别墅大年开启！买房人到底在意什么？
今年不管是楼市的什么年？反正是别墅的大年。
从供应端，今年北京别墅的有效供应会增加。一方面是因为去年一部分在售项目推出并消化的是高层普宅。转过年来，别墅作为升级之作，到了该推出的时候。
另一方面，作为今年市场的主角——限价商品房将集中入市，其高低配的产品序列中，别墅也是拉升利润的重头产品。
从需求端，北京楼市的改善特质不改，别墅作为承接再改和终极改善的需求会继续得到市场追捧。无论是人生第一套别墅的初实现，还是别墅再换别墅的终极之所，以自住需求为依托的别墅市场将延续之前的健康走势奠定全年的“暖市”基调。
回顾去年的别墅成交特征——
1、总价1000万内的产品占据市场的主流，所占比重接近五成；六环外正成为越来越多的购房者可以接受的辐射范围；
2、去年明显受到追捧的昌平、大兴、顺义三大别墅区域，今年热度有望延续；
3、叠拼、联排、独栋构成的“6:3:1”的供应层次，匹配金字塔形的需求梯度，尽数满足不同客户的需求。融合联排与独栋之长的合院产品近两年依然是最受欢迎的别墅形制，今年将看到更多创新注入的迭代样本。
根据对过去一年的市场观察和客户访谈，『地产营销人』认为别墅置业者对产品的要求在迅速提高，其核心诉求重点体现在以下三个方面。
一、追求更好私密性
很多人认为别墅的静谧是通过距离实现的。恰恰相反，如今人们在选择别墅时更多会考虑近城的属性。这里的“近”不一定特指近主城，只要身在新城核心地带或者成熟别墅板块之中，能享受到各种配套的便利即可。
所谓离尘不离城，外向繁华，内向安静，社区的规划可保证所需要的安全、私密，是别墅客群日渐明朗的置业偏好。
因此，在时下流行的中式别墅项目往往通过街巷的布局设计，以层层递进的渗透手法，强调墅区的组团关系，细化从外向内归家的动线体验，强化居者心理的过渡和墅区氛围的感受，由此提高生活的品质。
从城市到墅区，从大门到巷口，从院落到室内，喧哗褪去，幽静归心，方得私密带来的一份踏实和安定。
二、功能强大保留个性
住别墅的最大优势是空间充裕，功能完整，居者可以更有想象力的丰富生活维度。不同的别墅楼层照顾到不同家庭成员的需求，应精细且灵活的定义使用功能。
比如：首层作为开放式的家庭交流空间，二层是子女休憩与活动的空间，三层是主人区，包括主卧、主卫、书房、衣帽间等完整系统设定。地下则是宾客密谈和冥想放松的空间。
如今别墅客户侧重地上空间的居室个数和尺度，特别对主人区的舒适要求格外苛刻。在『地产营销人』看来，地上实现四居室是最基本的指标，其实多数客户希望获得五居的扩展可能。
地下则更多强调接近地上的采光和通风条件，功能实用且能满足个性化的改造。其实所谓的“美好生活”投射在别墅，就是通过做好地下空间引起客户的共鸣——触及情怀，释放激情。
三、互动式立体庭院
别墅区别于普宅的另一大优势为“有天有地”，即拥有露台和庭院的独特享受。只有不断强化这一特质，才能更加打动客户。
对于别墅庭院的演化，这些年逐渐从“院子包房子”，过渡到“房子包院子”，其实质在于提高院子的使用价值，增强室内外交通互动和视线互动的效果，去掉狭窄过道般的鸡肋庭院，集中面积，优化院落体验感受。
而别墅的露台、阳台设计不能因为庭院的存在而忽视其作用，且不说使用面积的扩展可提高产品的性价比，从某种程度上说，宽阔的露台亦是私享室外空间的有机组成——空中庭院。
比如说二层的阳台可以俯瞰一层院落，便于垂直向度人与人之间的交流，而一般设置在三层的露台则可以增强主人区的使用功能。
从二维到三维，立体庭院的理念让地上每一层都有融入自然的可能，这些充满细节的考虑开始左右客户的选择。
在今年即将入市的别墅新品中，顺义区域有望率先发力，由北京城建开发的北京合院项目，以天人合一、兼容并蓄的规划理念，融合当代设计，演绎出当代中国式生活的全新意境。
北京合院位于顺义核心区，尽揽潮白河畔美景，顺义公园、仁和公园、滨河森林公园三大公园萦绕四周。项目毗邻首都国际机场，近享空港经济辐射，为现代化服务业与高端产业集群之地，区位优势得天独厚。
十三五规划中，明确顺义为首都功能疏解重要承接地和新增首都功能主要承载区，作为打造高新技术发展重镇，顺义与北京副中心通州区紧密接壤，正快速迈入城市化发展的新阶段。
作为北京城建地产又一匠心力作，北京合院用传统合院式的院落空间，结合当代人居的生活动线，运用富有禅意的东方园林景观建造了梨园四巷，三街五院。既保持了中国悠久独特的传统文化，又兼顾了未来居住空间的可塑性，在北京别墅市场中别具一格。
在规划上，北京合院采用轴线对称设计，呈现礼仪规制，一合一院，强调邻里温情，私密幽静。
在社区动线上，北京合院嫁接梨园文化元素，打造梨园四巷；萃取文玩诗词意境，打造三街五院。三大绿地，外部围合；五进院落，层层递进。
在园林景观上，“内退型”景观入口界面，以大进深视野呼应五进院落文化；舒展的“外向型”景观过渡空间，与繁华城市现状形成强烈对比，大开大合中独享一方自在天地。
北京合院为新中式风格建筑，采用中魂西技的设计理念。建筑连同规划，让人联想起老北京四合院所代表的胡同文化和院落文化，可感受到一种久违的温暖与亲切。
项目户型建筑面积约为210-370㎡，包含多种户型，每家每户都是不同设计，似为业主而定制。整体分为地上三层，地下两层，四居扩展为五居的功能设定，拥有入户庭院与内庭院，大尺度露台，每户均配有双车位。
首层花园入户，餐客一体，大面宽客厅与庭院隔窗相望，形成良好互动；二层南向双卧，北侧既可以作儿童房，也可以用为亲子交流空间；露台与卧室相连，可俯瞰整体庭院景观。
三层是为主人打造的专享空间，主卧配有书房、衣帽间、卫生间等完整功能，并设有专属宽阔露台，可作为静思、小憩、赏景、饮茶之处。
地下两层空间扩展面积丰富，方正、宽敞，可根据主人爱好设计成健身房、书画、酒窖等休闲娱乐功能，双采光井亦保证了充足阳光的射入。同时地下二层兼顾到保姆房的设计，配有洗衣房和专属卫生间，实现了科学的分区和较好的独立性。
『地产营销人』一向认为别墅是北京楼市最健康平稳的细分市场，今年亦不例外，在供应预期增加的前提下，需求也会同步释放，大概率呈现供销两旺的局面。
不过，经历了去年强力调控的楼市尚在恢复元气的阶段，区域与产品的分化在所难免，只有精准定位，匠心品质的创新项目才有率先杀出重围的可能。
推荐阅读：