净负债率大降23%，拆解融创中报降杠杆的秘密
易简财经
8月份，融创有两件事落地。
一是物业板块拆分上市，会给小股东配股。
二是半年报出来了，上半年融创卖出了1952.7个亿，位列房企第五。营收773.4个亿，核心净利润130.4个亿，在上半年整体市场环境不佳的情况下，仍处于上升趋势，实属不易。
另一个重要指标——净负债率，融创这次也降了很多，在严控拿地节奏之下，比去年年底大幅下降23个百分点。
冷静拿地，土储仍有强优势
净负债率能大幅下降，归功于融创今年严控拿地。
中指研究院数据显示，今年1-7月，百强房企在拿地上一共砸了18,608个亿，同比上升2.8%，超50家房企拿地不输去年月均值。像融信、绿城等，前7个月月均拿地金额都比去年增加一倍以上。
从上半年整体市场表现来看，无论地市还是楼市，在疫情过后均快速恢复，甚至部分城市出现市场过热的情况，导致杭州、南京、宁波、东莞等热点城市再度出台收紧政策。
在持续升温的土地市场中，融创则选择冷静，放缓了拿地节奏。
融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上表示，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。”
财报显示，融创上半年新增土储1730万平方米，新增货值为2330亿元，同比大幅下降64%。
在克而瑞前7月房企新增货值榜单中，融创跌至第14位。要知道，在2019年全年的榜单上融创位列第二。
这正是融创想看到的结果。他们正在按照自己的节奏走。
得益于早年对市场的精准判断和拿地节奏的把控，融创已拥有足量优质土储。
截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，80%的货值位于高能级的一、二线城市，平均土地成本仅约4300元/平方米。这些数据在规模房企中已经足够优秀。
所以，哪怕今年以来多地土拍市场火热，融创只需一如既往地把投资和开发重心，放到已有土储、市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上。相信在销售业绩稳步上升的加持下，在变幻莫测的市场环境与风向中，融创定能占据先机。
另外，融创文旅、会议会展等多个产业项目正在形成集聚效应，产城融合的发展方向，也是融创的一大潜力。
净负债率和融资成本齐下降
销售稳步增长，以及控制拿地节奏带来最明显的效果，就是融创的负债水平明显下降、融资成本快速降低。
半年报显示，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23%。
对于最近相关监管部门对房企设置的“三道红线”，融创中国行政总裁汪孟德表示，“融创从2019年开始，就一直在调整负债结构，降低杠杆。比央行要求的已经提早开始。在今年年底，争取净负债率有比较大幅度的下降，目前目标是120%，明年控制到100%以下。”
在谈及控制公司负债时，融创中国董事会主席孙宏斌称，“去年上半年有好的拿地机会，贷款又容易，不用管负债。如今你想借钱也借不来，现在央行的要求，就是我们一直在说一直在做的。”
同净负债率一起下降的，还有融创的融资成本。
在境内债券市场上，融创上半年在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。
在境外债券市场上，融创的发债期限得到延长的同时，融资利率也整体下降约1.5%。
其中，1月，融创发行5.4亿美元优先票据，票息降低至6.5%，将在2025年到期；
7月，融创公告称拟发行10亿美元票据，其中包括于2023年到期的6亿美元票据，利率6.5%；于2025年到期的4亿美元票据，利率7.0%。
中指研究院数据显示，今年上半年，国内房企海外债发行利率均值为8.41%。可以看到，融创在融资成本上还是具有一定的优势。
总体来看，今年上半年，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托，实现融资结构的优化，同时实施严格的分类红线管理等举措。2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
截至报告期末，集团账面现金达1209亿，仍保持充裕的流动性。融创，正在一条更宽阔的跑道上一路疾驰。
结语
虽然同多数房企一样，融创也受到了年初疫情带来的冲击。
在经历整个楼市短暂的停摆后，融创仍能实现销售，营收与净利逆势增长，7月份522.5亿的合同销售金额，依旧同比大增26.97%。
这是一个头部房企发出的信号，也是一个行业的整体信号，楼市在回暖，一切都在蓄势待发。
随着下半年市场逐步回温，供货恢复稳定，下半年融创可售货值达6213亿元。机构一致认为，融创中国2020年销售目标可以顺利达成。
从融创今年的股价也可以一路看出，投资者对融创的信心很足。对于近些年融创精心孕育的文旅市场，孙宏斌表示自己很看好，未来几年会快速增长。
“现在看旅游数据快速增长，这是什么逻辑呢？境外游没有了，8月份之前境内的跨省游基本也是没有的。现在大家主要是看周边市场，这已经让旅游业实现快速增长了。我特别看好旅游市场，更看好度假市场。疫情之后在一些环境好的地方，度假小镇类的产品会爆发。”
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作者 | 简小编
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