国有土地上房屋征收决定和征收补偿决定(根据律师讲课稿整理)
国有土地上房屋征收决定和征收补偿决定
首先我们来看一下征收决定，征收决定实际上代替的是以前房屋拆迁管理条例的房屋拆迁许可证。我们具体来看一下法律规定。征收条例第8条规定：为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的由市县级人民政府作出房屋征收决定。就是说国有土地上的房屋征收，必须要有征收决定才能进行，没有征收决定则不能够进行相应的征收项目。
为了方便大家理解，我们来对比一下被它替换的房屋拆迁许可证以及之前的拆迁条例是怎么样规定的。拆迁条例第6条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。那么以前城市拆迁要求取得房屋拆迁许可证，新的征补条例则要求用征收决定来代替之前的拆迁许可证的地位。这样的一个代替意味着没有拆迁许可证，不可实施拆迁，那么同样没有征收决定，就不能够在征收区域内实施征收拆迁活动。
既然没有征收决定就不能征收，那么怎样才能够作出征收决定，或者说征收方在什么情况下才能作出征收决定？
我们来看一下征收决定做出的一些前提要件，这里为大家做的一个概括性的总结，首先第一点为了公共利益；第二项是四规划一计划，这个四规划一计划具体是指什么呢？是指征收活动需要符合国民经济和社会发展规划，土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。如果是旧城区改建的项目还需要符合年度的国民经济和社会发展计划。第三项是征收统计调查，即在征收之前，征收方应当对被征收区域内的房屋进行调查统计，确定房屋权属、区位、坐落、面积等信息，尤其是要对未登记的建筑进行调查认定和处理区分，合法建筑和违法建筑。实践中，在征收最开始是由单位和工作人员去上门测量房屋，并要求大家去签字。在这个阶段，大家签字一定要看清楚，重大的一些事项，面积是否与自己的房屋实际情况相符，一定不要贸然的去签字，你要要求修改，修改之后和你的实际情况是一致的，你才能够去签字。第4项以及第5项拟定补偿安置方案以及公布补偿安置方案，征求老百姓意见，论证补偿安置方案，并且批准通过补偿安置方案。补偿方案作为征收决定最重要的一部分，主要涉及征收方规定以什么样的补偿标准来征收这一片区的房屋。这个标准是必须严格经过第4项以及第5项所列的这些程序，包括先拟定，然后公布征求大家意见，征求意见以后要求去认证，最后才能批准通过方案。如果在实践当中，您所在的区域内公布的补偿安置方案，没有经过上述的程序去完成，或者说可能您作为被征收人根本就从未参与过，或者也从未知晓过这个补偿安置方案，那么这个制定程序可能存在违法或者瑕疵的地方。第6点是社会风险评估，社会风险评估要求相应的评估结果较低，才能够实施相应的具体的征收工作。第7项征收补偿费用到位，条例规定在下征收决定之前，征收需要补偿费用是提前存到银行的专款账户里头的，而且这个账户只能够用做被征收人的补偿费用，但不能够作为投资或者接待使用，这些补偿费用还要求足额。那有的地方在征收可能征了一半，没钱了暂停，本身就是之前的补偿费用没有足额到位的原因，这个就是征收决定作出之前所要满足的最基本的一些基础。
经过这些程序之后，征收决定就做出了，如果大家对作出的征收决定不服，或者说认为您所在的区域内所做的征收决定的不满足上述条件，那我们怎么样行使自己的救济权利？根据征收条例第14条的规定，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以申请行政复议，也可以申请提起行政诉讼。这里要提醒大家的是，要注意复议和诉讼期限的问题。根据相关的法律规定，复议的期限是60日，诉讼的期限是6个月。就是说从您知道这个征收决定开始起算，要在60日之内向上一级人民政府提起行政复议申请，在6个月之内向人民法院提起行政诉讼。如果确实不服这个征收决定，一定要在上述的期限内行使权利。如果超过这个期限，那就不能够再行使相应的救济权利了。
征收决定在国有土地上房屋征收程序当中是非常重要的，而且是整个征收片区是否能够实施征收最基础的前提文件。换句话说，如果没有征收决定的作出或者征收决定，被行政机关或者人民法院依法予以撤销的情况下，政府部门是不能够继续进行征收拆迁的。
再讲一下征收补偿决定。什么时候会涉及征收补偿决定的作出呢？就是说原本征收决定或者说征收补偿方案确定了一个签约期限，但是在相应规定的签约期限内，被征收人与征收方并没有达成补偿协议，征收方可以作出征收补偿决定。
征补条例第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县级人民政府依照本条例规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在征收范围内予以公告。我们来对比一下以前的法条，也就是拆迁条例的第16条，拆迁人和被拆迁人以及拆迁人、被拆迁人、房屋承租人，在规定期限内达不成协议的，由当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级的人民政府裁决，裁决应当自申请之日起30日内作出，也就是说征收补偿决定的地位相当于以前的拆迁裁决地位，这意味着征收补偿决定一旦生效，整个的征收程序也基本走到最后，也即将随后面临的就是强制执行阶段。
针对这样的一个情况，那么法律赋予的救济是怎样的呢？根据征补条例第26条第三款规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
征收补偿决定实际上应载明具体的内容，也就是应当包括征补条例第25条第一项规定的相关的事项。它是实际规定的是有关补偿协议的具体内容的一个事项。就是说征收补偿决定的内容，应当包括征补条例第25条第一款的内容。要包括补偿方式、补偿金额、支付期限，用于产权调换房屋的地点、面积，拆迁搬迁费、临时安置费用和周转用房，停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项进行规定。就是说如果您收到了征收补偿决定，那基本上从这个补偿决定上，你能看出目前征收方给予你的全部的征收补偿标准是怎样的。如果说你对上面载明的标准并不服符，那应当在相应的期限内提起复议和诉讼。如果你没在相应的期限内提起复议和诉讼，超过60日的复议期或者超过6个月的行政起诉期，那么面临的结果就是这个征收补偿决定，因为相应的政府的公信力已经生效，整个的补偿结果就是征收补偿决定上所载明的，即使你不服，相应的行政机关也可以据此征收补偿决定去人民法院去申请对你实施强制拆除。
关于评估环节。在征收补偿决定做出之前，实际上还有一个最重要的评估环节。首先征收补偿决定载明具体的补偿标准，那这个标准大部分实际上是由评估结果而来的。那这个评估结果又是怎么来的呢？实际上是根据国有土地上房屋征收评估办法明确规定来的，评估机构选定之后接受委托，委托之后进行具体的入户调查，调查之后做评估，然后去公布初步的评估结果。初步评估结果公示之后，要求评估师做现场的解答答疑解释，工作完成之后做最终的整体的评估报告以及分户的评估报告。征收补偿决定一般来讲是根据最终的分户评估报告结果确定的。对于分户的评估报告结果，国有土地上房屋征收评估办法赋予了大家行使权利的救济途径。如果你收到这个分户评估报告后，对这个结果不满意，你可以申请向原评估机构申请复核，对复核结果还不满意，可以申请专家委员会去鉴定。