这些开发商卖房翻几番，业绩大涨背后的行业危局
如果说去年房企业绩普遍开花似乎毫无悬念，毕竟前年宽松的信贷环境及去库存背景下，轰轰烈烈的销售节奏的确让房企大赚眼球和吸金不少。然而从去年10月份以来，全国各地都在收紧政策，房企融资压力陡增，普遍面临着巨大调整压力。众多中小房企正在酝酿着一场生死搏杀的淘汰大局。而在金字塔的另一端，房企业绩的新特点也点亮了我们固有的认知，除了少数龙头大房企垄断了整个行业的销售业绩以外，开发商座次排名也在重新洗牌。
前不久各大研究机构纷纷争抢出炉2017年1-4月全国房企销售榜单，每家基本上出入不大，除个别企业外，这个想必大家也都理解。由于亿翰智库发布的是TOP200房企的业绩排名，更全面，整体看起来更直观，所以安家融媒引用他们的数据来分析一下过去的4个月以及今后房地产市场的情况。
从这长长的业绩排行榜中，不难看出行业集中度越来越高，整个行业的销售贡献几乎全被前面的几个大房企包揽，碧桂园销售额达到了2006.6亿元，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440.3亿元，三家领头房企实现总销售金额5362.6亿元，甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和，行业集中度愈加明显。而越往后看，房企业绩销售越是可怜，业绩悬殊相当大。
安家融媒认为，房地产黄金十年已结束，而市场也开始逐渐分化。虽然所有房企的盈利能力都在普遍下滑，但是行业集中度越来越高，寡头时代来临，一些大的品牌房企保持了较强增长态势，而更多的中小房企则因为面临去库存和业绩下滑的窘境，部分中小房企开始逐渐剥离房地产业务。如果往远看，一些中小房企的消失率甚至将以惊人的速度消亡。对于中小房企特别是亏损的房企来说，如何活下去，则事关生死存亡，生存比生活更重要。
另一项数据也表明，由于龙头房企的垄断，所以也造就要想进前几的排名，门槛也是大大提高。不是你想进就能进，即使突破了自己，还要考虑别人的业绩增速，所以，不进则退，进慢了也是退。第一名、第二名都维持在了“两千亿”左右的量级，TOP3门槛达到了1440亿元，远超去年上半年第三名的1221亿元，TOP10和TOP50门槛也分别达到了420亿元和89亿元，充分证明行业集中度已经处在冲刺攀高阶段。
当我们去年还在讨论恒大能否追赶上万科坐上金交椅时，没想到的是掉队第一梯队多年的碧桂园来了一个黑马大逆转，客观地说，碧桂园这么些年属于掉队，本来它就是一线房企，所以应该是重归神位。曾作为“华南五虎”之一的碧桂园本就在房企中有一定江湖地位，只是后来因为战略布局问题始终处在一个掉队的尴尬位置上，逐渐淡出人们的视野。大家都知道，碧桂园走的是“农村包围城市”路线。
所以，碧桂园重返第一梯队的确是一种现象级的事件，不可否认的是，碧桂园战略定位比较另类，成也战略败也战略。“以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”这是碧桂园领导始终强调的战略定位。所以前几年一线城市甚至二线城市市场火爆时是，三四线城市面临着巨大的去库存压力，碧桂园折戟三四线城市，业界比较普遍的看法是，碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。碧桂园也曾试图进军一线城市，但种种原因，并未成行，反倒是坚守让其再次重登冠军宝座。
可以说30年河东30年河西，碧桂园矢志不渝的主打“农村包围城市”的战略定位如今迎来了翻盘机会。安家融媒认为，随着一线城市市场的饱和，以及在去库存背景下，以及一二线城市挤出效应的基础上，三四线城市楼市成交的大幅上升，使得在三四线城市具备大量储备的碧桂园等业绩高速增长。当然这种战略似有靠天吃饭之嫌，但不管怎么说，谁坐上冠军宝座，谁就是大牛。
另外，一个引人瞩目的就是龙湖。龙湖地产累计实现合同销售金额600.2亿元，安家融媒查阅资料发现，去年同期销售金额为200.1亿元，同比增长正好200%。去年排名在第13位，今年冲进第7名，虽然表面上仅仅是几个名字的差别，但是在前边的集中度高的排名竞争中，那是相当激烈的。这与龙湖对销售节奏的把控不无关系。
几年前，龙湖在拿地战略布局上有独到之处，不仅在全国的城市布局中很讲究，而且从拿地上也是屡屡踩对了点，特别是龙湖对市场的预判是理性的，有前瞻的。
龙湖集团董事长吴亚军在2016年全年业绩会上表达的“忐忑”心态。忐忑二字意味深长，吴亚军对2016年取得的成绩表示：自己的心情是“不错同时也忐忑”。“不错是因为龙湖一直掌握着自己的节奏，自己对此还是比较满意的；忐忑则是由于，下半年的市场或政策，自己还是有很多不确定性，需要龙湖去小心驾驭”。
所以，龙湖对于市场的变化是有未雨绸缪的布局的。尽管现在的市场还不错，但市场的不确定性早被龙湖考量在内，始终坚持着一贯的稳健作风，稳扎稳打、步步为营。
电建地产从排名上几无变化，从去年的63位到今年的62位，前进一小步，业绩增长了一大步。鲁能地产从去年的20位到今年的12位，业绩增长117%。根据亿翰智库的数据显示，这家企业在2016年实现了300%的增长，仅用一年时间，年销售额就从2015年的202亿元增长至2016年的646.7亿元，在中国房企前100强中增幅最大，居于国内房企第一名。也是一个迅速蹿红的房企。
市场有增就有落，几家欢喜几家愁。而且过去的都是历史，最重要的还是要看在市场普遍调整大势下，未来房企销售如何才是王道。中指数据显示，4月份销售业绩中，销售额环比增幅为负的企业多达17家，降幅最大的是金茂，达66.1%；首创降幅第二，达55.2%；金地降幅第三，为48.8%。
安家融媒认为，除了销售节奏把控以及受政策影响外，另一个能体现出企业未来业绩增长活力的可能就是土地储备了。就像我们购房者哪怕再艰苦也要买房炒房囤房一样。手有余粮心中不慌，手里有地，也就有了底气。比如龙湖在拿地上就比较活跃，1-4月份，龙湖共参与获取13宗地块，涉及土地出让总金额为344.81亿元。还是能看出越是此时，越考验开发商对土地市场的掌控能力，没有土地储备，意味着什么大家心里都有数。
“最简单的例子就是过去10年只要买了房的购房者，如果现在将房子出售，除去租金收益之外，产品本身的溢价率都比当初开发商赚得多。”有开发商如此说。难道开发也想囤房炒房？至少开发商知道，有了土地储备才有一切，哪怕这条路很艰难，有困难也要上，对开发而言，土地就意味着生命，只有拿地，才有希望，当然也有企业会因各种原因被土地拖累。要会拿地，绝对不能不拿地。