金茂发起最强冲击波，限竞房都慌了
今年过去四个月之后，整体有一种感觉，北京楼市回归常态，开始向健康而有序的方向发展。
这种常态，是针对去年的非常态而言。
一方面，去年出现的“新物种”——限竞房，由于突然而至，大量而集中的供应打破了原有楼市格局，刚需小户型的回潮以及激烈的阵地竞争，让消费者无所适从，也让开发商去化出现难题。
另一方面，2018年经济环境扑朔迷离、起伏不定，在一定程度上影响了购房者置业信心。
进入2019年，两种情况都发生了改变。经济环境企稳，货币和财政政策双重发力，股市、楼市都焕发了生机，成交量大幅回升，小阳春行情不断。
而随着对限竞房认知的强化，以及市场供需日趋平衡，消费者开始放心入场，而开发商也找到了营销的节奏，热销盛况不断上演，楼市进入良性运转轨道。
如果对比去年和今年的限竞房市场，大家还是能发现一些显著的变化。在此，『地产营销人』总结了以下几点：
1、优质地段的两种逻辑
去年入市的限竞房项目，具有明显地段优势的不多，六环外项目占比不少，且多分布在南城。
转入今年，从热销的楼盘就可以看出，分布在西部、北部、东部成熟板块和具有明显环线优势的项目开始增多。
很多人有一个误区，认为环线代表的地段决定一切，其实不然。
三环、四环虽然隶属中心城区，但也要看周边小环境的成熟度。北京地域广阔，其实发展状态并不均质，即使在主城区也有不少欠发达、欠配套，带有城乡结合部既视感的面貌。
反之，一些先行规划，发展较快的板块虽然在五环外，但也拥有丰厚的产业底蕴和完善的生活配套。譬如：东北方位的孙河，正北的未来科学城，东南部的亦庄经济技术开发区等，都是不依赖环线而被市场认可的优质板块。
环线逻辑、板块逻辑在这个市场中都是支撑热销的核心要素，也都能代表地段的质素。今年，符合这两种逻辑的限竞房项目都有所增多，在一定程度上助力了楼市的热销势头。
2、精装修产品大势所趋
由于对市场形势预计的不足，去年入市的限竞房项目，无论在建筑、园林、户型、配置上都呈现出相对尴尬的状态。开发商在品质上有所保留，虽然有效控制了成本，但同时也在市场接受度上得到了惩罚。
今年则明显不同。从不少新入市的项目看得出，开发商对于品质的重视程度大幅提升，纷纷对标纯商品房，甚至豪宅标准来营造产品。仅在精装修项目明显增多就能察觉到这一点。
现在看来，限竞房的精装化趋势将愈演愈烈，如不出意外，会成为非政策要求下未来绝大部分项目采纳的增配内容。
精装是衡量一个项目品质高低的关键要素，这不仅仅在于对客户的吸引，更是房企品牌获得加分，掌握营销主动权的核心卖点。
因此，还未实施精装战略的开发商需要有紧迫感了，再不应势而动就落后于潮流了。
3、IP特质项目红得发紫
有人问，一个限竞房项目需要什么IP？一般只有豪宅项目或者文旅地产才需要这种形象符号。
这样理解显然是低估了消费者智商。如今任何产品的打造都应该具备“IP意识”。
去年，有房企借助于户型IP的打造，让自己的产品被传播为网红，带来广泛的业内认同和强烈的市场追捧。借此不仅提升了产品力，同时也提高了品牌的美誉度，在消费者心中留下了深刻的标签。
今年出现IP特质的项目不多，但『地产营销人』认为，接下来如果想在同质化的市场格局中胜出，产品IP的打造绝对不能忽视。
当然，IP特质不是灵光一闪，靠创意迸发，更多考验的是一家房企的内功积淀和综合实力。在优势基因之上，聚焦IP产品打造，强化品牌属性，建立绝对竞争优势，是未来一般和优质、慢销和热销所构建的分水岭。
说到这里，今年一个集潮流之大成的限竞房新项目就要出现了。
『地产营销人』得到消息，就在五一节，擅长豪宅打造的中国金茂联合北京城建、未来科学城将推出第一个限竞房“府系”作品——未来金茂府。
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之所以叫“未来”，『地产营销人』揣测是因为该项目选址于北京北部的未来科学城，即新总规中定义的科技创新中心，“三城一区”中的关键一城。
未来科学城，作为国家科技核心区及北京“三城一区”全国科技创新中心的主平台，是国家级研发机构集群，即24家央企驻之地，被誉为汇聚一流创新型企业、一流研发机构和一流人才，打造全球领先的技术创新高地。
