请一定避开，这种万年不涨的“坑盘”
如果你的投资逻辑不升阶，未来的楼市分化，会让你多年以来凭运气赚的钱，再凭实力亏回去。
最近和朋友探讨房产投资逻辑，发展每个城市总有那么几个投资坑盘。任凭行情再怎么起飞，这些坑盘就是涨不过同片区小区。
中国鼎鼎大名的“万年坑盘”，应该是广州的祈福新村。
祈福新村位于广州郊区番禺，自1991年开始开发，背靠大夫山，占地7500亩，横跨东西2.6公里，常住人口达10多万人，业主20多万人，算得上是个“超大盘”。
当时建设时，番禺还是个远郊卫星城，被人笑称为“大农村”。
近几年广州南拓，番禺已经渐渐成熟，而且2016年广州也全线暴涨，全市房价基本面是3.5万/㎡。
但祈福新村却还是2.1万/㎡，涨幅没有跑赢大盘，愣是把业主坑了一把。
在售二手房有818套，一套套卖，你想要卖出去，只能是挂出低价，但损失的是的收益。
因为供应量大、竞品太多，所以小区的成交价上不去。
然后不仅仅是广州祈福新村，基本是每个城市都有这样的“大坑盘”，如深圳的桃源居、郑州的21世纪社区...不也是一样的坑盘吗？
这些小区的特点也非常突出：开发时位于城市郊区、房价便宜、社区大、低密、小区品质差、楼龄老。
而且随着城市发展，周边的配套渐渐发展起来，但是愣是看着别人家小区一直涨，自己家小区却意外滞涨，成了万年不涨的坑盘。
而为什么这些“坑盘”就是涨不起来呢？
1. 供应大，卖不上价
从成交量看，这些小区也都是热盘，成交活跃，买的多，卖的也多。但并非这个小区价值非常高，只是供应量大，换手率高。
业主要么是只能买得起这里，要么是被坑了，还以为是洼地，追求大社区、大面积，但却是站在墙外看，不知里面实景。
2. 圈层低端化，小区很“刚”
这些社区都很大，多为老房子，密度低，为小高层或多层，很多人是冲着宜居买的。小区底商密集、带学位、附近有公园配套，以低于同片区房价买到了这样品质的小区。
看似自住性价比很高，但很快你就会发现你身边的邻居多是一些退休老职工，或者是城市较低收入群体。
这些人的赚钱能力不够强，消费能力有限，投资理财观念保守，无法通过收入增长置换到更好的小区。
这种比较“刚”的小区就聚集了一大群刚需人群，他们仅在乎房子的基本居住功能，而忽略了周围环境的优化。
3. 管理效率低下，涨不上去
大社区管理能力差，邻居档次不高，住得越久就觉得越鸡肋。
对于收入高的小区业主，肯定会想办法去置换。
有的是为了改善生活，置换到楼龄新、物业管理好的小区
有的是为了房价上涨，置换到片区活力更强，多重利好叠加的小区
有的是为了更换圈子，置换到年轻人聚集、高收入产业集中的小区
随着置换，这个小区的人口低端化、老龄化几乎是不可逆转的，因为大，因为不好管理，会衍生出一系列的负面问题。
而且一旦小区价格稍微上涨一点，小区的换手率就会减弱，因为房价低就是它最大的优势。
如果连这个优势都不具备了，那大家为什么要为此付出代价呢？
这样的万年不涨“坑盘”，只适合只能买得起这里的人买来自住，是不适合用来投资的。
很多投资者，尤其是本土投资者很容易陷入自己的认知陷阱——认为大社区投资溢价大，换手率高的小区涨幅高。
这都是非常片面的。
社区大小不重要，关键是物业给力，管理得当。而且小社区换物业反而更好改变，大社区管理差就很麻烦了。
换手率高低不重要，关键是片区够优秀、产品够优秀。
因为房产投资，本就是一个不断降围打击的过程。
拥有更好资源配置的小区，是大家都想要，那么即使开出更高的价格，大家也愿意接受。
所以好的小区拥有充分的溢价能力，但是差的小区是要被市场剥削和淘汰的。
而对于产品力非常弱的小区，大家都是忍着接受的，而且小区房源这么多，一点都不稀缺，购买力弱的人自然是要挑剔到底的。
所以房产投资的降维打击，不单单只是大城市的人，打击小城市；市区的人，打击郊区；还有好的小区，打击差的小区。
社区大--管理差--居住品质差--邻居圈层差--小区生源差，对应的居住舒适性和学位拉动的投资属性差，整个就是个恶性循环。
所以，请避开类似广州祈福新村、深圳桃源居、郑州21世纪社区这样的坑盘。
中国当前的房子，品质、精度、颗粒度、艺术性都还很粗放。
盖房子并不难，养猪出身的开发商都可以把房子盖起来的。但怎么做好后期运营，保证房子的品质，放在二手房市场，怎么去保证溢价，才是大学问。
在未来的居住升级的变革中，房子会不断迭代，需要形成生态，要考虑业主的生活场景。房产投资的逻辑也在进化。
从以前的空间优化时代，到现在的功能优化时代，未来还会是品质优化时代、人文产品时代。
只有掌握了城市、资源、产品三者平衡的小区，才是未来的主流投资品。
而这些又大又破又差的小区，将更加涨不动。
房产投资，真的不是你千辛万苦攒下血汗钱，然后买套房就能躺赚。
如果你的投资逻辑不升阶，未来的楼市分化，会让你多年以来凭运气赚的钱，再凭实力亏回去。
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