【评析】物流地产竞争加剧 转型升级挥剑前行
在“宽带中国”战略、“互联网 +”战略和“一带一路”倡议的推动下，随着云计算、大数据、物联网等技术的落地，中国物流产业进入了一个全新的发展阶段。中国人均现代仓储面积不到美国的 10%，但早在 2014 年中国电商渗透率（11%）就已经超过美国（10%），从中可以看出，物流地产明显跟不上电商发展的速度。那么，目前仍跟不上电商发展脚步的物流地产出路究竟在何方？
近年来，鼓励跨境 电商、农村电商、智慧物流等政策相继出台，为物流地产创造了有利的发展环境，网络零售、跨境电商等市场的蓬勃发展也带动了物流地产的需求。伴随着日益增长的需求，以及高标准、智能化仓储设施的需求，无一不在预示着，我国物流地产势必即将面临转型升级。
根据相关数据显示，我国物流地产存在严重的结构性失衡，现代化仓储设施总量很小，占比不超过10%，对比美国，现代化仓储设施总量占比在去年就达到了20%。中国的物流地产要适应新常态和新发展需求，可以稳健发展，但却不能停滞不前。发展是硬道理，不然或将陷入困境。在此背景下，唯有谋求转型升级，才能有更好的出路。事实上，转型升级在业内已经是老生常谈的话题。很多大型物流集团早在七八年前就已经在转型升级的道路上不断探索，并且收益良多。不同的企业有不同的发展状况，转型的方式也各具特色，在转型的道路上，已呈现出百花齐放的局面。如一些物流园尝试打造物流信息交易平台，有的则致力于打造诚信物流园区品牌，更有在总包业务上进行新鲜尝试的企业。
举个典型的例子来说，传化物流集团因地制宜，找准与“互联网+”战略的结合点，在园区互联网化上先行一步，并且在总包业务、定点班车配送业务、金融业务、汽车售后市场、联合保险等业务上也有所新尝试。几个月前，还斥资7000多万，注资车满满，迈出物流过程透明化的坚实一步。
物流地产升级转型，必须要能够帮助到物流企业，而对于物流企业来说，在不降低仓储租金的前提下，增加企业货源，是最直接且有效的方式。而物流地产与产业供应链平台的融合，是物流地产进行控货的最佳方式。
物流地产与产业供应链的融合，不仅在硬件条件上要满足制造企业需求，而且要能够为制造企业提供整个链条各个环节上的服务。制造企业，特别是产业集群的中小型制造企业，所面临的问题往往不仅仅存在于物流层面，其在原辅材料的采购、流动资金的储备、设备的更新换代、物流、仓储、特殊环节的集中加工处理等整个供应链条上，需要有企业能够提供一个长链条的深度服务。因此，物流地产与产业供应链的融合，要不断优化结构，对行业资源进行有效整合，达到缩减成本、提高服务、提高效率的目的，对于货源的控制就更加得心应手。
目前，我国的物流地产格局中，外资占据了半壁江山，长期地经营下积累了大量客户资源。而反观国内企业，其整体实力仍然较弱，规模较小且专业化程度不高，普遍难与外资抗衡。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多个人可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。另外，我国物流地产市场尚处于发展初期，发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现，专业化缺乏，无相关配套政策等问题，需要在发展过程中逐步解决。就目前的情况来看，外资企业给国内物流企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验。如普洛斯，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营。这样的经营模式值得国内企业借鉴，同时也要把握时机，加快专业化的经营模式的建立及提供优质的各种增值服务。
伴随着我国产业结构调整、商贸流通模式变革和新一轮对外开放，未来我国物流地产还有较大发展空间，构建功能集约化、作业效率高效化、管理精细化的物流基础设施体系是未来物流地产的发展方向。
当下，客户对服务要求越来越高，这就需要物流地产企业根据客户的特定要求，选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面皆满足客户的定制化要求，建设与管理其专用的物流设施，以及后期为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。业内众所周知，普洛斯就有一套成熟的“普洛斯运营管理系统”，提供的强大物流配送网络涵盖了仓储设施的整个流程，通过策划、构建与设施管理来实现。其为阿迪达斯量身打造了国内最大的单体库作为中国的配送中心，极大的提高了阿迪达斯在华的物流运营效率和物流服务品质。
另外，物流地产企业运营环节最容易出风险的是管理细节，因为管理对象全是货物。而投身物流地产的企业目前最需要的是建立适合的管理架构，深入研究目标客户的物流运作方式，为客户提供标准化、系统化、精细化的服务。对于物流地产企业来说，要想成功践行“精细化管理”理念，就要念好“精、细”两个字。对所做的事情和管理精雕细琢，把精益求精意识贯穿到管理和服务的每一环节，从大事到小事，每一项工作都要追求完美，全力打造精品业务和精品管理。老子说，“天下难事，必作于易；天下大事，必作于细。”在空前激烈的竞争中，一丝不苟的作风对于企业发展来说，具有颇为重要的意义。
物流地产阵地上的角逐已经吹响号角，未来或许会迎来一轮又一轮的“厮杀”。国内物流地产仍会面临许多困境，但机遇也是并存的。面对巨大的利润空间和成长前景，期待物流地产能不断地发现、解决问题，看得更高更远，提高核心竞争力，加速转型升级，让这片蓝海成为新的经济增长点。