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未来金茂府恰在未来科学城的核心区，枢守北五环要地，距地铁17号线未来科学城南区站仅800米。一站式教育、国际医疗、滨水森林公园等举步可达。
地铁17号线，预计2021年开通。17号线作为贯通南北的大动脉，未来将与大部分横向地铁实现换乘，连接科学城、望京、国贸、亦庄等东部、南部的重要商业中心。
今年将开建的13号线分拆线A线，也将连接未来科技城。将未来科学城核心区与西边的中关村科技园连通。此外，定泗路科学城段目前已拓宽，未来将与机场辅线连接，到达机场会更加便捷。
目前区域内规划近307万㎡高浓度资源区，含总部办公、五星温泉酒店、精品购物中心、滨水公园、体育中心、国际学校、国际医院等。全面涵盖教育、金融、医疗、购物、文化、休闲等多种业态成熟配套。
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中国金茂将北京第5座金茂府，同时也是首座纯洋房“府系”产品——未来金茂府落子于未来科学城，承袭金茂精工科技基因，第一次为城市新中产人群提供高阶改善住宅。
我们知道，北京广渠金茂府是“府系”的开山之作，项目首开即售罄，连续两年稳居北京住宅的年度“销冠”；同样，北京望京金茂府也创造了45分钟售罄的佳绩；2017、2018年，北京金茂府、亦庄金茂府连续两年逆市飘红，销售额破百亿。
“金茂府”三个字在北京楼市中，十年来已成为最有吸引力的重量级IP。高品质、高端“科技住宅”理念深入人心。
在北京北部，继望京金茂府后，未来金茂府将再次开启新篇章。作为未来科学城内唯一的低密纯粹的洋房社区。项目整体容积率仅为1.5，有机会设计成7至9层的洋房产品。
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2018年，金茂府实现自我进化，金茂府2.0由“科技住宅”向“智慧住宅”进发，一跃成为标定未来的独角兽，开启了全新的高端改善人居体验。
未来金茂府邀请著名设计大师唐忠汉，从纽约安缦等知名空间汲取灵感，追求国际雅奢大宅的质地和美感。
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在精装配置上，金茂以日常生活为出发点，将每一个家庭成员的生活场景和片段进行反复提炼，匠心设计微场景化六大精装系统，包括：玄关系统、KLD一体化系统、卫浴系统、独立家政系统、社交系统、餐厨系统，把设计师对生活的理解融入到每一寸家庭空间。
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2.0版本的未来金茂府，在承袭府系绿色健康基因的基础上，实现绿建三星建筑标准全维守护，打造健康、舒适、安全的生活空间。
此外，项目基于府系8大基因之上，通过焕新升级的12大科技系统、五大智能家居、从“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命维度出发，构建健康生活的科技系统，实现科技筑就生活之美的新生活主张。
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值得一提的是，此次未来金茂府还搭载了华为智能家居系统，以瑞晶健康舒适节能家庭环境为核心，结合华为HILINK打造的无线快捷网络和集成家电控制平台，从解放双手到规划时间管理，开启未来智慧生活，这是“府系”产品又一次与时俱进的创新突破。
据悉，项目户型面积有三种，分别是120㎡三居，145㎡、160㎡四居。全部为三面宽或四面宽南向舒适型产品。
其中，160㎡四居，拥有惊人的13.6米南向四面宽设计，三卧室朝南，是市场上鲜有的布局设计；户型空间灵动，可根据不同周期使用需求，随心改变使用功能；整体平面动静分区，两个卫生间均采用全明设计，且干湿分离。
北京楼市在变，金茂府也在变。一家房企只有赶在市场前面去改变，去迭代，才有可能跑赢大势，占得先机。
引领者自带光环，金茂即将发起最强冲击波。这一切都要等到5月4日发布会启幕，我们才能见到她的真容。
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