩固。对专业化和创新投资不断增长的需求——包括新材料、数字化、技术和设施以及人力资源的使用——将需要比现在普遍的规模大得多的规模。随着基于产品的方法具有更高的标准化和可重复性，进一步增加了获得规模的重要性，该行业可能会越来越多地看到在价值链的特定部分和整个价值链中的显著整合程度。以客户为中心和品牌。随着产品化(即将开发、工程或建筑服务转变为易于市场销售的产品或解决方案)和行业专业化，拥有代表组织独特属性和价值的引人注目的品牌将变得更加重要。与传统消费行业一样，一个强大的品牌可以将客户与建筑公司或供应商的产品更紧密地联系在一起，并有助于建立和维护关系，吸引新客户。与其他制造业中的品牌类似，此类建筑品牌将包括产品和服务质量、价值、交付时间、可靠性、服务提供和保修等方面。技术和设施投资。生产化意味着需要建立异地工厂，这需要对工厂、制造机械和设备(如自动化制造的机器人)以及技术进行投资。在不使用模块化的地方，建筑工地也可能变得更加资本密集型，使用先进的自动化设备和无人机等技术。对于专业化或产品化程度更高的公司来说，研发投资将变得更加重要，因此公司可能会增加支出来开发新的创新产品和技术。人力资源投资。创新、数字化、价值链控制、技术使用和终端用户细分领域的专业化都增加了开发和保留内部专业知识的重要性，这将迫使玩家在人力资源上投入更多。风险管理和其他现有能力的重要性将会降低，取而代之的是对其他能力的重视，例如供应链管理。为了建立必要的能力，公司需要进一步投资他们的劳动力。鉴于向未来工作的过渡，这一点变得更加重要。大多数现任者都在努力吸引他们需要的数字人才，并将需要提高对他们未来商业模式的兴奋度。国际化。更高的标准化将降低跨地区运营的障碍。随着规模对于获得竞争优势变得越来越重要，参与者将扩大他们的全球足迹——既包括基础设施等高价值细分市场的小批量项目，也包括赢得全球需求的可重复产品。新冠肺炎大流行可能会减缓这一发展。可持续性。虽然可持续性已经是一个重要的决定因素，但我们只是处于一个日益快速发展的最开始。除了碳减排的讨论，物理气候风险已经在增长，需要应对。公司在采购材料时需要考虑环境影响，制造业将变得更加可持续(例如，使用电动机械)，供应链将针对可持续性和弹性进行优化。此外，工作环境将需要从敌对到非严格的彻底改变，使施工更加安全。耗水量、灰尘、噪音和浪费也是关键因素。今天基于项目的建设过程看起来将从根本上转向基于产品的方法。公司将在非现场施工设施进行生产，而不是在工地上建造独特设计的结构。标准化的子元素和构件可能会在房屋中进行研发设计。这些元件将单独制造，然后与定制选项相结合，以满足定制要求。为了高效生产并通过重复学习，开发人员、制造商和承包商将需要专注于最终用户领域。数据驱动的商业模式将会出现。总的来说，这一过程可能类似于造船或汽车制造等其他行业的制造业。我们有理由相信，赢家通吃的局面将会出现，那些调整速度不够快的公司将面临市场份额和利润率下降的风险，直到它们最终倒闭。建筑业并不是第一个遭遇生产力滞后和价值链中断的行业。我们可以从其他有着相似特质的人身上吸取教训，他们遇到了建筑行业现在面临的同样的挑战。我们分析了其中四个领域的转变:造船、商用飞机制造、农业和汽车制造。清晰的转变模式在所有这些方面都很明显，价值转移到那些最能处理变化的人身上。生产技术的创新和新的工作方法开启了这四个行业的旅程。如今，在各个行业中，赢家继续大量投资于技术，其中许多专注于数字化和数据驱动的产品和服务。例如，在商用飞机制造业，行业格局高度分散。每架飞机都是在定制和基于项目的制造环境中从头开始制造的。工业化引发了向装配线制造的转变，装配线制造后来变得高度自动化。由于随后的标准化，该行业进入了一个整合阶段，导致了两个主要参与者的崛起:空客和波音。这一转变导致了对客户价值的重大转变。这一转型之旅花了大约30年时间才完成，因为商用飞机制造业面临着与现在面临的建筑行业相似的变革障碍。
几乎一半的现有附加值岌岌可危
随着价值和利润池在未来15年的转移，行业的转型将创造巨大的机会和相当大的风险。在过去几年里，大约11万亿美元的增加值和1.5万亿美元的利润在建筑价值链和所有资产类别中的分布不均衡。展望未来，在受变化影响最严重的市场领域，如酒店建设，可能有高达45%的现有价值处于危险之中。其中，20至30个百分点将保留下来，并在生态系统内重新分配，以实现转变。剩下的15到20个百分点将会因为成本节约和生产效率的提高而变得有价值，利益将会被玩家或顾客获得(以降价或质量提升的形式)。如果这一价值被生态系统中的玩家充分获取，总利润池可能会从目前的5%翻一番，达到10%。行动迅速并设法大幅超越竞争对手的玩家可能会在2650亿美元的新利润池中占据最大份额。有些玩家会比其他玩家受到更大的影响。例如，软件提供商预计将大幅增加其增值贡献，尽管只是价值链中1%至2%的一小部分。此外，很大一部分价值预计将从建筑工地转移到场外预制设施。相比之下，普通和专业承包商可能会面临大幅下滑，除非他们将自己重新定位为不仅仅是执行的公司。基础设计、工程、材料配送和物流可能面临巨大的商品化和自动化风险。利害攸关的价值可能有利于利润增加的生态系统中的参与者，以更高工资形式的工人，或者通过更低价格和更高质量的客户。行动迅速并设法降低成本基础和提高生产率的公司将在竞争中占据优势。这些先行者可以将生产率的提高转化为利润。从长期来看，随着其他参与者的调整和竞争的加剧，其他行业的动态表明，很大一部分收益将传递给客户。我们的基准情景估计，到2035年，10%至12%的建筑活动将按照本报告中概述的转变进行，但由于不同的起点和转变能力，资产类别的变化将有很大差异。以房地产为例，我们预计到2035年，通过重新设计的价值链，新建筑项目将增加15%。这一高于平均水平的数字部分是由于单户和多户住宅、酒店、办公室和医院的标准化潜力。对于基础设施，大约7%的新增建筑量可以通过改造的方式交付，例如，桥梁、机场和铁路具有特殊的潜力。工业建筑的渗透率可能会增加5%左右，因为它的几个分支在过去已经取得了重大进展。
转型需要时间，但新冠肺炎危机将加速变革。
建筑业的全面转型可能需要几十年的时间，但这一过程已经开始。我们的调查显示，行业领导者基本上同意，本报告中概述的转变可能会在未来5到10年内大规模发生，新冠肺炎危机将加速转变。我们在2019年11月和12月对400名决策者进行的高管调查发现，自三到五年前以来，高管的态度发生了实质性的变化(有关调查的更多详细信息，请参见第1章的侧栏“关于高管调查”)。总的来说，90%的受访者强烈认为该行业需要改变，这种情绪在过去十年中有所增长。80%的人还认为，20年后建筑行业将会完全不同。除了我们的分析和被调查高管的压倒性信念之外，我们今天看到的迹象表明，在新冠肺炎危机开始之前，该行业已经开始发生变化。例如，基于产品的方法的采用正在增加。在北美，从2015年到2018年，新房地产建设项目的永久性模块化建筑市场份额增长了约51%，同期该细分市场的收入增长了2.4倍(从20亿美元的小基数)。此外，新兴企业和现有企业已经在寻求控制价值链的更大部分；例如，Katerra使用新技术来控制价值链，包括设计和工程以及场外制造。指标显示，建筑行业越来越重视R&D，投资建筑技术和设施的公司正获得吸引力。2013年至2017年，全球前2500家建筑公司在研发的支出增长了77%。新冠肺炎危机看起来将加速变革。我们在2020年5月初进行了另一项调查，以了解危机对报告中概述的中断和转变的潜在影响。受访者包括对我们的第一次调查做出回应的同一样本中的100名决策者。近三分之二的受访者认为，新冠肺炎危机将加速行业转型，一半的受访者已经根据这些转变增加了投资。对数字化和供应链控制的投资最为显著，而受访者认为，这场危机将减缓国际化和新进入者的崛起——给现有企业一个难得的机会来介入并推动变革。
所有玩家现在必须为一个根本不同的下一个常态做好准备
我们的研究表明，在危机时刻，领导者会拉开与落后者的差距。那些超越了生存管理，采取快速、大胆、战略性行动的人往往会成为赢家。在过去的经济周期中，设法快速提高生产率的公司(例如，减少他们通过运营效率出售商品的成本)，更早地撤资，在复苏期间更具收购性。他们在经济衰退前清理了资产负债表，在利息、折旧、税收和摊销前收入和收益方面都优于竞争对手。 面对这种转变，价值链上的所有公司都需要回顾他们想在哪里玩。生态系统中的参与者需要制定策略来应对未来的干扰。我们的调查受访者确定了将面临最大长期跌幅的四类参与者:设计和工程公司、材料分销商、总承包商和专业承包商。此外，受访者认为，总承包商将被要求首先搬迁，因为他们可能会经历商品化和价值份额下降。面对这种转变，价值链上的所有公司都需要审视自己想在哪里发展:哪些资产类别、细分市场、地理位置和价值链步骤。他们将需要评估每一次中断和九个班次的影响，决定他们想要如何对其采取行动，并根据这些决定定义新的业务模式和运营模式。无论他们的目标是捍卫自己的核心业务并适应新环境，还是从根本上重塑自己并发起攻击，这一过程都至关重要。对于成功来说，公司投资一套促进因素将是至关重要的，比如敏捷组织。最后，公司可以选择如何实施新的战略和转型，无论是试图将现有的运营演变为在新的架构内工作，启动新的部门或独立运营，还是实施有针对性的并购。例如，在材料配送和物流领域，非现场制造设施将把运输需求转移到工厂枢纽，即主要的物流节点，这将提高客户对准时交货的期望。在线和直销渠道(包括来自在线分销巨头的新竞争)、不断上升的客户期望以及先进分析或自动化仓库等技术的更多使用，将进一步重塑这一细分市场。采购活动从小型专业贸易公司向大型承包商的转移将影响公司的议价能力，而国际化将使公司能够从低成本国家采购更多。作为回应，公司可以尝试捍卫自己的核心，例如，专注于翻新市场，变得更加精简，并进行类别审查。例如，他们可以通过加强客户关系、提供新的业务解决方案以避免去中介化、整合以扩大规模以及发展工业级供应链能力来适应不断变化的环境。重塑需要成为未来建筑领域的物流中心。战略可以包括与场外制造商和材料供应商密切合作，根据他们的需求优化物流和库存，帮助国际采购，或提供信贷融资。熟悉下一个常态并快速行动的公司将最有能力创造价值并保持竞争优势。与建筑生态系统相邻的组织应该寻求促进即将到来的变化，并从中受益。建议投资者利用远见来预测各自的变化，并产生高于市场的回报。保险公司已经在条款中考虑使用现代建筑方法。决策者应该帮助该行业提高生产率，从而为公民提供更好的住房和基础设施。如果建筑业主在实现转变中发挥自己的作用，他们将从更好的建筑和更低的成本中受益。建筑已经在完美风暴中。工业化、全球化和数字化一直是所有行业变革的关键驱动力。虽然这种变化是以连续波的形式发生的——例如，20世纪70年代和80年代的汽车工业化、20世纪90年代和21世纪初的全球化以及21世纪10年代和当前的数字化——但所有这些驱动因素都在同时冲击建筑业。这是一项令人生畏的任务，需要大胆而敏捷的动作来操纵，但奖金的规模是巨大的。
